Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. ВКР_окончательная. The summary
 Скачать 1.44 Mb.
|
|
2.4.3 Строительство В январе–марте 2022 года выполненный объем работ по виду деятельности «Строительство» составил 93,3 млрд рублей, что в сопоставимых ценах на 1,2% меньше, чем в январе–марте 2021 года [10]. За счет всех источников финансирования в Санкт-Петербурге в январе–марте 2022 года введено в эксплуатацию 1 146,1 тыс. кв. м жилья, что составляет 157,4% от объема ввода жилой площади за аналогичный период 2021 года [10]. В 4 квартале 2021 года средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья составила 184 667 руб рублей, на вторичном – 167 211 рублей. Сводный график изменения цен на жилье на первичном и вторичном рынках за период 2019-2021 года представлен на рисунке 11. Рисунок 11 - Цены на жилье на первичном и вторичном рынках в 4 квартале 2019- 2021 гг., руб. 2.3.4 Уровень жизни населения Средняя номинальная заработная плата, начисленная за январь-февраль 2017 года составила 76 440 руб., что на 10,6% выше, чем в январе-феврале 2021 года [10]. Величина прожиточного минимума, установленная постановлением Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2021 № 665 «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в Санкт-Петербурге на 2022 год», составила 13160,20 руб. Индекс потребительских цен за январь-март 2022 года составил 111,9% к соответствующему периоду прошлого года или 110,3% в марте 2022 года к декабрю 2021 года [26]. Наибольший рост цен произошел на непродовольственные товары. 42 Рисунок 12 - Индексы потребительских цен в % к декабрю предыдущего года На официальном сайте Федеральной службы государственной статистики указано, что базовый индекс потребительских цен на товары и услуги за март 2022 года составил 110,3% (с начала года – 102,9% %) [10]. 43 Вывод по второй главе Красногвардейский район имеет достаточно развитую социальную инфраструктуру. Он в большом количестве обеспечен образовательными, социальными, спортивными и здравоохранительными объектами. Экологическая ситуация в районе характеризуется средней степенью озелененности, относительно удовлетворительным состоянием атмосферы, высоким уровнем загрязненности почвогрунтов тяжелыми металлами, состояние водоемов варьируется от "умеренно загрязненной" до "чрезвычайно грязной", что связано с большим количеством промышленных объектов. Рынок недвижимости Красногвардейского района представлен разнообразными объектами. На территории района находятся торгово-развлекательные, промышленные предприятия, офисные, складские центры. Большее количество объектов расположено около станций метро, так как там обеспечивается большой пассажиропоток. Помимо этого, значительная часть занята жилым фондом, который представлен разными типами жилья начиная от старого фонда (дореволюционных и довоенных зданий) и заканчивая высотными новостройками. Стоимость жилья варьируется в зависимости от его местоположения. Самыми дешевыми считаются квартиры, которые расположены на окраине района. Далее был проведен анализ социально-экономического развития Санкт- Петербурга за отчетный период I квартала 2022 года. Уровень жизни населения в Санкт-Петербурге считается нормальным. Таким образом, можно охарактеризовать социально-экономическое развитие Санкт-Петербурга как стабильное, но в то же время, имеющее тенденции и возможности к дальнейшему развитию. 44 III ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 3 . 1 Описание объекта оценки Объектом недвижимости в настоящей работе земельный участок, расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, тер. предприятия "Ручьи", участок 8. Участок свободен он построек. Согласно техническому заданию на проведение оценки (Приложение А), которое составлено на основе желания заказчика оценки-инвестора, требуется определить НЭИ земельного участка, как незастроенного. Поэтому следует подробнее рассматривать местоположение и юридический статус участка. Земельный участок стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер 78:11:0005606:8492. Согласно данным паспорта площадь земельного участка составляет 7645 кв.м. Эти же данные подтверждает информация с официального сайта Росреестра (рисунок 13). Рисунок 13 - Справочная информация о земельном участке в режиме online 45 Участок принадлежит к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «для иных видов сельскохозяйственного использования». Важно отметить, что вид разрешенного использования может быть изменен без каких-либо ограничений, если он будет соответствовать правилам землепользования и застройки, которые устанавливают все виды разрешенного использования для конкретных территориальных зон. Согласно Закону Санкт-Петербурга №274-44 от 12.05.2008 г. «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», земельный участок расположен в границах зоны Д, зоны всех видов общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Рисунок 14 - Фрагмент карты Генерального плана Санкт-Петербурга с отображением функциональных зон В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 524 от 21.06.2016 г. «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» квартал местоположения объекта оценки характеризуется как подзона «ТД1-2-1» - общественно- деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных. 46 Рисунок 15 - Фрагмент карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга с отображением территориальных зон и подзон Данную зону выделяют для: - существующих и преобразуемых территорий в пригородных и периферийных районах города, предназначенных для размещения общественно-деловых объектов, с формированием на их основе комплексных многофункциональных зон общественно- деловой и сочетающейся с ней жилой застройки; - развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий, в соответствующих среде формах; - развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур. Основные разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для подзоны ТД 1-2_1, согласно правилам землепользования и застройки (рисунок 16). Следует отметить, что условно разрешенные виды использования возможны только по результатам общественных слушаний и по дополнительному согласованию. 47 Рисунок 16 - Виды разрешенного использования в территориальной подзоне ТД 1- 2_1 Таким образом, имея основные параметры и характеристики объекта оценки, а также близлежащей территории, возможно проведение анализа НЭИ. Для этого выделим следующие этапы: Определение предполагаемых вариантов использования объекта оценки; Проверка допустимости реализации каждого намеченного варианта. 48 3.2 Проведение анализа наиболее эффективного использования По итогам анализ рынка недвижимости можно сделать вывод о том, что Красногвардейский район имеет благоприятные условия и перспективы для возведения жилых домов и общественно-деловой застройки, так как неплохо развита инфраструктура, рынок в этих сегментах находится в состоянии стабильности. Кроме того, за счет вытянутой конфигурации района, которая тянется от центральной части к периферии, район обладает инвестиционной привлекательностью для строительства бизнес-центров, а также торгово- развлекательных объектов. Однако следует рассмотреть более подробно вопрос рационального использования объекта оценки, для этого следует провести анализ НЭИ. Анализ НЭИ проводится для незастроенного участка с применением доходного подхода, т.е. основываясь на положении, что стоимость земельного участка определяется текущей величиной дохода, который будет получен в будущем в процессе эксплуатации земельного участка Стандартным алгоритм анализа НЭИ включает в себя проверку отобранных вариантов использования по четырем основным критериям, а именно юридическая допустимость, физическая и экономическая осуществимость, максимальная продуктивность. Для более точного обоснования рассмотрения или исключения конкретного варианта использования алгоритм предлагается расширить следующими методами: 1) Сбор и обработка информации об обеспеченности по градостроительным нормам в радиусе обслуживания объектами различных сегментов рынка; 2) Рассмотрение основных критериев анализа НЭИ для каждого возможного варианта. 49 3.3 Обеспеченности по градостроительным нормам в радиусе обслуживания объектами различных сегментов рынка Согласно СНиП 23-01-99 Санкт-Петербург находится в климатическом подрайоне IД, а значит, опираясь на СП 42.13330.2016, расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта должно быть не более 400м. Для определения наличия остановок возможно построить буферную зону (радиус) равный 400 м вокруг объекта исследования (рисунок 17). Рисунок 17 - Поиск остановок общественного транспорта в радиусе 400м относительно объекта оценки По построенной зоне видно, что объект находится достаточно близко от остановки общественного транспорта. Ближайшая остановка находится в 400 м. от земельного участка, примерно 5-8 минут пешком по данным 2GIS. Согласно с данными 2GIS на ближайших остановках транспорта ходят 3 автобуса общественного транспорта. Следовательно, добраться до объекта будет не так сложно. Далее следует проанализировать конкуренцию и обеспеченность объектами коммерческой недвижимости ближайшего окружения для выбора варианта НЭИ. Для этого произведем поиск объектов в заданном радиусе. Радиус обслуживания выбирается в соответствии с СП 42.13330.2016. Для предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания - 500м, для спортивного комплекса – 1500м. При этом, в климатической подзоне IД радиус может быть уменьшен на 30%. Однако для Санкт- Петербурга будем считать без понижающих процентов. Для делового управления норматив 50 не регламентируется, поэтому взято среднее значение радиуса, равное 800 м. Строительство жилья всегда считается выгодным вложением, поэтому можно считать рациональным возможность возведения среднеэтажной или многоэтажной застройки, независимо от количества жилых домов в ближайшем окружении. После построения радиусов с соответствующими значениями был произведен поиск объектов. В результате чего получены следующие данные: Делового управления (бизнес-центры, офисно-складские помещения) – 0 Объекты общественного питания (рестораны и кафе) – 1 Объекты торговли (торгово-развлекательные и досуговые центры, рынки крытые, магазины) – 15 Обслуживание автотранспорта – 1 Спорт (спортивные и тренажерные залы) - 1 Таким образом, можно сделать вывод, что в радиусе обслуживания объекта оценки низкий уровень конкуренции по таким видам использования как: «деловое управление», «объекты общественного питания», «спорт». Для более подробного анализа произведем определение достаточности обеспечения территории объектами предполагаемого назначения. Расчеты производятся, опираясь на рекомендуемые нормы обеспеченности населения рассматриваемыми объектами согласно СП 42.13330.2016 и численности населения в радиусе доступности. Обеспеченность рассчитывается как отношение фактического показателя (S факт ) к нормативному (S норм ). Данные значения - это показатели площади. В числителе - рассчитанная с учетом рекомендуемой обеспеченности населения соответствующего вида учреждениями, а в знаменателе - это площадь учреждений соответствующего вида на близлежащей территории. В расчет будет взята треть население муниципального образования Полюстрово, которое составляет 18 281 чел., так как объект находится ближе к периферии района. В результате расчетов получены следующие значения: 1. Спортивные залы общего пользования. Рекомендуемая обеспеченность на 1000 жителей – 65 м 2 , тогда: 𝑆 норм = 18 281 чел ∙ 65 м 2 1000 чел = 1188 м 2 𝑆 факт = 980 м 2 2. Торговые площади. Рекомендуемая обеспеченность на 1000 жителей – 180м 2 [4], тогда: 51 𝑆 норм = 18 281 чел ∙ 180 м 2 1000 чел = 3290 м 2 𝑆 факт = 3746 м 2 3. Предприятия общественного питания (ресторан) Рекомендуемая обеспеченность на 1000 жителей – 40 мест [4], тогда: 𝑁 = 18 281 чел ∙ 40 мест 1000 чел = 731 мест Минимальная площадь на 100 мест - 0,1 га. Следовательно, 𝑆 норм = 731 мест ∙ 0,1 га 100 мест = 0,731 га = 7310 м 2 𝑆 факт = 120 м 2 Для варианта использования земельного участка под строительство бизнес- центра и жилого многоэтажного и среднеэтажного дома нормативный показатель не регламентирован, поэтому расчеты не проведены. Учитывая анализ конкуренции в близлежащем окружении, можно утверждать, что целесообразно рассмотреть вариант строительства бизнес-центра, а жилого многоэтажного и среднеэтажного дома нет, так как район объекта оценки застроен жилыми домами и недостаточно обеспечен объектами обслуживания. Таким образом, сопоставив нормативный показатель с фактическим, рассчитана доля обеспеченности соответствующего варианта использования (таблица 1). Таблица №1 Результаты анализа достаточности Вид использования Нормативный показатель, м 2 Фактический показатель, м 2 Доля обеспеченности, % Спорт 1 188 980 82 Торговый объект 3 290 3 746 >100 Предприятия общественного питания 7 310 120 2 Многоэтажная и среднетажная застройка Не регламентирован - - Деловое управление Не регламентирован - - 52 Как видно из полученных результатов, только по виду использования торговые объекты доля обеспеченности равно 100%, по спорту - 82%, а по предприятиям общественного питания в радиусе доступности обеспеченность равна всего 2%. Из этого следует, что рациональнее будет использовать участок для строительства ресторана, торгового центра с фудкортом и фитнес-клубом и спортивного комплекса с бассейном. Однако, полученные результаты не дают однозначного понимания, какие варианты использования являются обоснованными, и, исходя из полученных результатов, для дальнейшего рассмотрения разумнее оставить: объекты общественного питания, деловое управление, спортивные залы. 3.4 Рассмотрение основных критериев анализа наиболее эффективного использования 3.4.1 Обоснование юридической допустимости Чтобы вариант использования был полностью юридически допустимым, он должен соответствовать регламенту использования и застройки, установленному общественными (градостроительная и землеустроительная документация) и частными (обременения прав собственника его договорами с другими лицами) ограничениями. Все рассматриваемые варианты юридически допускаются на земельном участке, расположенном в подзоне ТД1-2_1. А также на участке отсутствуют различного вида обременения. 3.4.2 Физическая возможность Данный критерий диктуется физическими характеристиками объекта, такими как площадь и форма земельного участка, мощность и достаточность инженерных сетей, несущая способность грунтов и т.п. Документы о результатах проведения экспертизы о несущей способности грунтов, инженерно-геологические исследования не предоставлены, соответственно, подземное строительство не рассматривается в варианте застройки. Анализируемый земельный участок обеспечен всеми необходимыми элементами инженерной инфраструктуры. На данном этапе следует оценить возможность строительства на земельном участке объектов определённой площади. Размер рассматриваемого участка составляет 7645 кв.м, следовательно строящийся объект со всеми озеленениями и удобствами должен быть расположен в пределах этой площади. 53 Объекты торговли и делового управления не имеют строгой регламентации по расположению, конфигурации и площади помещений, все зависит от возможностей инвестора и физически доступной площади. Поэтому будем считать, что на оцениваемом земельном участке физически возможно строительство здания для «делового управления» или «объектов торговли». При рассмотрении возможного вариант использования «спорт» следует придерживаться установленных норм и правил. Если рассматривать строительство общего физкультурно-оздоровительного сооружения, то, согласно СП 42.13330.2016, территория должна составлять 0,7-0,9 га на 1000 чел. При этом в климатических подрайонах IА, IБ, IД, IIА размеры земельных участков комплексов физкультурно-спортивных сооружений допускается уменьшать до 50%. Однако отдельно стоящие спортивные залы общего назначения можно считать не рентабельными, так как они обычно располагаются на базе общеобразовательных заведений. Возможен вариант строительства спортивного зала определенного назначения, например, спортивный комплекс с бассейном. Стандартный набор помещений в современных фитнес-центрах включает в себя: бассейн, тренажёрный зал, зал общей подготовки, зал йоги, аэробики или гимнастики, зал единоборств, зал игровых видов спорта, подсобные помещения, раздевалки, а также душевые кабинки и туалеты. Площадь залов для занятий с использованием тренажёров и снарядов принимается из расчета 4,5 кв.м. на каждый вид оборудования [24]. В своде правил по проектированию и строительству физкультурно-спортивные залы представлены стандартные варианты планировки помещений, на их основе можно рассчитать минимально необходимую площадь. В таблице 2 представлен стандартный набор инвентаря для каждого вида зала, а также их размеры, согласно которым можно рассчитать минимально необходимую площадь для возведения фитнес-центра. Таблица №2 |