Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. ВКР_окончательная. The summary
 Скачать 1.44 Mb.
|
|
1.9.4 Максимальная продуктивность «Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным» [12]. Таким образом, данный критерий указывает на то, какой из всех вариантов обеспечивает максимальную стоимость земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает разработанную на длительный срок и достаточно конкретную и продуманную программу землепользования, которая связана с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений, который зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов. 31 Исходя из этого, можно сделать вывод, что все четыре критерия важны и взаимосвязаны. Так, например, если объект не подходит по критериям юридической допустимости и физической осуществимости, то он не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. А критерии экономической осуществимости и максимальной продуктивности показывают насколько выгоден будет объект с точки зрения извлекаемой выгоды. 32 Вывод по первой главе В данной главе выпускной квалификационной работы проведен анализ теоретических и нормативно-правовых основ оценочной деятельности и рассмотрен подробно принцип наиболее эффективного использования. Оценочная деятельность в Российской Федерации занимает важное место на рынке недвижимости. Проведение оценки предусмотрено для объектов различных видов и форм собственности, так как результаты используются при совершении сделок с недвижимым имуществом (купля-продажа, мена, наследование, дарение и т. п.), залоге недвижимости, проведении конкурсов и аукционов, внесении недвижимости в уставный капитал, налогообложении недвижимости и т. п. Главным нормативно-правовым документом, регулирующим процедуру оценки, является Закон об оценочной деятельности, на основе положений которого были созданы методические указания, ФСО и другие нормативные документы. Законодательством РФ выделено четыре вида стоимости, определение которых возможно в процессе оценки. На современном рынке рыночная стоимость объекта недвижимости является важнейшей составляющей. Все суждения касаемо стоимости основаны на использовании недвижимого имущества. Однако лишь наиболее эффективное использование является выгодным и приемлемым с точки зрения участников рынка. Именно поэтому такое вид использования должен рассматриваться при определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Определение наиболее эффективного вида использования обеспечит привлекательность объекта недвижимости для инвесторов, а, следовательно, и скорейший прирост средств на вложенный капитал. Таким образом, проведение экономической оценки недвижимости с учетом обоснованного выбора НЭИ способствуют эффективному использованию и рациональному управлению недвижимым имуществом. Необходимым для проведения оценки недвижимости считается сбор информации о районе, в котором находится объект, а также анализе социально–экономического развития города и перспектив недвижимости, которые позволяют оценивать возможности ее реализации и спроса на нее. 33 II ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА ИССЛЕДОВАНИЯ 2.1 Характеристика объекта оценки Оцениваемым объектом является свободный земельный участок, расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, тер. предприятия "Ручьи", уч. 8 (рисунок 7). Рисунок 7 - Фрагмент публичной кадастровой карты с изображением границ оцениваемого объекта Местоположение объекта можно охарактеризовать как хорошее. Он находится возле пересечения двух автомобильных дорог по Васнецовскому проспекту и Муринской дороге. Участок находится справа от КАДа. В пешей доступности находится остановка наземного транспорта, что обеспечивает возможность легко добраться до объекта. Ближайшие станции метро – Академическая и Гражданский проспект. Подъезд к объекту обеспечен с Васнецовского проспекта. 2.2 Основные характеристики Красногвардейского района города Санкт- Петербурга Согласно существующему административно-территориальному делению Санкт- Петербурга, объект оценки расположен в Красногвардейском районе города. Красногвардейский район площадью 5680 га, что составляет около 4% от территории города. Район находится на правом берегу Невы (рисунок 8) [22]. 34 Рисунок 8 - Границы Красногвардейского района Район расположен в северо-восточной части города Санкт-Петербург. На востоке по оси реки Невы до Пискарёвского пр., далее по его оси, по западной стороне полосы отвода ж/д Санкт-Петербург — Приозерск до пересечения с осью ул. Центральная граничит с Калининским районом. С Невским районом — по южной и юго-восточной стороне полосы отвода ж/д Дача Долгорукова — Заневский Пост до западной стороны Октябрьской набережной, затем на северо-запад по оси Финляндского моста и по нему до оси реки Невы, далее по оси реки Невы до границы с Центральным районом. По оси р. Невы Красногвардейский район граничит Центральным районом. А также на востоке граничит с Всеволожским районом Ленинградской области. Территория района разделена на пять муниципальных образований: Ржевка, Полюстрово, Большая Охта, Малая Охта, Пороховые. На территории Красногвардейского района находится немалое количество парков и скверов. Пользующиеся большей популярностью у многих жителей - Парк Малиновка, Ржевский лесопарк, Полюстровский парк, Парк Терешковой. Среди второстепенных рекреационных зон – Ладожский парк, Малый Ильинский сад, Армашевский сквер, сад Передовиков, Малоохтинский парк, Весенний сквер, Георгиевский сад и сад Нева., всего в районе 5 парков, 20 скверов, 7 бульваров, 8 садов [22]. 2.2.1 Население Численность населения, проживающего на территории Красногвардейского района, согласно отчету Управления Федеральной службы государственной статистики по г.Санкт- 35 Петербург и Ленинградской области по состоянию на 01.01.22 составила 354989 чел., в том числе в муниципальных образованиях: Полюстрово - 55075 чел., Большая Охта - 56211 чел., Малая Охта - 47266 чел., Пороховые - 135944 чел., Ржевка - 60493 чел. [26]. Рисунок 9 - Количество жителей в муниципальных образованиях Красногвардейского района 2.2.2 Транспортная доступность Красногвардейский район имеет достаточно развитую систему транспортных магистралей, что обусловлено его конфигурацией и вытянутой формой от центра к периферии на выезд из города. В направлении с севера на юг располагаются такие проспекты как: Малоохтинский, Пискаревский, Новочеркасский, Полюстровский, а также проспект Энергетиков. А с запада на восток проходит Заневский проспект, продолжающий Невский, и Пороховская улица, переходящая в Ириновский проспект, а затем в Рябовское шоссе. Протяженность улично-дорожной сети составляет 335,4 км. На территории района от Ладожского вокзала функционируют три железнодорожные станции — Дача Долгорукова, Ручьи и Ржевка. Кроме того, на территории района находятся 2 станции метрополитена: «Новочеркасская» и «Ладожская» Также в распоряжении жителей района имеется наземный транспорт: около 52 маршрутов общественного транспорта (автобусы, троллейбусы, трамваи). Основными магистралями и транспортными узлами Красногвардейского района являются: Большеохтинский мост, мост Александра Невского, Заневская и Красногвардейская площади, Заневский и Малоохтинский проспект, проспект Косыгина, шоссе Революции, проспект Энергетиков и Свердловская набережная. 36 2.2.3 Экологическая обстановка в районе К сожалению, Красногвардейский район является не самым экологически чистый районом, так как район относится к числу промышленных и является одним из лидеров по количеству выбросов летучих органических соединений, по концентрации кадмия, цинка, свинца и ртути. Кроме того, тут проходит железная дорога, что тоже негативно сказывается на экологии. На территории Санкт-Петербурга установлены станции автоматизированной системы мониторинга атмосферного воздуха. Ближайшей к объекту оценки является станция № 13 по адресу ул. шоссе Революции, д.84. Согласно данным, которые представлены на официальном сайте комитета, показатели СО (углерод оксид), РМ10 (взвешенные частицы диаметром менее 10 мкм), О3 (озон) имеют значения в несколько раз меньше ПДК, в свою очередь показатель NO2 (азот оксида) превышающие ПДК в 1,5 раза в период с 5 по 7 мая. Однако на данный момент, их значения стабилизировались [30]. При неблагоприятных метеоусловиях, на территории Красногвардейского района площадь загрязнения атмосферного воздуха составляет 3410,8 га – 63,8% от территории района. Приоритетные загрязняющие вещества толуол, этилбензол и бензол [30]. Загрязненность почвы в Красногвардейском районе имеет различные показатели: 65% обследованной территории (3120 га) характеризуется «опасной» степенью загрязненности почво-грунтов и 7% (380 га) «чрезвычайно-опасной» степенью загрязненности. Основными источниками загрязнения является промышленные объекты, расположенные по берегам реки Охта, Химического переулка и Бокситогорской улицы. В районе Крематория следует отметить наличие ареалов «опасного» и «чрезвычайно- опасного» загрязнения. Кроме того, загрязнение почво-грунтов связано с транзитными магистралями большегрузного транспорта (шоссе Революции, Пискаревский проспект, проспект Энергетиков). Что касается водных объектов, то Большая Нева на этом участке признана экологами "умеренно загрязненной", Оккервиль и Жерновка "очень грязными", Охта - "чрезвычайно грязной". Красногвардейский район Санкт-Петербурга обеспечен зелеными насаждениями общего пользования городского и местного значения, зелеными насаждениями ограниченного пользования - 14 м 2 /чел при общей площади 486,8 га. Таким образом, Красногвардейский район характеризуется неблагоприятной экологии. Однако экологическая обстановка района улучшается в связи с наличием достаточного количества зеленых насаждений. 37 2.3 Описание характера застройки Красногвардейского района 2.3.1 Жилой фонд Красногвардейский район, который считается одним из наиболее крупных промышленных территорий Санкт-Петербурга, располагает также большими резервами и для строительства жилой недвижимости. Большая часть домов относится к социальному (дешевому) жилью, так как изначально строительство жилых кварталов велось вокруг производств, преимущественно для семей рабочих. В 60-е годы прошлого века началась застройка типовыми 5-этажными кирпными жилыми домами районов Полустрова, шоссе Революции. В конце 80-х годов 20 века застроен район Ржевки - Пороховых. Территория севернее ж/д ветки Пискаревка- Ручьи свободна для застройки и занята сельскохозяйственными землями. Микрорайон Малая Охта, который ограничен Малоохотинским проспектом, ул. Памяловского и ж/д Охта. Главным отличием и преимуществом района является близость к центру города и наличие метро. Жилищный фонд представляет собой кварталы с весьма качественным жильем старого фонда с небольшими вкраплениями промышленных предприятий. Возле станции метро Новочеркасская, вдоль проспекта Заневского, расположены «сталинки», в глубине кварталов «хрущевки» 50-60-х годов. Также в микрорайоне можно встретить послевоенные коттеджи в 2-4 этажа. В районе станции метро «Ладожская» много жилых домов 70-90-х годов прошлого века. Микрорайон Большая Охта, который ограничен улицей Магнитогорской, Сверловской набережной, шоссе Революции и р. Охта. Большая Охта – это промзона, которая включает в себя островки жилых кварталов и обрамляется на северо-востоке вдоль ж/д ветки и р. Охта промышленным поясом. Также данный микрорайон характеризуется удаленностью от станций метро. В районе Среднеохтинского проспекта находятся престижные кварталы со сталинскими домами, а также квартиры на Свердловской набережной, которые пользуются спросом благодаря отличным видовым характеристикам. Микрорайон Ржевка-Пороховые, который ограничивается Ириновским проспектом и улицами Хасанской, Коммуны, Передовиков. Самой современной частью района считается территория Ржевки-Пороховых, которая застроена в основном «бюджетными» панельными домами в 80-ых годов прошлого века. Здесь также присутствуют в небольшом количестве кирпичные дома, но из-за удаленности от станций метро, спрос на них невелик. На сегодняшний день в микрорайоне активно ведется строительство новых комфортных домов эконом-класса. 38 Общий спрос на жилую недвижимость невелик, в связи с обилием промышленных предприятий, проблемами транспортной доступности и невысоким качеством жилья. 2.3.2 Торговые и торгово-развлекательные объекты В Красногвардейском районе достаточно развита торговая инфраструктура. Особой популярностью пользуются зоны у станций метро. На территории района расположены: 42 крупных торговых центра, 1 с/х рынок, 178 комплексов мелкорозничной торговли. Функционируют гипермаркет «О’КЕЙ», супермаркеты «Лента», «МЕТРО», «Дикси», «Полушка», «Пятерочка», «Пятачок», «Перекресток». В районе успешно выполнена городская программа «Магазины шаговой доступности». А также в районе расположены 7 гостиниц, а также 51 общежитие различных типов [22]. 2.3.3 Офисные объекты Почти половина качественной офисной недвижимости Красногвардейского района сосредоточена в непосредственной близости к ст. м. "Новочеркасская" и "Ладожская". Благодаря хорошей транспортной доступности и близости к метро, эта часть района наиболее привлекательна с точки зрения ведения бизнеса. 2.3.4 Промышленные объекты Красногвардейский район занимает одно из ведущих мест в Санкт-Петербурге по насыщенности промышленными предприятиями. Исторически на юге и севере района сформировались две крупные промышленные зоны. В районе расположено 292-х предприятия – 85 промышленных объектов являются крупными: «Русские самоцветы», ООО «СПб молочный завод «Пискаревский», ОАО «Завод железобетонных изделий № 6», мясной завод ООО «Невский трест» и др. Причем почти все вышеперечисленные объекты являются объектами особой важности [22]. Кроме того, предприятиями Красногвардейского района производится широкий ассортимент товаров народного потребления: электрическая аппаратура, лакокрасочные материалы, швейные изделия специального назначения, ювелирные изделия, металлопластиковые окна, трикотажные изделия, минеральные воды, соки, кондитерские изделия, включая хлебобулочные изделия, колбасные и молочные продукты. 2.4 Анализ социально-экономического развития Санкт-Петербурга Санкт-Петербург входит в число ведущих субъектов Российской Федерации и располагает стабильной экономикой. Здесь сосредоточен большой кадровый, 39 инновационный и интеллектуальный потенциал, а также имеются значительные промышленные и технологические ресурсы. За последнее десятилетие город добился значительных результатов развития экономики, состояния городской среды, увеличения финансовой базы, улучшения уровня жизни населения. Изменения в экономических и социальных отраслях жизни - это один из факторов, существенно влияющих на формирование рынка недвижимости, на спрос и предложение, ценообразющие факторы и т.д. Другими словами, социально-экономическое развитие Санкт-Петербурга в целом влияет на все отрасли жизни. 2.4.1 Денежно-кредитная система Основу экономики региона составляет его бюджет. Учитывая официальную информацию правительства Санкт-Петербурга, готовой уточненный план по доходам 2021 года исполнен на 85,7 %. За отчетный период январь-март 2022 года план бюджета исполнен на 28,6%. За алогичный период 2021 года исполнение бюджета составляло 26,0% [10]. По данным комитета финансов, за 1 квартал 2022 года бюджет Санкт- Петербурга исполнен с профицитом (+104,7 млрд. руб.). При этом доходы составили 255,7 млрд. руб., а расходы – 151,0 млрд. руб [10]. Значащею роль в формировании и поддержании бюджета города играют организации города, вернее налоги, которые они уплачивают. Согласно отчету «Итоги социально-экономического развития Санкт-Петербурга за январь-март 2022 года», структура доходов бюджета Санкт-Петербурга можно представить в виде диаграммы [10] (рисунок 10). Рисунок 10 - Структура доходов бюджета Санкт-Петербурга за январь – март 2022 года 40 Согласно информации, представленной на официальном сайте Комитета финансов Санкт-Петербурга, в январе–феврале 2022 года был получен положительный финансовый результат (прибыль минус убыток), который составил 60,8 млрд. рублей, что на 43,5% больше, чем за соответствующий период 2021 года [10]. Данные приведены по юр. лицам, зарегистрированным в субъекте Российской Федерации в целом, включая обособленные подразделения, не учитывая банки, страховые и бюджетные организации, субъекты малого предпринимательства. Сравнение показателей с соответствующим периодом 2021 года произведено в текущих ценах по сопоставимому кругу организаций. По итогам 2021 года в экономику Санкт-Петербурга инвестировано 867,2 млрд. рублей, что в текущих ценах больше на 5,5%, чем за 2020 год. Позитивным является факт восстановления в структуре инвестиций по основным фондам доли инвестиций на приобретение зданий и сооружений (44%) до уровня 2012 года (42%) после сокращения на протяжении 2013-2015 годов до 35% - 36% [10], что обусловлено оптимизацией инвестиционных программ предприятиями города на протяжении кризисного периода в экономике. По данным Управления федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области по итогам 2021 года объем инвестиций в основной капитал организаций составил 631,1 млрд руб. Индекс физического объема инвестиций при этом составил 106,9%. Из 631,1 млрд руб. инвестиции в основной капитал в: промышленность составила 27,7% или 174,6 млрд руб. (в январе-декабре 2020 года – 23,1%); транспортировку и хранение – 16,2% или 102,2 млрд руб. (в январе-декабре 2020 года – 19,9%); операции с недвижимым имуществом – 12,8% или 80,7 млрд руб. (в январе- декабре 2020 года – 16,4%); торговлю – 9,0% или 57,1 млрд руб. (в январе-декабре 2020 года – 8,2%); деятельность в области информации и связи – 6,8% или 42,9 млрд руб. (в январе-декабре 2020 года – 6,7%); строительство – 5,7% или 36,3 млрд руб. (в январе-декабре 2020 года – 3,0%) [10]. В 2021 году многие показатели социально-экономического развития продемонстрировали положительную динамику. Восстановление темпов роста в сфере производства, строительства и логистики стало существенным стимулом роста и инвестиционного спроса в экономике города. |