Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. ВКР_окончательная. The summary
 Скачать 1.44 Mb.
|
|
Расчет минимальной площади застройки для фитнес-центра Наименование зала Минимальный набор инвентаря, шт Размеры помещений, м*м Бассейн Бассейн класса А - 1 Лестницы в бассейн - 4 50*25 54 Наименование зала Минимальный набор инвентаря, шт Размеры помещений, м*м Тренажёрный зал Тренажёр для бега - 2 Тренажёр для гребли – 2 Тренажёр для развития мышц спины – 2 Гимнастический тренажёр -3 Тренажёр для ног – 2 Стойка для жима лежа - 1 Велотренажёр -3 Тренажёр для гребли – 2 Тренажёр вращения – 2 12*12 Зал общей физической под- готовки Гимнастическая стенка Станок хореографический Зеркало 9*9 Зал для йоги, аэробики или гимнастики Гимнастическая стенка Станок хореографический Зеркало Коврики для занятий 12*12 Зал единоборств Ковер для борьбы – 1 Ринг – 1 Груши для бокса – 5 25*25 Игровой зал Баскетбольное кольцо-2 Футбольные ворота - 2 18*12 Туалеты и душевые кабины Скамья Шкаф для одежды Стулья Умывальник Сушилки 6*8 (рассчитана на 40 че ловек одновременно) Раздевалки Подсобные и вспомогательные помещения 20% от общей площади здания Из расчета, что требуется как минимум 3 полноценные раздевалки (для мужчин, женщин и тренеров) [24], на вспомогательные и подсобные помещения отводятся, то итоговая площадь будет равна 3125 кв.м 1 . Помимо основного здания, на земельном участке должны располагаться: подъездные пути, объекты озеленение. Из этого можно сделать вывод, что при строительстве одноэтажного спортивного комплекса с бассейном площади земельного участка будет достаточно. Таким образом, освоение земельного участка в части наземного строительства представляется физически возможным для всех рассматриваемых вариантов. 3.4.3 Финансовая оправданность Физически возможные и юридически правомочные способы использования земельного участка на данном этапе анализируются с целью определения того, какие из них 1 Без учета толщин стен и перегородок, а также облицовочных работ 55 способны дать отдачу, превышающую суммарные затраты на операционные расходы, финансовые издержки и возврат вложенного капитала. Все способы использования, которые по расчетам будут отвечать поставленному условию, давать положительный доход с достаточной отдачей на собственный капитал, рассматриваются как финансово приемлемые и оправданные. При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение земли считается основным фактором, определяющим её стоимость. На потенциал местоположения земельного участка значительно влияет характеристика окружающего типа землепользования. Далее следует рассматривать возможные варианты использования со стороны инвестора, главной целью которого является получение прибыли. Согласно техническому задания на оценку (приложение №А) инвестор предполагает использование земельного участка как свободного, а, следовательно хочет узнать наиболее эффективное его использования. Из перечисленных ранее вариантов разрешённого использования земельного участка большая часть функций, предусмотренных ПЗЗ к реализации в подзоне ТД1- 2_1 являются некоммерческими – изначально не предназначенными для принесения дохода инвестору, которые должны существовать на дотации. Реализация большинства таких проектов в современной ситуации имеет своей целью не получение прибыли, а реализацию городских программ, требующих дополнительных бюджетных вложений. С точки зрения финансовой осуществимости нецелесообразно рассматривать данные варианты использования. Варианты, которые являются приемлемыми на основе всех ранее изложенных критериев, следует считать финансово осуществимыми, так как подобные объекты строятся, функционируют и способны приносить доход собственникам. Чтобы определить, какой из видов использования финансово оправдан и максимально продуктивен следует рассчитать стоимость земельного участка при условии строительства всех рассматриваемых вариантов. 3.4.4 Максимальная продуктивность Для окончательного выбора варианта наиболее эффективного использования необходимо произвести расчет стоимости земельного участка. Расчет выполнен на основе доходного подхода методом остатка. Расчет стоимости 1-го варианта использования 56 1 вариант использования земельного участка – спортивный комплекс с бассейном. Данное здание будет иметь 1 этаж. Так же вводиться коэффициент, учитывающий неиспользованную площадь, которая приходиться на лестницы, проходы, санитарные узлы и др. Данный коэффициент равняется 0,8. Таким образом, максимальная площадь строительства рассчитывается следующим образом: S факт = 3822 ∙ 0,8 ∙ 1 = 3 058 м 2 Средняя стоимость строительства 1 квадратного метра данного типа здания составляет 18 000 руб./м 2 Общая стоимость строительства составит: С стр = 18 000 ∙ 3 058 = 55 044 000 руб. Доход, получаемый от спорткомплекса в основном состоит из проданных абонементов. Среднее значение стоимости годового абонемента в спортивный комплекс составляет 45000. В среднем за год количество посетителей составляет 1000. Таким образом, доход (ПВД) составит: ПВД = 45 000 ∙ 1000 = 45 000 000 руб. В данную величину потенциального валового дохода необходимо внести поправку на недозагруженность здания. Для спорткомплекса с бассейном, коэффициент потери доходов равняется 0,25. Величина действительного валового дохода составит: ДВД = 45 000 000 ∙ (1 – 0,25) = 33 750 000 руб. Величина арендной платы (А р ) рассчитывается в соответствии с “методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга” [18], по формуле (1). A р = А д · К тр · S уч · К ф · К д (1) 57 где: А д – базовая ставка арендной платы, руб./кв.м./год; К тр - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей; S уч – площадь всего участка, кв.м; К ф – коэффициент функционального использования; К д – коэффициент динамики рынка. Так, для бассейна значение базовой ставки арендной платы равна 1204,71 руб./кв.м./год. Коэффициент местоположения рассчитывается по формуле (2): Ps ps Ктр Ps ps Ктр Ps ps Ктр Ктр n ncalc calc calc max _ 2 max _ 2 1 max _ 1 (2) где: Ктр 1calc_max - коэффициент, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет объекта, максимально влияющего на повышение коммерческой привлекательности земель; ps i - площадь части земельного участка, для которой рассчитывается коэффициент местоположения, кв.м; n - количество частей, для которых рассчитывается коэффициент местоположения; Ps - общая площадь земельного участка, кв.м. Так как исходный участок не делится на части, то формула примет следующий вид: Ктр= Ктр 1calc_max + Ктр 2calc_max (3) Значение Ктр 1calc_max рассчитывается по следующей формуле (4): Ктр 1calc_max =[(1-Ктр’ max / r max ]· r + Ктр’ max (4) Где Ктр’ max - максимальное значение коэффициента, характеризующего изменение арендной платы за счет влияния основной магистрали или локального центра на повышение коммерческой привлекательности земель, определяется в соответствии с приложением 3 “методики определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга”. r max - расстояние, соответствующее коэффициенту Ктр’ max , м, определяется в соответствии с приложением 3. 58 r- кратчайшее расстояние от основной магистрали или локального центра до земельного участка, для которого производится расчет, м. Значение К mp равно 1, так как объект не находится во влиянии основной магистрали или локального центра на повышение коммерческой привлекательности земель. Площадь всего участка равна 7645 м 2 Коэффициент функционального использования для спорткомплекса с бассейном равен 0,75 (так же, как и для других рассматриваемых в данной работе вариантов, за исключением торгового центра. Для этого объекта данный коэффициент равен 1). Коэффициент динамики рынка в Санкт-Петербурге на 2022 год составляет 1,29. Корректирующий коэффициент в соответствии с методикой равен 1. Таким образом, величина арендной платы за земельный участок в год составит: A р = 1 204,71 ∙ 1 ∙7645 ∙0,75 ∙1,29 ∙1 = 8 565 307 руб. Операционные расходы (ОП) по содержанию помещений в спортивном комплексе с бассейном в среднем составляют 1280 рублей. Для всего здания ОП составит: ОП = 1280 ∙ 3058 = 3 914 240 руб. В связи с этим, чистый операционный доход будет равен: ЧОД = 33 750 000 – 3 914 240 – 8 565 307 = 21 270 453 руб. Доход, который приходиться на улучшения земельного участка: ЧОД зд = 55 044 000 ∙ 0,1848 = 10 172 131 руб. Доход, который приходиться на земельный участок: ЧОД зем = 21 270 453 – 10 172 131 = 11 098 322 руб. Таким образом, стоимость земельного участка будет равна: 59 С зем = 11 098 322 / 0,1348 = 82 331 766 руб. Расчет стоимости 2-го варианта использования 2 вариант использования земельного участка – ресторан. Данное здание будет иметь 2 этажа. Так же вводиться коэффициент за неиспользованную площадь, которая приходиться на лестницы, проходы, санитарные узлы и др. Данный коэффициент равняется 0,8. Таким образом, максимальная площадь строительства рассчитывается следующим образом: S факт = 3 822 ∙ 0,8 ∙ 1 = 3 058 м 2 Средняя стоимость строительства 1 квадратного метра данного типа здания составляет 17 500 руб./м 2 Общая стоимость строительства составляет: С стр = 17 500 ∙ 3 058= 53 515 000 руб. Доход, получаемый от ресторана зависит от количества гостей и среднего чека. Среднее количество посетителей большого ресторана составляет 65 человек в день. Средний чек составляет 1800 рублей. Таким образом, доход (ПВД) составит: ПВД = 65 ∙ 1800 ∙ 365 = 42 705 000 руб. В данную величину потенциального валового дохода необходимо внести поправку за недозагруженность здания. Для ресторана, коэффициент потери доходов равняется 0,25. Величина действительного валового дохода составит: ДВД = 42 705 000 ∙ (1 – 0,25) = 32 028 750 руб. Величина арендной платы рассчитывается, так же как и арендная плата для спорткомплекса с бассейном и равна: 60 A р = 1 204,71 ∙ 1 ∙7645 ∙0,75 ∙1,29 ∙1 = 8 565 307 руб. Операционные расходы (ОП) по содержанию ресторана в среднем составляют 1200 рублей. Для всего здания ОП составит: ОП = 1200 ∙ 3 058 = 3 669 600 руб. В связи с этим, чистый операционный доход будет равен: ЧОД = 32 028 000 – 8 565 307 – 3 669 600 = 19 793 093 руб. Доход, который приходиться на улучшения земельного участка: ЧОД зд = 53 515 000 ∙ 0,1848 = 9 889 572 руб. Доход, который приходиться на земельный участок: ЧОД зем = 19 793 093 – 9 889 572 = 9 903 521 руб. Таким образом, стоимость земельного участка будет равна: С зем = 9 903 521 / 0,1348 = 73 468 257 руб. Расчет стоимости 3-го варианта использования 3 вариант использования земельного участка – торговый центр. Данное здание будет иметь 3 этажа. Так же вводиться коэффициент за неиспользованную площадь, которая приходиться на лестницы, проходы, санитарные узлы и др. Данный коэффициент равняется 0,8. Таким образом, максимальная площадь строительства рассчитывается следующим образом: S факт = 3 822 ∙ 0,8 ∙ 3 = 7 339,2 м 2 Средняя стоимость строительства 1 квадратного метра данного типа здания составляет 10 000 руб./м 2 Общая стоимость строительства составляет: 61 С стр = 10 000 ∙ 7 339,2 = 73 392 000 руб. Доход, получаемый от торгового центра в основном состоит из аренды помещений. Среднее значение арендной платы в торговом комплексе составляет 900 руб./м 2 /мес. Таким образом, доход (ПВД) составит: ПВД = 900 ∙ 7 339,2 ∙ 12 = 79 263 360 руб. В данную величину потенциального валового дохода необходимо внести поправку за недозагруженность здания. Для торгового центра, коэффициент потери доходов равняется 0,4. Величина действительного валового дохода составит: ДВД = 79 263 360 ∙ (1 – 0,4) = 47 558 016 руб. Величина арендной платы рассчитывается, так же как и арендная плата для спорткомплекса с бассейном и равна: A р = 1 204,71 ∙ 1 ∙7645 ∙1 ∙1,29 ∙1 = 11 420 409 руб. Операционные расходы (ОП) по содержанию торгового центра в среднем составляют 900 рублей. Для всего здания ОП составит: ОП = 900 ∙ 7 339,2 = 6 605 280 руб. В связи с этим, чистый операционный доход будет равен: ЧОД = 47 558 016– 11 420 409 – 6 605 280 = 29 532 327 руб. Доход, который приходиться на улучшения земельного участка: ЧОД зд = 73 392 000 ∙ 0,1848 = 13 562 842 руб. Доход, который приходиться на земельный участок: 62 ЧОД зем = 29 532 327 – 13 562 842 = 15 969 485 руб. Таким образом, стоимость земельного участка будет равна: С зем = 15 969 485 / 0,1348 = 118 467 990 руб. Расчет стоимости 4-го варианта использования 4 вариант использования земельного участка – бизнес-центр. Данное здание будет иметь 3 этажа. Так же вводиться коэффициент за неиспользованную площадь, которая приходиться на лестницы, проходы, санитарные узлы и др. Данный коэффициент равняется 0,8. Таким образом, максимальная площадь строительства рассчитывается следующим образом: S факт = 3 822 ∙ 0,8 ∙ 3 = 7 339,2 м 2 Средняя стоимость строительства 1 квадратного метра данного типа здания составляет 11 500 руб./м 2 Общая стоимость строительства составляет: С стр = 11 500 ∙ 7 339,2 = 84 400 800 руб. Доход, получаемый от бизнес-центра в основном состоит из аренды помещений. Среднее значение арендной платы составляет 1000 руб./м 2 /мес. Таким образом, доход (ПВД) составит: ПВД = 7 339,2 ∙ 1000 ∙ 12 = 88 070 400 руб. В данную величину потенциального валового дохода необходимо внести поправку за недозагруженность здания. Для бизнес-центра, коэффициент потери доходов равняется 0,4. Величина действительного валового дохода составит: ДВД = 88 070 400 ∙ (1 – 0,4) = 52 842 240 руб. 63 Величина арендной платы рассчитывается так же как и арендная плата для торгового центра и равна: A р = 1 204,71 ∙ 1 ∙7645 ∙1 ∙1,29 ∙1 = 11 420 409 руб. Операционные расходы (ОП) по содержанию бизнес- центра в среднем составляют 900 рублей. Для всего здания ОП составит: ОП = 900 ∙ 7339,2 = 6 965 280 руб. В связи с этим, чистый операционный доход будет равен: ЧОД = 52 842 240 – 11 420 409 – 6 965 280 = 34 456 551 руб. Доход, который приходиться на улучшения земельного участка: ЧОД зд = 84 400 800∙ 0,1848 = 15 597 268 руб. Доход, который приходиться на земельный участок: ЧОД зем = 34 456 551 – 15 597 268 = 18 859 283 руб. Таким образом, стоимость земельного участка будет равна: С зем = 18 859 283 / 0,1348 = 139 905 660 руб. 64 3.4.5 Формирование основных показателей по результатам анализа НЭИ В таблице 3 отражены все рассчитанные экономические показатели, описанные выше. Таблица 3 Основные экономические показатели Параметр Значение, руб. Вариант 1 Спорткомплекс с бассейном Вариант 2 Ресторан Вариант 3 Торговый центр Вариант 4 Бизнес- центр Потенциальный валовый доход, ПВД 45 000 000 42 705 000 45 956 160 88 070 400 Действительный валовый доход, ДВД 33 750 000 32 028 750 47 558 016 52 842 240 Стоимость строительства 55 044 000 53 515 000 73 392 000 84 400 800 Арендная плата за год 8 565 307 8 565 307 11 420 409 11 420 409 Чистый операционный доход, ЧОД 21 270 453 19 793 093 29 532 327 34 456 55 Доход, приходящий на улучшения, ЧОД зд 10 172 131 9 889 572 13 562 842 15 597 268 Доход, приходящий на земельный участок, ЧОД зем 11 098 322 9 903 521 15 969 485 18 859 283 Стоимость земельного участка, С зем 82 331 766 73 468 257 118 467 990 139 905 660 По данным таблицы видно, каждый вариант выбранного использования является финансово-эффективным, так как стоимость участка принимает положительные значения. 65 Выбор варианта наиболее эффективного использования, заключается в нахождении такого использования, который будет приносить максимальный доход. В данном исследовании наибольшую стоимость имеет четвертый вариант использования земельного участка – бизнес-центр. 66 Вывод по третьей главе Целью данной главы являлось проведения анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Согласно техническому заданию на оценку, анализу подлежит незастроенный земельный участок. Анализ наиболее эффективного использования включает в себя проверку по четырем основным критериям, а именно, предполагаемый вид использования должен соответствовать юридическим нормам, должна существовать возможность физической и экономической реализации, а также он должен быть максимально продуктивным. Однако данный процесс был немного расширен расчетом обеспеченности населения района предполагаемыми к использования объектами и анализом «конкуренции» в близлежащем окружении. На первоначальном этапе для проведений анализа были взяты все виды разрешенного использования оцениваемого земельного участка, установленные правилами землепользования и застройки, и которые несут в себе коммерческую функцию. После рассмотрения нескольких критериев НЭИ, на этапе оценки экономической целесообразности и максимальной продуктивности были отобраны четыре варианта использования: «спортивный комплекс с бассейном», «ресторан», «торговый центр» и «бизнес-центр». Основной процесс оценки рыночной стоимости всех возводимых объектов проводился на основе доходного подхода методом остатка. В результате анализа было определено, что свободный земельный участок принесет наибольшую прибыль инвестору, если будет использован для строительства бизнес-центра. |