Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. ВКР_окончательная. The summary
 Скачать 1.44 Mb.
|
|
1 2 3 4 5 АННОТАЦИЯ В выпускной квалификационной работе рассматривается анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости в Красногвардейском районе города Санкт-Петербурга. Работа содержит три части, в которых подробно изучена теория оценочной деятельности, выявлены характеристики района исследования, а также проведён анализ наиболее эффективного использования и рассчитан предполагаемый доход инвестора на вложенный капитал. В общей части работы, которая включает в себя первую и вторую главу, изучена теоретическая база оценки недвижимости, основные применяемые методы и подходы, и конечно, принципы наиболее эффективного использования объекта. А также был произведен обширный анализ социально-экономического состояния Санкт-Петербурга в I квартале 2022, результаты которого непосредственно использовались в третьей главе. Специальная часть посвящена процедуре анализа наиболее эффективного использования, который включает в себя обоснованный отбор и оценку предполагаемых видов использования, в результате чего можно сделать вывод о максимально продуктивном варианте. Выпускная квалификационная работа содержит пояснительную записку объемом, включая 17 рисунков, 3 таблицы, 4 формулы, список использованной литературы из 30 наименования, 1 приложение. THE SUMMARY In the final qualifying work analyses the most efficient use of the property in the Krasnogvardeysky district of St. Petersburg. The work contains three parts, which studied in detail the theory of the evaluation activities, as well as analysis on the most effective use and the calculated estimated returns on invested capital. In the general part of the work, which includes the first and second chapters, the theoretical basis of real estate valuation, the main methods and approaches used, and of course, the principles are studied. Also in this part of the work was carried out extensive analyses of socio-economic status of St. Petersburg in the I quarter of 2022, the results of which were directly used in the third Chapter. A special part is devoted to the procedure for analyzing the most effective use, which includes a reasonable selection and evaluation of intended use, whereby it is possible to conclude that the maximum produk-effective option. Final qualifying work consists of the explanatory note in full, including 17 figures, 3 tables, 4 formulas, a list of used literature of the 30 names, 1 applications. 6 Оглавление Введение........................................................................................................................ 8 I НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ И МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ АНАЛИЗА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ...................................................................... 9 1.1 Правовые основы оценки недвижимости в Российской Федерации.......... 9 1.2 Виды стоимости недвижимости ....................................................................... 14 1.3 Общая характеристика процесса оценки ...................................................... 17 1.4 Методы и принципы оценки недвижимости ................................................. 18 1.5 Анализ наиболее эффективного использования как неотъемлемая часть оценочных работ в отношении объекта недвижимости .............................. 22 1.6 Общие положения о наиболее эффективном использовании .................... 22 1.7 Объекты наиболее эффективного использования ....................................... 24 1.8 Современные методы и подходы к исследованию наиболее эффективного использования объекта недвижимости ............................... 25 1.9 Критерии определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости ...................................................................................................... 28 1.9.1 Юридическая допустимость .......................................................................... 29 1.9.2 Физическая осуществимость ......................................................................... 29 1.9.3 Экономическая осуществимость .................................................................. 30 1.9.4 Максимальная продуктивность ................................................................... 30 Вывод по первой главе ............................................................................................ 32 II ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА ИССЛЕДОВАНИЯ ................... 33 2.1 Характеристика объекта оценки ..................................................................... 33 2.2 Основные характеристики Красногвардейского района города Санкт- Петербурга ........................................................................................................... 33 2.2.1 Население .......................................................................................................... 34 2.2.2 Транспортная доступность ............................................................................ 35 2.2.3 Экологическая обстановка в районе ........................................................... 36 2.3 Описание характера застройки Красногвардейского района ................... 37 7 2.3.1 Жилой фонд ...................................................................................................... 37 2.3.2 Торговые и торгово-развлекательные объекты ........................................ 38 2.3.3 Офисные объекты ............................................................................................ 38 2.3.4 Промышленные объекты ............................................................................... 38 2.4 Анализ социально-экономического развития Санкт-Петербурга ............ 38 2.4.1 Денежно-кредитная система .......................................................................... 39 2.4.3 Строительство .................................................................................................. 41 2.3.4 Уровень жизни населения .............................................................................. 41 Вывод по второй главе ............................................................................................ 43 III ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ...................................................................... 44 3.1 Описание объекта оценки ................................................................................. 44 3.2 Проведение анализа наиболее эффективного использования ................... 48 3.3 Обеспеченности по градостроительным нормам в радиусе обслуживания объектами различных сегментов рынка ........................................................ 49 3.4 Рассмотрение основных критериев анализа наиболее эффективного использования ..................................................................................................... 52 3.4.1 Обоснование юридической допустимости .................................................. 52 3.4.2 Физическая возможность ............................................................................... 52 3.4.3 Финансовая оправданность ........................................................................... 54 3.4.4 Максимальная продуктивность ................................................................... 55 3.4.5 Формирование основных показателей по результатам анализа НЭИ.. 64 Вывод по третьей главе ........................................................................................... 66 Заключение ................................................................................................................ 67 Список использованных источников ................................................................... 68 Приложение А ........................................................................................................... 71 8 Введение Во всем мире оценка недвижимости применяется для эффективного управления собственностью. В процессе развития рынка недвижимости в России, определение стоимости объектов сделок становится всё более востребованным. Соответственно, повышается ответственность при проведении оценки, и возникают различные проблемы, которые в силах решить только квалифицированный оценщик. Можно с уверенностью сказать, что на современном уровне развития рынка недвижимости в России перспективам развития большей части приобретаемых и строящихся объектов недвижимости, в частности анализу наиболее эффективного использования территории, не уделяется должное внимание. Поэтому автор работы считает актуальным рассмотреть методику анализа наиболее эффективного использования (далее – НЭИ) более подробно. Целью данной выпускной квалификационной работы является анализ и обоснование наиболее эффективного использования объекта исследования для обеспечения максимальной доходности и рациональности землепользования. Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующий комплекс задач: проанализировать нормативно-правовую базу, регулирующую оценочную деятельность в Российской Федерации; изучить методики и принципы проведения работ по оценке недвижимости; провести анализ социально-экономического развития района, в котором находится оцениваемый объект; осуществить оценку альтернативных вариантов использования объекта исследования согласно основным критериям НЭИ; сделать заключение о наиболее эффективном варианте. Объектом исследования данной работы является незастроенный земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, тер. предприятия "Ручьи", уч. 8. Предметом исследования являются критерии оценки наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Методами исследования являются: теоретический анализ нормативно-правовой базы, методики и принципов проведения оценки недвижимости, анализ социально- экономического развития района объекта оценки, а также сравнение вариантов использования объекта оценки по критериям НЭИ. 9 I НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ И МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ АНАЛИЗА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 1 Теоретические и методологические основы индивидуальной оценки недвижимости Современный рынок недвижимости представлен обширным спектром объектов: жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачные и сельские дома с земельными участками и т.д. Все перечисленные объекты участвуют в товарно-денежных отношениях, в связи с чем нужно точно и оперативно оценить их стоимость. В теории оценки выделяют два различных вида определения стоимости: массовая (кадастровая) и индивидуальная. Выполнение индивидуальной оценки имеет большое значение как для государственных фирм, так и частных субъектов рынка. Поэтому важную роль в индивидуальной оценке играет рыночная стоимость. Ее определение является сложной и уникальной задачей, поскольку трудно найти два совершенно одинаковых объекта. Даже в случае, если здания построены по одному типовому проекту, но расположены на различных земельных участках, их стоимость вероятнее всего будет отличаться. Исходя из этого нужно понимать, что изучение и анализ теории и методов проведения оценки - это действия, которые необходимо рассмотреть достаточно внимательно, так как они заложены в нормативных документах, которые регламентируют оценочную деятельность и представляют собой ту правовую область, в пределах которой вынужден работать оценщик. 1.1 Правовые основы оценки недвижимости в Российской Федерации Регулирование процесса оценки недвижимости производится с помощью нормативно-правового обеспечения, включающего в себя Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральные стандарты оценки (далее – ФСО), Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) и другие нормативно-правовые документы, в том числе по аренде, приватизации, залогу, ипотеке, банкротству и др. Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. 10 В июне 2006 г. был принят Федеральный закон № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который существенно изменяет порядок регулирования оценочной деятельности: вводится принципиально новая система ее организации, построенная на саморегулировании и обеспечении ответственности оценщиков. Внесенные за период 2002-2009 гг. поправки расширили перечень целей для проведения оценки. Помимо обычных сделок с объектами недвижимости, были прописаны и другие задачи оценки. Однако конкретный перечень не был представлен, это говорит о том, что данная норма носит диспозитивный характер. Из этого можно сделать вывод, что субъекты оценочной деятельности могут свободно проводить оценку для любых целей в отношении объектов, кроме тех целей, для которых законодательством предусмотрен иной порядок оценки имущества. В 2016 году вступил в силу Законопроект № 985767-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части уточнения положений по вопросам оценки имущества). В текст закона об оценочной деятельности были введены понятия ликвидационной и инвестиционной стоимостей. Также были уточнены и изменены некоторые нормы, в которых указана информация о независимости и сведения об оценщике. Также упразднены некоторые статьи в Законе об оценочной деятельности, касающиеся кадастровой оценки. Определение оценки или оценочной деятельности представлено в Законе об оценочной деятельности [29]. Так, в нем указано, что «под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости» [п.1 ст.3]. В Законе об оценочной деятельности устанавливаются также обязательные случаи проведения оценки недвижимости. К ним относят ситуации, когда в сделку вовлечены объекты оценки, принадлежащие полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. А также: «при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; 11 при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы» [пп.1-9 п.1 ст.8]. Однако на некоторые отношения действие данной статьи не распространяется. К ним относят распоряжение государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений; передача в аренду находящегося в федеральной собственности аэродрома; и другие случаи, указанные в статье 8 данного Закона. Оценку недвижимости стоит производить не только для недвижимости, находящейся в федеральной собственности, но и при распоряжении объектом недвижимости, находящейся в частной собственности. Таким образом, в Законе об оценочной деятельности определены правовые основы и методы регулирования проведения оценки в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей. Помимо законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание следует уделять законодательству, которое регулирует право собственности и иные вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения 12 относительно объектов оценки. Основой такого законодательства служат Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Так, касательно области оценки, в ГК РФ приводится терминология, а также прописаны действия по регулирования правоотношений, возникающих после заключения договора на проведение каких-либо гражданских сделок. Данный кодекс служит основой для разграничений прав собственности и иных вещных прав, а также обременений и ограничений на недвижимое имущество. При проведении оценки важную роль играет пакет прав, которым обладает объект недвижимости. При наличие каких-либо отягощающих ограничений снизится рыночная стоимость такого объекта. Согласно ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [5]. Это определения является основой всеобщего определения и классификации объектов недвижимости. Поэтому можно утверждать, что Гражданский кодекс является одним из главных нормативно-правовых актов, которым руководствуется оценщик при определении стоимости объекта. Помимо Гражданского кодекса РФ также правовой основой оценочной деятельности является и Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), так как по определению любое недвижимое имущество прочно связано с землей. Согласно одному из основных принципов, на которых основывается земельное законодательство, который отражен в п.7 ст.1 данного кодекса [9] «платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату». В качестве формы платы за использование устанавливается арендная плата, а для целей налогообложения – кадастровая стоимость. В ЗК РФ определено, что рыночная стоимость земельных участков производится в соответствии с Законом об оценочной деятельности, а государственная кадастровая оценка на основании законодательства РФ об оценочной деятельности [п.1-2 ст.66]. Действенным инструментом установления правил поведения и критериев качества в сфере оценочной деятельности, включая отношения с потребителями оценочных услуг, являются Федеральные стандарты оценки. Согласно ст. 20 Закона об оценочной деятельности стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения и осуществления оценки. Согласно п.2 данной статьи стандарты оценочной 13 деятельности подразделяют на три группы: федеральные стандарты оценки (ФСО), стандарты и правила оценочной деятельности. В этой же статье в п.3 указано, что «ФСО, за исключением ФСО, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки». Все стандарты оценки разрабатываются на основе данного Закона и не могут ему противоречить. На данный момент в Российской Федерации разработано 13 Федеральных стандартов оценки. Однако к индивидуальной оценке недвижимости можно применять следующие: ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО №1); ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» (далее – ФСО №2); ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»; ФСО №7 «Оценка недвижимости»; ФСО №8 «Оценка бизнеса»; ФСО №9 «Оценка для целей залога»; ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости»; ФСО №13 «Определение инвестиционной стоимости». В каждом стандарте прописаны четкие указания или понятия, которые следует учитывать при проведении оценки любого объекта. ФСО №1 разработан с учётом международных стандартов оценки и содержит общие понятия, подходы и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. ФСО №2 раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение видов стоимости. В свою очередь ФСО №3 устанавливает требования к составлению и содержанию отчёта об оценке, информации, используемой в отчёте, а также к описанию в отчёте об оценке применяемой методологии и расчётам. Стандарты оценки служат «помощниками» для оценщиков, так как там указаны и более подробно описаны все понятия, методы и положения. Таким образом, нормативно-правовая база оценочной деятельности является достаточно обширной. К ней относятся не только законы, которые напрямую связанны с оценкой недвижимости, но и многочисленные методические указания, стандарты оценки, кодексы РФ, а также федеральные законы, которые основываются на одной из видов 14 стоимости. Поэтому очень важно различать и знать, в каких случаях применятся тот или иной нормативно-правовой документ. 1.2 Виды стоимости недвижимости В оценочной деятельности тесно связаны между собой понятия цена и стоимость объекта. Поэтому очень важно эти термины различать, а также определить термин «затраты» в отношении объекта недвижимости (рисунок 1). Рисунок 1 - Понятия «цена», «стоимость» и «затраты» Понятие стоимости объекта оценки имеет множество аспектов. В соответствии с ФСО №2 [21] выделяют следующие виды стоимостей (рисунок 2): Рисунок 2 - Виды стоимостей объектов недвижимости Как правило, в практике оценке основной является рыночная стоимость объекта. Исходя из определения, приведенного в ФСО №2, «рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена объекта на дату проведения оценки» [21]. При определении рыночной стоимости должны быть соблюдены следующие условия [8]: 1. Сделка должна происходить на открытом и конкурентном рынке. Должно быть соблюдено обязательно наличие альтернативных объектов, из которых возможен выбор наиболее доступного и продуктивного. 15 2. Объект должен быть выставлен на открытом рынке, гласно, также с установлением срока реализации этого объекта. 3. Продавец и покупатель должны действовать открыто, без давления со стороны. При этом покупатель стремится купить за наиболее выгодную цену, в то время как продавец – продать по максимальной цене. Однако в условиях рынка продавец не будет выставлять умышленно завышенную цену объекта. 4. Полученная в результате оценки стоимость объекта должна быть реальной, а не предполагаемой. Подводя итог, можно сделать вывод, что рыночная стоимость – это максимально возможная цена для продавца и минимально возможная для покупателя. Обязательные случаи оценки уже были рассмотрены выше, они определены ст. 8 Закона об оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости анализ НЭИ имущества является неотъемлемой частью оценки. Однако в редких ситуациях, например, при оценке земли, которые специально оговариваются, расчет рыночной стоимости может базироваться на существующем использовании. Обычно в практике оценке анализ НЭИ рассматривает существующий вид использования и другие потенциальные виды, выбирая из них наиболее эффективный. Инвестиционную стоимость можно определить, исходя из доходности объекта недвижимости, определяемую для конкретного инвестора и по результатам инвестиционного проектирования. Она производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки капитализации. Данная стоимость может быть как ниже, так и выше рыночной, так как зависит не только от факторов, которые влияют на объекты, представленные на рынке недвижимости, и она носит субъективный характер. Ликвидационная стоимости объекта оценки определяется, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока использования и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник может получить при его продаже в условиях, не соответствующих рыночным. Ликвидационная стоимость ниже рыночной, так как учитываются чрезвычайные обстоятельства и срочность продажи Кадастровая оценка регулируется отдельными федеральными законами, в которых определены основные положения о ее проведении, сроки, методы и назначение. Основным нормативным актом является Федеральный закон от 03.07.2016 N237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке) [29]. Под кадастровой стоимостью в соответствии с данным законом понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, определенная на основе 16 качественных и количественных характеристик объекта, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Закона об оценке. Кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы для земельного налога или налога на имущество физических лиц. Стоимость имеет множество видов, каждая из которых раскрывает определенную сущность недвижимости. Многие авторы учебников по оценочной деятельности выделяют так называемые «нерыночные» виды стоимости, которые связаны не с реализацией объекта на рынке недвижимости, а с другими целями, связанными, например, с налогообложением, страхованием и т.п. Таким образом, для одной и той же недвижимости могут определяться различные виды стоимости в зависимости от определенных целей. Далее рассмотрим наиболее распространенные виды стоимостей, определяемые при оценке (рисунок 3). Рисунок 3 - Дополнительные виды стоимости объектов недвижимости Цели проведения оценки совершенно различные, так как в современной рыночной экономике практически все операции с недвижимостью требуют предварительное определение его стоимости. 17 Таким образом, оценка в настоящее время нужна практически при каждом случае распоряжении недвижимым имуществом. Для того чтобы оценка была достоверной и законной, следует соблюдать все правила ее проведения. 1.3 Общая характеристика процесса оценки Определение рыночной стоимости недвижимости включает в себя систему последовательных действий оценщика, начиная с постановки задач оценки и заканчивая формированием отчета об оценке. На порядок оценки конкретного объекта влияет множество факторов, к которым относятся: задачи оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта и т.п. Универсальная модель, которая представляет собой изменяющийся в зависимости от факторов алгоритм, имеющий строгую последовательность действий оценщика, может применяться для любых заданий на исследование и анализ рынка, применения различных подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая разные модификации и их комбинирование [6]. Схематично этапы оценки недвижимости [6] можно изобразить следующим образом (рисунок 4): Рисунок 4 - Схема этапов проведения оценки На первом этапе определяются базовые параметры оценочного задания. К ним относят идентификацию объекта оценки и прав на этот объект, вид определяемой 18 стоимости, цели и предполагаемое использование результатов оценки и уточнение даты оценки. Состав последующих работ уже непосредственно связан с конкретным объектом оценки и ее целью. Сначала производится анализ рынка недвижимости, сбор информации о продажах аналогичных объектов. Затем производится анализ наиболее эффективного использования объекта, которых является обязательным этапом. Далее выполняется обоснование наиболее подходящих методов и подходов оценки. В конце проведения оценки производится согласование предварительных результатов. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде: - одной денежной величины; - диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленных минимальным и максимальным значением. Также следует произвести проверку на наличие каких-либо ошибок (логических или математических). Итог выполнения работ заключается в подготовке отчета, который в последующем передается заказчику. Ключевым моментом в проведении оценки является выбор корректного метода и подхода, которые удовлетворяют поставленной цели. Традиционные методы, использование которых предполагает оценка стоимости недвижимости, прописаны в ФСО №1. 1.4 Методы и принципы оценки недвижимости В соответствии с ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, при проведении оценки используются затратный, доходный и сравнительный подходы [20]. Подход выбирается с учетом возможности его применения, а также отталкиваясь от целей и задач оценки. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объектов, которые основаны на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения с учетом износа. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объектов, которые основаны на определении ожидаемых доходов от их эксплуатации. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объектов, которые основаны на их сравнении с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. 19 Если объектом оценки является земельный участок, в соответствии с Методическими рекомендациями Министерства Имущества [23] и международными стандартами оценки обычно используют следующие методы: Метод распределения Метод распределения основан на том, что для каждого типа недвижимости находится нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек, расположенных на нем. Такое соотношение подходит для новых улучшений, которые отражают наиболее эффективное использование земли. Отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается с увеличением возраста построек. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки, если недостаточно информации о продажах свободных участков земли. Метод выделения Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. При использовании данного метода необходимо иметь информацию о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому объекту; соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования. Метод разбивки Метод разбивки на участки рекомендован, когда площадь разбивается на отдельно осваиваемые участки. В таком случае необходимо иметь достаточное количество данных о продажах аналогичных участков земли. Метод остатка Метод остатка для земли применим при наличии достоверной информации о стоимости улучшений и достоверных данные о доходе, который приносит объект недвижимости. Остаток дохода, исходящего от земельного участка, капитализируется (коэффициентом капитализации для земли) в стоимость. Метод капитализации земельной ренты Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной ставки, арендная плата, получаемая с земли, капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли. Сложностью в применении данного метода является отсутствие рыночной арендной ставки за пользование земельным участком. Метод сравнения продаж Аналог метода сопоставимых продаж (сравнительного подхода), который применяется при оценке объектов недвижимости в целом. Основными элементами 20 сравнения для земли являются: права собственности, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, месторасположение, физические характеристики, инженерное обеспечение территории, транспортная доступность и другое. Все вышеперечисленных методы базируются на установлении стоимости на основании принципов. При выборе принципов, как правило, отталкиваются от конкретного задания по определению стоимости объекта. Каждый вид стоимости связан с рыночной средой, которую регулируют субъекты и объекты оценки. Поэтому при взаимодействии рыночной среды, субъектов и объектов и осуществляются принципы. Все принципы можно условно объединить в три группы (рисунок 5): 1) Принципы, основанные на представлениях пользователя; 2) Принципы, связанные с землёй, размещёнными на ней зданиями, сооружениями (улучшениями); 3) Принципы, связанные с рыночной средой; Рисунок 5 - Принципы оценки недвижимости 21 Данные принципы связаны между собой. При оценке может использоваться сразу несколько принципов, которые отражают тенденцию экономического поведения субъектов оценки. Принцип полезности основан на возможности объекта удовлетворять полезность пользователя. Только в этом случае объект будет иметь стоимость. Например, полезностью земельного участка, который относится к землям сельскохозяйственного назначения, будет завесить от такого, насколько он урожайный. Принцип замещения основывается на рациональном, разумном подходе в определении стоимости: пользователь не будет приобретать объект стоимостью выше минимальной как для однородных объектов. С точки зрения рыночного подхода наибольшим спросом будут пользоваться те объекты, которым применима эта категория. Принцип ожидания связан с представлениями пользователя о доходе или каких-либо выгод и удобств от использования объекта. Она лежит в основе доходного подхода оценки. Остаточная продуктивность земли – это принцип, который основан на расчете чистого дохода, который относится к земельному участку. Принцип вклада – это принцип, который позволяет определить экономический эффект, который представляет собой разность между доходом и затратам. В данном принципе необходимо определить размер вклада и величину отдачи объекта. Принцип отдачи основан на зависимости между вложенным ресурсом и отдачей (при увеличении какого-либо ресурса общая отдача сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться). Применительно к оценке можно говорить, что дополнительные улучшения приведут к увеличению дохода земли до определенного момента, после чего прирост дохода будет уменьшаться. Принцип пропорций (сбалансированности) основан на выявлении пропорций объёма капиталовложений и объёма выполненных работ в определённый период времени. Сущность принципа в том, что любому типу объекта будет соответствовать оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Оптимальность – это принцип, который основан на том, что объект недвижимости в каждый период времени на рынке будет пользоваться спросом. Применительно к земельному участку оптимальность обеспечивается соответствием требованиям рынка в конкретных условиях. Принцип оптимального разделение имущественных прав основан на установлении имущественного права на недвижимость, которое непосредственно влияет на его 22 стоимость. В процессе оценки имущественные права можно разъединять и объединять со стоимостью недвижимости. Принципы, связанные с рыночной средой, показывают зависимость востребованности объекта недвижимости на рынке от внешних факторов, которые формируются экономической ситуацией на рынке. Принцип НЭИ не относится ни к одной группе принципов, однако является обязательным при проведении оценки недвижимости. 1.5 Анализ наиболее эффективного использования как неотъемлемая |