Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. ВКР_окончательная. The summary
 Скачать 1.44 Mb.
|
|
Заключение В выпускной квалификационной работе был рассмотрен анализ наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка, расположенного в Красногвардейском районе города Санкт-Петербурга. На первом этапе была изучена теоретическая база оценки недвижимости, основные применяемые методы и подходы, а также принципы НЭИ объекта, так как лишь определение наиболее эффективного вида использования обеспечит привлекательность объекта недвижимости для инвесторов и скорейший прирост средств на вложенный капитал. Вторым этапом был произведен сбор информации о Красногвардейском районе и обширный анализ социально-экономического состояния Санкт-Петербурга в I квартале 2022, результаты которого непосредственно использовались в специальной части. Район имеет достаточно развитую инфраструктуру. В нем расположено большое количество промышленных объектов, поэтому экологическая ситуация характеризуется относительно удовлетворительным состоянием атмосферы, высоким уровнем загрязненности почвогрунтов тяжелыми металлами, состояние водоемов варьируется от "умеренно загрязненной" до "чрезвычайно грязной". Рынок недвижимости Красногвардейского района представлен разнообразными объектами: торгово-развлекательными, промышленными предприятиями, офисными, складскими центрами, а также жилыми домами. По результатам анализа социально-экономического развития Санкт-Петербурга уровень жизни населения считается нормальным. Заключительным этапом работы был проведен анализ наиболее эффективного использования, который включает в себя проверку по четырем основным критериям: юридическая допустимость, физическая и экономическая осуществимость, максимальная продуктивность. Однако данный процесс был немного расширен расчетом обеспеченности населения района предполагаемыми к использованию объектами и анализом «конкуренции» в близлежащем окружении. На этапе оценки экономической осуществимости и максимальной продуктивности были отобраны четыре варианта использования: «спортивный комплекс с бассейном», «ресторан», «торговый центр» и «бизнес-центр». Оценка проводилась на основе доходного подхода методом остатка. В результате анализа было определено, что свободный земельный участок принесет наибольшую прибыль инвестору, если будет использован для строительства бизнес-центра, стоимость земельного участка которого с данным видом использования будет равна 139 905 660 руб. 68 Список использованных источников 1. Александров, В.Т. Оценка устаревания и Наиболее Эффективного Использования недвижимости / Александров. В.Т. – СПб.: СтройИздат СЗ, 2010. – 330 с.; 2. Асаул. А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник/ АсаулА.Н.,.Старинский В.Н, Старовойтов М.К., Фалтинский Р.А.; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф..Асаула А.Н. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. -472с.; 3. Бойко А.Ю., Стабровский К.Ю., «Непродажная площадь» // Группа компаний«АВЕРС». [Электронный ресурс]. URL: http://www.avg.ru (дата обращения: 20.05.20227) 4. Варламов А. А., Комаров С. И.; под общ.ред. Варламова А. А. Оценка объектов недвижимости : учебник /. — М. : ФОРУМ, 2010. — 288 с.; 5. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51- ФЗ; 6. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.; 7. ГрибовскийС. В.. «Оценка доходной недвижимости» // Санкт-Петербург, 2000. – 339 с.; 8. Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. – 480 с.; 9. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016); 10. Комитет финансов Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс]. URL: http://www.fincom.spb.ru (дата обращения: 28.05. 2022); 11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 224 с.; 12. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Основы теории оценки собственности: учебное пособие/ – СПб. : Изд-во СПбГЭУ, 2013. –144 с.; 13. ЛейфераЛ.А.. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016. – 229 с. 14. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости / О.А.Ахметов, М.Б.Мжельский [Текст]/ ООО «Сибирский Центр Оценки» // Актуальные вопросы оценочной деятельности. - Новосибирск, 2001; 69 15. Мониторинг «О текущей ситуации в экономике Российской Федерации в январе- октябре 2021 года»; 16. Новости Красногвардейского района. [Электронный ресурс]. URL: http://www.krgv.ru/ (дата обращения: 20.05.2022); 17. Постановление Правительств Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524«О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»; 18. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года N 1379О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" 19. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 30.06.2014 N 551 "О государственной программе Санкт-Петербурга «Экономическое и социальное развитие территорий Санкт-Петербурга" (с изменениями на 19 октября 2021 года); 20. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»; 21. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»; 22. Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга[Электронный ресурс]. URL: http://gov.spb.ru (дата обращения: 17.05.2022); 23. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002)«Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»; 24. СП 31-112-2004 Физкультурно-спортивные залы. Часть 1 [Электронный ресурс]. URL: http://docs.cntd.ru (дата обращения: 30.05.2022) 25. СП 310.1325800.2017 Бассейны для плавания [Электронный ресурс]. URL: http://docs.cntd.ru (дата обращения: 30.05.2022) 26. Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт- Петербургу и Ленинградской области. [Электронный ресурс] URL: http://petrostat.gks.ru (дата обращения: 20.05.2022); 27. Федеральная служба государственной статистки. [Электронный ресурс] URL: http://www.gks.ru (дата обращения: 20.05.2022); 28. Федеральный закон от 29 июня 1988 года N 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 29. Федеральный закон от 03.07.2016 N237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; 70 30. Экологический портал Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс]. URL: http://www.infoeco.ru (дата обращения: 20.05. 2022); 71 Приложение А Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в Красногвардейском районе г. Санкт-Петербурга Общие требования 1) Точное название объекта оценки, место его расположения и данные о правах на объект оценки: земельный участок с расположенным на нем нежилым зданием, город Санкт-Петербург, тер. предприятия "Ручьи", участок 8 ( наименование в соответствии с правоустанавливающими документами, административный адрес; права-всоответствиисправоудостоверяющимииправоустанавливающимидокументами) 2) Сведения об обременении объекта оценки при его наличии: Отсутствуют (вид обременения и подтверждающие его наличие документы) 3) Задачи (назначение) оценки: Определить наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного (указываетсясодержаниепредполагаемыхдействийвотношенииобъектаоценки) 4) Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки: Март 2022 (указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки) 5) Перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при проведении оценки: Определение НЭИ земельного участка как незастроенного 6) Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (далее-ден. ед.)_рубли |