зик. Учебное пособие - Основы управления ЗИК. Учебное пособие Основы управления зик и регулирования земельноимущественных отношений

• Название: Учебное пособие Основы управления зик и регулирования земельноимущественных отношений
• Дата: 26.10.2021
• Размер: 115.76 Kb.
• Имя файла: Учебное пособие - Основы управления ЗИК.docx
• Тип: Учебное пособие; #256879
• страница: 2 из 5

1.1.3.Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристики
1.Локализация	а) абсолютная неподвижность б) большая зависимость цены от места положения
2.Вид конкуренции	а) несовершенная олигополия б) небольшое количество покупателей и продавцов в) уникальность каждого объекта г) контроль над ценами ограничен д) вступление в рынок требует значительного капитала
3.Эластичность предложения	а) низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается б) спрос может быть очень изменчив
4.Степеь открытости	а) сделки носят частный характер б) публичная информация часто неполная и неточная
5.Конкурентноспособность товара	а) во многом определяется окружающей внешней средой и влиянием соседства б) специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
6.Условия зонирования	а) регулируется гражданским и земельным законодательством с учётом водного, лесного, природоохранного и другого специального права б) большая взаимозависимость частной и других форм собственности
7.Оформление сделок	а) юридические сложности, ограничения и условия
8.Стоимость	а) включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Операция (сделка)- это взаимодействие между юридическими и(или) физическими лицами, результатом которого должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав.

1. 
   Дарение. Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества. Также дарение можно охарактеризовать как передачу имущественных прав и неимущественных прав от физического лица юридическому. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность отказаться в своём дарении. Основные операции: дарение земельного участка, доли земли, жилья, доли жилья и т. д.
   
2. 
   Аренда. Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передаётся одним лицом другому на основании получения каких-либо благ (или денег, или дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но тогда этот договор будет классифицироваться как договор безвозмездного пользования. Основные операции: сдача в аренду земельного участка, купля-продажа права аренды земельного участка, сдача жилья в аренду, имущественный наём.сдача жилого помещения под наём (субаренда).
   
3. 
   Обмен (мена). Осуществляется между нанимателем (собственником) и тем, кто нанимает. Фиксируется договором обмена. Мена- это обмен собственности на собственность. Основные операции: обмен земельного участка, обмен доли земельного участка, мена жилья, в том числе с доплатой.
   
4. 
   Купля-продажа. По договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и оплатить за него определённую цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Основные операции: купля-продажа земельного участка, земельного пая, расселение коммунальных и крупногабаритных квартир, купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов, расторжение договора купли-продажи.
   
5. 
   Наследование. Переход имущественных и неимущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Основные операции: наследование земельного участка или доли, передача земельного участка в пожизненно наследуемое пользование и наследование жилья.
   
6. 
   Ипотека. Особый вид кредитования населения, в котором гарантией для уплаты долга и процентов выступает находящееся в собственности заёмщика имущество. Операции: залог земельного участка и права на землю, кредитование под залог жилья, участие в долевом строительстве жилья.
   
7. 
   Приватизация. Бесплатная передача в собственность гражданам РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений. Операции: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном) жилом фонде, приватизация земельного участка.расторжение договора о приватизации (деприватизация).
   

Операции с недвижимостью осуществляются либо с целью удовлетворения личных потребностей, либо с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже недвижимости и связана с увеличением её рыночной стоимости со временем. Действия, связанные с получением прибыли от недвижимого имущества, осуществляются на рынке недвижимости.

Структура рынка недвижимости включает: субъекты рынка, процессы функционирования рынка, механизмы (инфраструктура) рынка, объекты недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1. 
   Продавцы (арендодатели). Юридические или физические лица, имеющие право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью: бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению недвижимым имуществом, налоговые инспекции, нотариальные конторы, арбитражный суд, учреждения министерств, органы государственной власти субъектов и муниципальные органы и т. д.;
   
2. 
   Покупатели (арендаторы). Юридические или физические лица, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону;
   
3. 
   Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
   

Различают:

1. 
   Институциональные участники рынка недвижимости- субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относят организации следующего профиля:
   

• 
  организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
  
• 
  федеральные и территориальные земельные органы;
  
• 
  федеральные и территориальные органы архитектуры градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачи разрешений на строительство и т. д.;
  
• 
  органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
  
• 
  органы, осуществляющие инвентаризацию и учитывающие строения;
  
• 
  органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
  
• 
  проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
  
• 
  органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;
  
• 
  государственные нотариусы.
  

2. 
   Неинституциональные участники рынка недвижимости— субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся органы следующего профиля:
   

• 
  брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
  
• 
  оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
  
• 
  финансисты (брокеры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечном кредитовании;
  
• 
  девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям, сдачей в аренду;
  
• 
  редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (повторная застройка) территорий;
  
• 
  управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
  
• 
  проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
  
• 
  юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
  
• 
  страховщики, занимающиеся страхованием объектов сделок профессиональной ответственности;
  
• 
  участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
  
• 
  аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
  
• 
  финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
  
• 
  маркетологи - специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
  
• 
  информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
  
• 
  специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
  
• 
  специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
  
• 
  любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
  

Определение — это определённая сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости

Субъекты рынка недвижимости:

— Инвесторы

— Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью)

— Покупатели (физические и юридические лица)



Рынок
недвижимости



Структура рынка недвижимости:

— Рынок жилья

— Рынок земли

— Рынок коммерческой недвижимости

Участники рынка— это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

— покупатели;

— продавцы;

— арендаторы.


Рис. 1. Структура «Рынка недвижимости»

1.2.ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

1.2.1.Основные составляющие понятия системы управления

Понятие управление территорией включает в себя решение следующих проблем:

1. 
   Процесс рыночного реформирования экономики и создания конкурентной среды не завершён.
   
2. 
   Большинство муниципальных образований находится в состоянии производственного и финансового кризиса.
   
3. 
   Формирование муниципальных образований происходит в границах сложившихся административно-территориальных единиц, которые были созданы без учёта экономических возможностей их самостоятельного существования.
   
4. 
   До настоящего времени ещё не завершён процесс формирования муниципальной собственности, в том числе на землю, как ресурс территориального развития.
   
5. 
   Недостаточно гибкая система взаимоотношений и чёткого разделения полномочий между субъектами РФ и муниципальными образованиями, входящими в их состав.
   
6. 
   У большинства субъектов территориального управления нет осознанной потребности в стратегическом планировании своего развития, устойчивой мотивации к проведению прогнозно-аналитических работ.
   

Объектом территориального управления выступает вся экономическая сфера региона, которая делится на производственную и социальную. Это деление необходимо, так как характер и цели деятельности в производственной и социальной сфере различны, следовательно, должны быть различны и механизмы управления этими двумя сферами.

Управление производственной сферы должно строиться на основе экономических методов, а в управлении социальной сферой область применения этих методов очень ограничена.

Экономические методы управления представляют собой совокупность способов воздействия путём создания определённых экономических условий для выполнения поставленных задач.

Экономическую основу муниципальных самоуправлений составляют: муниципальная собственность, местные финансы, имущество, переданное в управление органам местного самоуправления.

В основу механизма территориального управления заложены следующие подходы: расширение прав, задач и ответственности местных органов перед населением за решение поставленных задач. Это обеспечивается:

• 
  расширением прав местных органов управления в области налогообложения, использования местных бюджетных средств и территориальных ресурсов;
  
• 
  новым подходом к проведению выборов в местные органы, который бы обеспечивал представительство в них лиц, заинтересованных в решении местных проблем;
  
• 
  усилением контроля за работой местных органов со стороны населения.
  

Теория управления

Теория управления — это наука о принципах и методах управления различными системами, процессами и объектами.

Основами теории управления является кибернетика и теория информации.

Суть теории управления состоит в построении математической модели на основе системного анализа объекта управления и синтеза алгоритма управления для получения желаемых характеристик процесса или целей управления.

Процесс управления можно разделить на несколько этапов:

1. 
   Сбор и обработка информации.
   
2. 
   Анализ, систематизация и синтез.
   
3. 
   Постановка целей, выбор метода управления, прогноз.
   
4. 
   Внедрение выбранного метода управления.
   
5. 
   Оценка эффективности этого метода управления.
   

Методы управления базируются на трёх фундаментальных принципах:

1. 
   принцип разомкнутого (программного) управления;
   
2. 
   принцип компенсации;
   
3. 
   принцип обратной связи.
   

Управление можно разделить на два вида:

1. 
   стихийный: воздействие происходит в результате взаимодействия субъектов (синергетическое управление).
   
2. 
   сознательный: планомерное воздействие объекта (иерархическое управление). При таком управлении цель функционирования системы создаётся её надсистемой.
   

Примеры современных методов управления:

1. 
   нелинейное управление;
   
2. 
   теория катастроф;
   
3. 
   адаптивное управление;
   
4. 
   интеллектуальное управление.
   

Классификация методов управления

1. 
   Процессный подход основывается на идее существования некоторых универсальных функций управления.
   
2. 
   Системный подход состоит из взаимозависимых подсистем, каждая из которых вносит свой вклад в функционирования целого.
   
3. 
   Универсальный подход рассматривает любую систему в совокупности её горизонтальных и вертикальных связей.
   
4. 
   Ситуационный подход рассматривает любую организацию как открытую систему, постоянно взаимодействующую с внешней средой.
   
5. 
   Субстратный подход, основанный на структурной оптимизации стратегии и принимаемых решений посредством выявления субстратов (ключевых моментов эффективности).
   

Каждая сделка — это юридический факт, влекущий за собой необходимый участникам правовой результат.

Цель всех сделок с недвижимостью — переход права собственности на недвижимость либо возникновение права пользования недвижимым имуществом.
Для заключения сделки с недвижимостью общие положения, при которых сделка является действительной, следующие:

1. 
   условия сделки должны соответствовать внутренней воле участников сделки, то есть после заключения сделки должен быть достигнут результат, к которому стремились участники;
   
2. 
   участники сделки должны осознавать свои действия и иметь достаточно полномочий для их совершения;
   
3. 
   все положения заключённой сделки должны соответствовать законодательству;
   
4. 
   оформление сделки так же должно соответствовать требованиям законодательства.
   

Для любой сделки с недвижимостью значение соблюдения этих положений принципиально важно, так как несоблюдение несёт в себе риск признания сделки недействительной (оспоримой или ничтожной).

1.2.2. Виды и задачи управления земельно-имущественным комплексом

ЗИК как понятие социально-экономического управления широко используется в настоящее время на практике.

В системе управления некоторых субъектов РФ созданы и уже несколько лет функционируют блоки управления ЗИК, которые возглавляются первым заместителем председателя Правительства данного субъекта.

Основы определения социально-экономического значения понятия «Социально-имущественный комплекс» может выступать понятие предприятия как имущественного комплекса, данное в ГК РФ: «Предприятием, как объектом прав, признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

При рассмотрении ЗИК как объекта социально-экономического управления прежде всего надо исходить из того, что ЗИК — это не просто организованная совокупность имущественных элементов (в отличие от юридического определения предприятия как имущественного комплекса), это вид социально-экономических систем, где базовым элементом выступает земельный участок (совокупность земельных участков) — обязательный элемент ЗИК-а. Другие элементы этой системы, расположенные на данном земельном участке, и юридически, и экономически привязанные к нему имущественные объекты ­— это возможные элементы ЗИК-а.

Отношения между элементами ЗИК-а и внешней средой определяются хозяйственной функцией, которая объединяет элементы в систему, следовательно, их объединение в систему определяется их использованием людьми в качестве блага, товара или источника дохода.

Люди, создающие и использующие ЗИК и его элементы, являются носителями его экономических, социальных и правовых отношений.

Рассматривая ЗИК как объект социально-экономического управления, речь идёт не о составляющих его имущественных объектах и объектах права, а о деятельности людей, предприятий и организаций по их использованию и развитию.

Состав элементов и границ ЗИК-а должны оцениваться с позиции самодостаточности выполнения его социально-экономической функции.

Например, земельный участок с жилым домом, коммуникациями и другими элементами благоустройства представляет собой ЗИК, способный наиболее полно выполнять свою функцию жизнеобеспечения людей только при наличии всех перечисленных элементов. А ЗИК текстильного предприятия включает в себя земельный участок, расположенные на его территории здания и сооружения, оборудование, произведённые товары, коммуникации и другие имущественные объекты, пригодные для организации текстильного производства и отдельное здание цеха с земельным участком, на котором он расположен, может рассматриваться как ЗИК только в том случае, если на его основе будет организовано самостоятельное производство.

Объединённые по территориальному и функциональному признаку земельно-имущественные комплексы представляют собой более высокий уровень системной организации. Например, производственная зона, образованная несколькими предприятиями, связанными единой инфраструктурой; район жилой застройки, имеющий общую социальную инфраструктуру. (Объединение земельно-имущественных комплексов этого уровня формирует ЗИК другого уровня и т. д. до земельно-имущественного комплекса субъекта Федерации и страны в целом).

Таблица 2

Уровни иерархии системы управления земельно-имущественным комплексом страны и их основные элементы

Уровни иерархии управления ЗИК	Собственность управляемых элементов ЗИК	Собственность регулируемых элементов ЗИК	Элементы ЗИК
Федерация	Элементы государственной федеральной собственности	Элементы государственной субфедеральной, муниципальной, частной и других видов собственности	Свободные федеральные земли и обремененные природными ресурсами земельные участки, ЗИК федеральных населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, ЗИК субъектов федерации
Субъект федерации	Элементы государственной субфедеральной собственности	Элементы государственной федеральной собственности, находящиеся под юрисдикцией данного СФ, муниципальной, частной и других видов собственности, находящиеся на его территории	Свободные субфедеральные земли и обремененные природными ресурсами земельные участки, ЗИК населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, муниципалитетов, находящихся на территории данного СФ
Муниципалитет	Элементы муниципальной собственности	Элементы государственной субфедеральной собственности, находящиеся под юрисдикцией данного муниципалитета, частной, смешанной и других видов собственности, находящиеся на его территории	ЗИК муниципальных населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, находящихся на территории данного муниципалитета
Хозяйствующий субъект	Элементы государственной, муниципальной, частной, смешанной и других видов собственности.		Земельные участки, объекты недвижимого имущества, объекты движимого имущества, относящиеся к основным фондам, движимое имущество, относящееся к оборотным средствам, движимое имущество, относящееся к нематериальным активам

1.3. ОСНОВЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

1.3.1. Территориальное землеустройство. Понятие, задачи и содержание территориального землеустройства

Территориальное землеустройство — это система или совокупность экономических, социальных, правовых и технических мероприятий по распределению земель между собственниками, отраслями (народного хозяйства) экономики, предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами внутри отраслей при помощи юридических и технических действий.

Задачи территориального устройства:

1. 
   создание наилучших условий для организации рационального использования земли во всех отраслях народного хозяйства, создание равных условий для развития всех форм хозяйствования;
   
2. 
   создание территориальных условий для организации производства;
   
3. 
   разработка предложений по установлению режима и условий использования земель, обременений, владения, пользования, аренду на земельные участки.
   

Содержание территориального землеустройства включает решение следующих вопросов:

1. 
   отграничение или размежевание земель по формам собственности;
   
2. 
   распределение и перераспределение земель по категориям отраслей экономики;
   
3. 
   образование и изменение землевладений, землепользований сельскохозяйственных предприятий, организаций, учреждений и граждан;
   
4. 
   устранение недостатков землевладений и землепользований;
   
5. 
   отвод и изъятие земель в связи с изменением их целевого назначения и использования;
   
6. 
   упорядоченное использование земель, переданных в ведение сельских администраций других муниципальных образований;
   
7. 
   выявление и освоение новых земель;
   
8. 
   установление черты городов и других населённых пунктов;
   
9. 
   предоставление земельных участков для строительства крупных предприятий, водохранилищ и местных сооружений.
   Необходимость проведения территориального землеустройства вызывается определёнными причинами (факторами):
   

1. 
   введение в России государственной и частной форм собственности;
   
2. 
   отнесение земельных участков к различным формам собственности;
   
3. 
   потребность установления их границ на местности и другие причины юридического характера.
   

Территориальное землеустройство в реальной ситуации проводится в определённой системе, составляющей её производственный процесс, который состоит из следующих этапов:

1. 
   предпроектные работы;
   
2. 
   подготовительные работы;
   
3. 
   составление проекта;
   
4. 
   рассмотрение и утверждение проекта;
   
5. 
   перенесение проекта в натуру (на местность);
   
6. 
   оформление и выдача землеустроительных документов, удостоверяющих право собственности и пользования землёй.
   

В зависимости от сложности и характера проведения решаемых задач, их содержания указанный процесс может быть различной степени сложности — охватывать небольшие территории и малое количество предприятий либо охватывать большое количество хозяйств, имеющих значительные площади.

1.3.2. Объекты управления, их классификация

Классификация объектов недвижимости по методу дерева признаков:

1. 
   по функциональному назначению:
   

• 
  земельные участки, предназначенные для застройки;
  
• 
  природные комплексы (для эксплуатации);
  
• 
  постройки (комнаты, квартиры, здания и помещения под магазины и офисы, частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельным участком), производственные помещения, склады и прочие);
  

2. 
   по происхождению:
   

• 
  земельные массивы;
  
• 
  отдельные земельные участки;
  
• 
  комплексы зданий и сооружений;
  
• 
  жилые многоквартирные дома;
  
• 
  жилые одноквартирные дома;
  
• 
  подъезд;
  
• 
  этаж в подъезде;
  
• 
  квартира;
  
• 
  комната;
  
• 
  летняя дача;
  
• 
  комплекс административных зданий;
  
• 
  здание;
  
• 
  помещение или часть здания;
  

3. 
   по готовности к эксплуатации:
   

• 
  готовые объекты;
  
• 
  объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции;
  
• 
  объекты, требующие завершения строительства.
  

Классификация с целью оценки стоимости объекта:

1. 
   неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке; она свободно покупается, продаётся, сдаётся в аренду;
   
2. 
   специализированная недвижимость — объекты, которые по причине специфики их использования редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования.
   

1.4. Понятие и предмет управления территориями