Цены и ценообразование - Есипова В.Е.. Учебник для вузов Издание третье, исправленное и дополненное под редакцией
 Скачать 5.7 Mb.
|
18.2. ЦЕНА ЗЕМЛИ*18.2.1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА * Подробнее теория оценки земли см.: Костецкий В. А. Оценка земельных ресурсов в России. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром – объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке. Земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом – уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится. Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке, то есть любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823 гг.) сделал весьма важные выводы. Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, – ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней. Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту. В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне. Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др. Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, – разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. – являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. По оценке директора НИИ земельных отношений и землеустройства В. Беленького, по состоянию на 1 января 1997 г. земельный фонд Российской Федерации составлял 1709,2 млн га *. Большая часть земельного фонда страны находится в распоряжении лесохозяйственных предприятий. В их пользование передано 825,6 млн га (48,3%). Второе место по величине земельного фонда занимают сельскохозяйственные предприятия и граждане – 670,1 млн га, или 39,2%. Значительная часть земель страны оставлена в фонде запаса, составляющем 108,5 млн га. * Беленький В. Российский рыночный землеоборот. Миф или реальность/ / Вопросы экономики. 1998. № 11. С 97-112. Развернутая информация о современном состоянии и проблемах земельного фонда России в целом и его федеральной части представлена в «Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель в Российской Федерации». М.: Госкомзем РФ, 1997. В составе земельных угодий преобладают в основном лесные массивы и кустарники (46%), а также оленьи пастбища (19,2%) – земли, непригодные либо малопригодные для ведения интенсивного аграрного производства. Кроме того, под водой, болотами и пр. находится еще 21,9% российских земель. Сельскохозяйственные же угодья занимают всего 12,9%, в том числе пашня – 7,6%. В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн га). В районах Крайнего Севера организованы общинно - родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн га. Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации – более 76% (1306,2 млн га) ее земель – все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн га – земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн га, или 3,3 %, в собственности юридических лиц – 335,8 млн га (20%) и в собственности граждан–чуть более 10 млн га (0,6%). К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли: • необходимые для обеспечения безопасности страны (10,0 млн га); • единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн га); • природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн га); • расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн га); • объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн га); • лесного фонда (265,9 млн га); • запаса (47,0 млн га), а также водные объекты (17,8 млн га). Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, берега, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования, по крайней мере, на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются. Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения. Таким образом, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн га. 18.2.2. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ЦЕНЫ ЗЕМЛИ Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка или прав на его долговременную аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его продаже на конкурентном и открытом рынке или совершении иной соответствующей операции (залог, страхование и т. д.). В законе об оценочной деятельности рекомендуется применять термин рыночная стоимость. В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка. Нормативная цена земли Законом РФ «О плате за землю» введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета (рис. 18.1). В настоящее время в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли» и Инструкцией Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» от 17 апреля 1995 г. № 29 нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам земель на территории субъекта РФ повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, но при этом нормативная цена не должна превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны. Администрация города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%. В табл. 18.1 приведена нормативная цена земли за 1 м2 для Санкт-Петербурга. Таблица 18.1. Нормативная цена земли за 1 м2 в ставках земельного налога
 Рис. 18.1. Понятие и определение нормативной цены земли При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков (кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическими лицами земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применялся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 06.05.95 № 417-р. Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет указанный выше коэффициент значительно снижен и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности. Рыночная стоимость земельного участка Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. На рыночную стоимость земельного участка наибольшее влияние оказывают такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка, которую можно считать его объективной характеристикой в данный момент и для данной конкретной рыночной ситуации. Перечисленные выше вещные права на земельные участки предоставляют их владельцам разнообразные возможности использовать данное имущество и, следовательно, обеспечивают различные уровни стоимости. Так, например, в бессрочном пользовании в России находятся лишь земельные участки под промышленными предприятиями. Теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков нельзя в силу того, что они не могут являться объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника участка переданы в аренду. Поэтому рыночной стоимостью в этом случае будет являться текущая стоимость будущих арендных платежей. В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли, может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи. Под оценочной ценой земельного участка обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом кроме объективных факторов, перечисленных выше, на цену сделки влияет и ряд субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному участку, особые условия продавца или покупателя, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы и т. п. Если вещным правом является право на аренду земли, то право на аренду не включает в себя право продажи, а включает право субаренды, а рыночная стоимость в этом случае будет представлять собой текущую стоимость разницы между будущими субарендами и арендными платежами. И, наконец, если вещное право представлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли. Результат оценки земельного участка существенно зависит от принятого метода оценки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: • наилучшего и наиболее эффективного использования; • сравнения продаж; • распределения; • выделения; • разбивки на участки; • техники остатка для земли; • капитализации земельной ренты. Рассмотрим подробнее каждый из этих методов. Метод наилучшего и наиболее эффективного использования При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов: • потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования; доступность) – основного фактора, определяющего стоимость земли; • рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения); • правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории; нормативы); • ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка); • технологической обоснованности проекта; • финансовой обоснованности проекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования. Метод сравнения продаж При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются: • права собственности; • условия финансирования; • условия продажи; • условия рынка (время продажи); • месторасположение; • физические характеристики; • доступные коммунальные услуги; • условия зонирования; • наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.). Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000. Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 000. Итого, общая стоимость составит 270 000, из которых земля составляет одну треть. Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100 000 (1/3 от стоимости недвижимости). Метод выделения Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод разбивки на участки Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности: • определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются); • определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия; • определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков. Издержки на улучшения включают: • расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; • расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; • налоги, страховку, заработную плату ИТР; • расходы на маркетинг; • прибыль и накладные расходы подрядчика; • прибыль предпринимателя. Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта. Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.). Требуется оценить массив земли, который застройщик, планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000. При этом будут иметь место следующие издержки: • планировка, очистка, инженерные сети, проект 180000 • управление 10000 • накладные расходы и прибыль подрядчика 60000 • маркетинг 20000 • налоги и страховка 10000 • прибыль предпринимателя 40000 Итого: 320000 Сумма чистой выручки от продаж: 30 х 25 000 - 320 000 = 430 000. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%: (430 000 / 4) х 3,1699 = 340 760, где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета. Техника остатка для земли Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать: • стоимость здания; • чистый операционный доход от всей недвижимости; • коэффициенты капитализации для земли и зданий. Стоимость здания может быть определена как доля нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование. Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности: • определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование; • на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости; • определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию. Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле. Пример (цифры выражены в усл. ден. ед.). Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнесцентра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 и 10% соответственно. Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий: 500000 х 0,1=50000. Чистый операционный доход, относящийся к земле: 120000 - 50000=70000. Стоимость земли: 70 000 / 0,08 = 87 500. Капитализация земельной ренты Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы относимая к земле арендная плата капитализируется коэффициентом капитализации для земли, определенным из рыночных данных. |