Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. ВКР_окончательная. The summary
 Скачать 1.44 Mb.
|
|
часть оценочных работ в отношении объекта недвижимости В нынешнее время значительная часть бюджетных средств направлена на инвестиции в недвижимое имущество. Из-за естественной конкуренции каждый собственник будет стремиться использовать свою недвижимость наиболее продуктивно. При этом следует рассчитать выгоду от будущего объекта с учетом всех рисков и альтернативных вариантов использования. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ выявляет наиболее прибыльный вид использования конкретного объекта собственности. Сделки, основанные на рыночной стоимости объекта, требуют достоверной и максимально точной оценки, а также анализа состояния рынка и возможностей участников данного рынка. Состояние рыночной экономики напрямую влияет на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти и тем самым слагает концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. 1.6 Общие положения о наиболее эффективном использовании Наиболее эффективное использование (НЭИ) в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) определяется как «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и, в результате которого, стоимость оцениваемого имущества будет максимальной». Анализ НЭИ объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации в конкретном сегменте, изучение характеристик оцениваемого объекта, идентификации наиболее реализуемых вариантов, расчет их доходности и стоимости. Поэтому окончательный вывод о НЭИ объекта можно сделать только после расчета стоимости каждого из рассматриваемых вариантов. 23 Стоимость земельного участка лежит в основе стоимости любого объекта недвижимости. Так как при неизменных основных характеристиках участка, расположенные на нем улучшения могут быть изменены. Поэтому теоретический аспект анализа наиболее эффективного использования указывает на возможное использование земли, в случае если бы она была свободной. Даже для недвижимости с улучшениями оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимость недвижимости. Поэтому доход определенного участка зависит от эффективности его использования. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости демонстрирует вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически соответствует прописанным нормам, физически и финансово возможен к реализации, а также дает максимальную стоимость. Разумное и оптимальное использование земельного участка определяется конкуренцией на рынке в принадлежащем оцениваемому объекту сегменте, и не является субъективным относительно мнения оценщика и собственника. Исходя из этого можно сделать вывод, что анализ НЭИ служит базой, это то на чем основывается определение рыночной стоимости объектов недвижимости, что визуально представлено на рисунке 6. Рисунок 6 - Роль анализа НЭИ при определении рыночной цены В случае «если оцениваемый объект предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта» [6]. 24 1.7 Объекты наиболее эффективного использования Объектами анализа наиболее эффективного использования являются земельные участки с улучшениями и без них. Не для всех участков подходит принцип НЭИ. Например, для земельных участков, которые расположены за пределами города и предоставлены для ведений личного подсобного хозяйство, садоводства и огородничества и подобных целей, принцип НЭИ не является основополагающим, т.к. использование этого участка уже определено, и является самым выгодным и рациональным. Но при этом анализ НЭИ должен быть обоснован и включен в отчет об оценке. Также, при расположении участка в туристических местах, анализ НЭИ будет играть главную роль при определении стоимости этого участка и его вида использования, т.к. данный участок можно использовать не только для ведения хозяйства, но и для извлечения прибыли при размещении объекта торговли или проживания. Этот пример можно считать условным. В крупных населенных пунктах свободных земельных участков сложно найти, поэтому зачастую анализ НЭИ применяют для участка с улучшениями. Для оценки больших городских территорий также важен принцип НЭИ. Его использование оптимизирует политику в сфере землеустройства и градостроительства города на основе строгих экономических расчетов. По большей мере это касается улучшений городских земель, которые находятся в земельной собственности города. Для целесообразного использования земель городов и поселений существуют Правила землепользования и застройки. Данные правила являются основой при определении целевого назначения земель и их разрешённого использования, то есть использования в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка. Санкт-Петербург специфически расположен, поэтому возникает проблема с нерациональным использованием территорий, которая разделена каналами и реками, что усложняет процесс распределения земель и удовлетворении всех потребности городского населения. Большая площадь Санкт-Петербурга, которая составляет 1,45 тыс.км 2 , представляет его нескромный потенциал территории, который имеют достаточно резервов для развития, что объясняется, во-первых, невысокой плотностью населения, во-вторых, не вполне эффективной структурой использования земель. Согласно данным Правительства Санкт-Петербурга [19] на начало 2021 года соотношения площадей основных территориальных зон продемонстрировали нерациональность использования городских площадей: 34% - земли рекреационного назначения, 26% - земли жилой застройки; 3% - земли сельскохозяйственного назначения использования. Рассматриваемая структура функционального зонирования, которая 25 характерна для агломераций, объясняется включением в административные границы территорий бывших пригородных поселений Санкт-Петербурга. Город увеличивает свои территории за счёт расширения территорий по периферии города и улучшения инженерно- транспортной инфраструктуры. Исторически сложившийся характер застройки и перспективы развития - это один из факторов, наиболее влияющих на зонирование территории Санкт-Петербурга К перспективным задачам улучшения зонирования относится, в частности, вывод из исторического центра города промышленных предприятий, разрушающих архитектурный облик Северной столицы, и преобразование этих земель под строительство деловых центров, гостиниц, торгово-развлекательных комплексов и даже жилья. Таким образом, анализ эффективного использования (НЭИ) предполагает разработку подробного плана эксплуатации и реализации объекта, с учетом тех факторов, которые в дальнейшем будут обеспечивать максимальную продуктивность и успешность проекта – в том числе, с учетом его рыночной стоимости и анализа возможности его осуществления. 1.8 Современные методы и подходы к исследованию наиболее эффективного использования объекта недвижимости Рассмотрим три составляющие анализа наиболее эффективного использования: • рыночный анализ представляет собой определение спроса на альтернативные варианты использования, целью которых является изучение спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. для каждого варианта; • анализ реализуемости варианта представляет собой расчет базовых составляющих стоимости, к которым относятся поток доходов и ставки капитализации, для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически допустимого и физически возможного варианта; • анализ наиболее эффективного использования представляет собой разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта [2]. При проведении данного анализа, как показывает практика, берут за основу определение эффективного использования земельного участка. Поэтому в методологии данного анализа лежит рассмотрение двух моментов: рассмотрение земельного участка как застроенного, с уже существующими улучшениями, и свободного земельного участок и способы его улучшения. 26 Анализ НЭИ земельного участка как застроенного предполагает сохранение на участке существующих построек. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности: 1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости; 2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости. В обоих случаях следует рассматривать необходимость и возможность сохранения существующих улучшений, их реконструкцию и проведение строительных работ для увеличения их привлекательности для увеличения стоимости, например, для поднятия арендных ставок. Некоторыми авторами [4] выделяются следующие методы определения наиболее эффективного использования с учетом наличия уже существующих улучшений на участке. При условии, что земельный участок уже застроен, но строения требуют проведения некоторых улучшений: 1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью. 2. Определение общего коэффициента капитализации. 3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода. 4. Расчет затрат на усовершенствование объекта. 5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений. В случае если строения на земельном участке не требуют каких-либо улучшений: 1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью. 2. Определение общего коэффициента капитализации. 3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода. Первый метод, в котором рассматривается случай, когда земельный участок не застроен, а коэффициенты капитализации для земли и строений различны, имеет следующую последовательность действий: 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения. 2. Расчет потенциального валового дохода. 27 3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей. 4. Определение возможности получения и величины прочих доходов. 5. Оценка действительного валового дохода. 6. Расчет эксплуатационных расходов. 7. Расчет резерва затрат капитального характера. 8. Расчет чистого операционного дохода. 9. Расчет коэффициента капитализации для зданий 10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями. 11. Расчет дохода, относимого к земле. 12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка. 13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей. Второй метод - земельный участок не застроен, но при этом коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения. 2. Расчет потенциального валового дохода. 3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов. 4. Оценка действительного валового дохода. 5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера. 6. Расчет общего чистого операционного дохода. 7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости. 8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью. 9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения. Третий метод, в котором рассматривается незастроенный земельный участок, у которого известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения, будет иметь следующий ход действий: 1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке. 28 2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера. 3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами При определении НЭИ объекта недвижимости используются не только математические и экономические, но и экспертные методы. Наиболее доступным и достоверным экспертным методом является анализ иерархий Т. Саати. Данный метод представляет собой теорию, которая базируется на экспертных оценках и суждениях индивидуальных участников или групп [14]. Он позволяет лицу, принимающему решение, представить сложную проблему в виде иерархии и выполнить количественную оценку имеющихся вариантов решения. А также используется попарное сравнение различных факторов друг с другом, чтобы оценить те, которые не поддаются эффективной количественной оценке. Таким образом, чтобы результат был наиболее основательным, необходимо применяют комбинированные методы и подходы при определении НЭИ объекта недвижимости. 1.9 Критерии определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости Для рассмотрения объекта недвижимости необходимо, чтобы варианты удовлетворяли четырем категориям: - соответствие юридическим нормам; - возможность физической реализации; - возможность финансовой реализации; - экономическая эффективность (максимальная продуктивность). Как правило, в стандартном подходе при определении НЭИ объекта недвижимости соблюдается последовательность этих критериев. Сначала рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая реализация и максимальная продуктивность [11]. Это объясняется тем, что при определении НЭИ в обязательном порядке учитываются стандарты оценки МСО, в которых сказано, что «использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного». Для того, чтобы разобраться в том, какой критерий что под собой подразумевает и насколько он важен, необходимо рассмотреть их по отдельности. 29 1.9.1 Юридическая допустимость В данном критерии учитываются и рассматриваются частные ограничения, нормы функционального зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране зданий истории и культуры, а также законодательство в сфере экологической охраны. При анализе учитываются все обременения, имеющиеся на участке, в том числе наличие сервитутов, долгосрочных договоров аренды и т.д. Также следует понимать, что стоит учитывать вариант изменения вида разрешенного использования. То есть, если изначально определенный вид использования или категория земель совершенно не подходит под выбранные варианты, или же его изменение будет выгоднее (полученный доход будет покрывать расходы на оформление документов по переводу земель из одной категории в другую) то тогда будет разумно изменить юридическую составляющую, если это возможно с точки зрения законодательства. Также следует учитывать сроки на оформление документов на получение разрешения на строительство и другие, связанные с процессом оформления, так как это может повлиять на стоимость и прибыльность возводимого объекта. Таким образом, юридическая допустимость – критерий, который влияет не только на тип будущего объекта, но и на юридические нюансы, усложняющие процесс, требующие внимательного рассмотрения оценщика при анализе. 1.9.2 Физическая осуществимость Критерий физической осуществимости рассматривается с учетом размера, формы, района, топографического и почвенного состояния, инженерной коммуникации, а также риска различных стихийных бедствий, которые влияют на предполагаемый вариант использования земли. Все эти факторы влияют на итоговую полезность земельного участка. При анализе физической осуществимости для земельного участка как условно свободного сначала определяются допустимые значения застройки территории, затем сопоставляются с физическими характеристиками существующих улучшений. Далее определяется эффективность использования территории на соответствие площади застройки, общей площади, количестве этажей, высоты, объеме существующего строения допустимым значениям. При несоответствии параметров существующих строений критерию наибольшей эффективности с точки зрения законодательно разрешенных параметров застройки, рекомендуется провести анализ возможности изменения физических характеристик этих строений. 30 В литературе выделяются три основных направления изменения физических характеристик улучшений земельных участков [1]: реконструкция объекта; модернизация объекта; капитальный ремонт с модернизацией. Следует учитывать затраты на улучшения и делать выводы по итоговой доходности. По результатам анализа данной категории выделяются альтернативные варианты использования объекта оценки с указанием их основных физических характеристик. Далее последует проверка критерии финансовой целесообразности. 1.9.3 Экономическая осуществимость «Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала» [5]. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как удовлетворяющие в финансовом отношении. Поэтому нужно подобрать варианты использования с минимальными затратами. Однако для заказчика оценки может быть важен определенный уровень дохода, тогда некоторые варианты могут быть малопривлекательным. При проведении анализа следует выявить и подсчитать все затраты, связанные с возведение или реконструкцией объекта, оформлением документов, всевозможных сторонних затрат, связанным, например, с непредвиденными обстоятельствами. Таким образом, в рамках анализа данного критерия изучается способность различных вариантов получать положительный и доход от использования земельного участка, а также обеспечивать покрытие вложенных средств. |