зик. Учебное пособие - Основы управления ЗИК. Учебное пособие Основы управления зик и регулирования земельноимущественных отношений

• Название: Учебное пособие Основы управления зик и регулирования земельноимущественных отношений
• Дата: 26.10.2021
• Размер: 115.76 Kb.
• Имя файла: Учебное пособие - Основы управления ЗИК.docx
• Тип: Учебное пособие; #256879
• страница: 5 из 5

1.8.РИСКИ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.8.1. Понятие, виды, особенности

Любая операция с недвижимостью — это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Основная причина в этом то, что рынок недвижимости имеет большую зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоёмкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости.

Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать природу рисков.

Риск — это возможное отклонение реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Причиной возникновения рисков являются неопределённости, существующие в каждом проекте. Под неопределённостью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе, о связанных с ними затратах и результатах.

Неопределённость, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска.

Риски могут быть «известные» — те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование, и риски «неизвестные» — те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.

Существует множество классификаций рисков, например:

1. 
   Внешне непредсказуемые риски:
   

• 
  Неожиданные государственные меры регулирования в сферах: охраны окружающей среды, проектных нормативов, производственных нормативов, землепользования, экспорта, импорта, ценообразования, налогообложения.
  
• 
  Природные катастрофы.
  
• 
  Преступления (вандализм, терроризм).
  
• 
  Неожиданные внешние эффекты (экологические, социальные).
  
• 
  Срывы: в создании необходимой инфраструктуры; из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству; в финансировании; из-за ошибок в определении целей проекта; из-за неожиданных политических изменений.
  

2. 
   Внешне предсказуемые риски:
   

• 
  Рыночный риск в связи с: ухудшением возможности получения сырья; повышением стоимости сырья; изменением требований потребителей; усилением конкуренции; потерей позиций на рынке; нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.
  
• 
  Операционные: невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта; нарушение безопасности; отступление от целей проекта.
  
• 
  Недопустимые экологические воздействия.
  
• 
  Отрицательные социальные последствия.
  
• 
  Изменение валютных курсов.
  
• 
  Нерасчётная инфляция.
  
• 
  Налогообложение.
  

3. 
   Внутренние нетехнические риски:
   

• 
  Срывы планов работ из-за: недостатка рабочей силы; нехватки материалов; поздней поставки материалов; плохих условий на строительных площадках; изменения возможностей заказчика проекта; ошибок проектирования; ошибок планирования; недостатка координации работ; изменения руководства; инцидентов и саботажа; трудностей начального периода; нереального планирования; слабого управления.
  
• 
  Перерасход средств из-за: срывов планов работ; неправильной стратегии снабжения; неквалифицированного персонала; переплат по материалам, услугам и т.д.; неправильных смет.
  

4. 
   Внутренние технические риски:
   

• 
  Изменение технологии.
  
• 
  Ухудшение качества и производительности производства.
  
• 
  Специфические риски технологии, закладываемой в проект.
  
• 
  Ошибки в проектно-сметной документации.
  

5. 
   Правовые риски:
   

• 
  Лицензии.
  
• 
  Патентное право.
  
• 
  Невыполнение контрактов.
  
• 
  Судебные процессы с внешними партнёрами.
  
• 
  Внутренние судебные процессы.
  
• 
  Форс-мажор.
  

6. 
   Страхуемые риски:
   

• 
  Прямой ущерб имуществу: транспортные инциденты; оборудование, материалы, имущество подрядчиков.
  
• 
  Косвенные потери: демонтаж повреждённого имущества; перестановка оборудования; потери арендной прибыли; увеличение необходимого финансирования.
  

Несмотря на общепринятую классификацию менеджеры, работающие с недвижимостью, выделяют свою классификацию:

1. 
   Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски). Они связаны со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на неё макроэкономических и региональных факторов.
   

Источники рыночных рисков:

1. 
   юридические риски  возможность утраты права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появление претензий третьих лиц, наличие невыявленных обременений объекта;
   
2. 
   экономические риски возникают при совершении сделок с недвижимостью, которые связаны с изменением рыночной ситуации, например, изменение спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, рост цен на материалы и оборудование, появление альтернативных предложений на рынке, увеличение предложений конкурирующих фирм и т. д.;
   
3. 
   архитектурно-строительные риски  неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта;
   
4. 
   административные риски  налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.
   

2. 
   Финансовые рискириски, обусловленные общим состоянием экономики. Финансовые риски делятся на 3 группы:
   

1. 
   риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе;
   
2. 
   риски, обусловленные тем или иным вариантом избранной компанией (фирмой) для финансирования её деятельности степенью проработки его финансовых решений (выбор кредита);
   
3. 
   риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.
   

3. 
   Производственные (хозяйственные риски), относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством её деятельности.
   

Управление рисками это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений,которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий.

Процесс управления рисками включает:

1. 
   планирование управления рисками  выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками;
   
2. 
   идентификация рисков  определение рисков, способных повлиять на проект и документирование их характеристик;
   
3. 
   качественная оценка рисков  анализ рисков и условий их возникновения с целью определения их влияния на успех проекта;
   
4. 
   количественная оценка рисков  это количественный анализ вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект;
   
5. 
   планирование реагирования на риски;
   
6. 
   мониторинг и контроль рисков.
   

Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, и каждая выполняется хотя бы один раз в каждом проекте.

Управление рисками, связанными с финансированиемнедвижимости:

1. 
   Кредитный риск  потери, если заёмщик не производит платежей. Управление кредитным риском осуществляется путём тщательного анализа объекта залога, платёжеспособности заёмщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.
   
2. 
   Риск процентных ставок  вероятность того.что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлечённым средствам. Управление таким риском  финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей различных методов их индексации с учётом инфляции и доходов заёмщика.
   
3. 
   Риск досрочного погашения  потери при досрочном погашении кредита с фиксированной процентной ставкой.
   
4. 
   Риск ликвидности  вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.
   
5. 
   Риск изменения условий мобилизации фондов  потери в случае уменьшения стоимости фондов при кредитовании с фиксированной процентной ставкой. Таким риском можно управлять с помощью финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
   

Помимо вышеперечисленных существуют ещё и специфические риски, к которым относятся:

1. 
   риск, связанный с инвестициями в недвижимость, который обусловлен уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок и необходимость качественного управления;
   
2. 
   риск типа недвижимости, который зависит от спроса и предложения;
   
3. 
   риск местоположения;
   
4. 
   арендный риск.который связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором;
   
5. 
   риск износа объекта, заключающийся в том, что доходность недвижимости может снизиться за счёт физического износа и старения;
   
6. 
   риск законодательного регулирования и изменения налогообложения;
   
7. 
   риски инфляции, оказывающие наименьшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные риски.
   

Заёмные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы, однако существуют два дополнительных:

1. 
   риск дефицита обслуживания долга. Он связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга;
   
2. 
   риск большого одноразового рефинансирования  это риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счёт погашения задолженности по закладной.
   

1.9. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

1.9.1. Информационное обеспечение органов власти

Любое управление включает в себя процесс сбора, накопления, хранения, обработки и передачи информации для превращения её в управленческие решения.

Информационный ресурс играет в сфере муниципального управления не менее важную роль, чем материальные, трудовые, энергетические, финансовые и другие ресурсы. Таким образом, под информацией понимается любое сообщение, которое содержит какие-либо сведения о предметах, явлениях или событиях.

Различают следующие основные понятия:

1. 
   информационные ресурсы  это отдельные документы и массивы документов в библиотеках, архивах, фондах, банках данных и других информационных систем;
   
2. 
   информационная система  это организованно упорядоченная совокупность документов, массивов документов и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы;
   
3. 
   информационные процессы  это процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска им распространения информации.
   

Информация является связующим звеном между объектом и субъектом управления, характеризующим состояние объекта управления в статике и динамике, обеспечивая подготовку управляющего воздействия и сведения о результатах его реализации. Она позволяет осуществлять обратную связь и корректировку целей в соответствии с требованиями конкретной ситуации.

Информация обладает свойством саморазвития, то есть по мере накопления данных получается качественно новая информация. Она пронизывает все виды деятельности в органах местного самоуправления и обеспечивает восприятие работниками своих организационных ролей, фиксируемых в должностных инструкциях. В конечном счёте, от эффективности информационных процессов зависит эффективность работы местной администрации в целом.

Основные элементы любого информационного процесса  это:

1. 
   источник  тот, кто создаёт сообщение и несёт ответственность за его полноту и достоверность;
   
2. 
   сообщение  это информация, которую источник передаёт получателю (бывает в письменной, устной, электронной форме);
   
3. 
   канал  это средство, с помощью которого сообщение передаётся от источника к получателю;
   
4. 
   получатель  это тот, кому предназначено сообщение.
   

Информационное обеспечение системы управления это взаимосвязанная совокупность необходимой информации, форм и способов её представления и организации в пространстве и во времени, обеспечивающая решение необходимых задач в системе управления.

1.9.2. Источники и потребители информации в муниципальном управлении

Информацию, которая поступает в органы местного самоуправления можно классифицировать по следующим признакам:

Информация
П о происхождению			П о сферам общественной жизни
Официальная	Неофициальная		Экономическая		Социальная				Политическая
П о источникам поступления			П о материальным носителям
Внутренняя	Внешняя		Бумажная		Телефонная				Электронная
П о периоду использования			П о формам носителя
Переменная	Условно-постоянная		Устная	Печатная		Письменная		Электронная		СМИ
П о направленности применения			П о видам основных функций управления
Универсальная	Специальная		Планово- прогнозная				Контрольно- учётная
П о качеству предоставления			П о степени готовности для использования в принятии решений
Качественная	Некачественная		Первичная		Вторичная				Выходная

Литература, рекомендованная для самостоятельного изучения студентами
Основные источники:

Литература для учащегося:

Нормативные акты:

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 N 280-ФЗ).

2. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 N 280-ФЗ).

3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г. № 137-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 N 280-ФЗ).

4. Федеральный закон РФ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 191-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 N 216-ФЗ).

5. Федеральный закон РФ «О землеустройстве» от 18.06.2001г. № 78-ФЗ (с изм. и доп. от 13.07.2015 N 233-ФЗ).

6. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. № 218-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 N 280-ФЗ).

7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изм. и доп. от03.07.2016 N 361-ФЗ).

8. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (с изм. и доп. от03.07.2016 N 361-ФЗ).

9.Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (с изм. от 23.11.2016 N 742) "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке".

10. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 N 274-ФЗ).

11. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 N 274-ФЗ).

Основные источники:

10. Болтанова Е.С. Земельное право. Учебник. - 2-e изд. - М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 440 с.

11. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник - 3-e изд., перераб. и доп. - М.: ИД ФОРУМ: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 443 с.

12. Крассов О.И. Учебник - М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 400 с.

13. Мисник Г.А. Земельное право: Учебник - М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 320 с.

14. Савельева Е.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие - М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 336 с.

15. Слезко Л.В. С47 Землеустройство и управлениеземлепользованием: Учеб.пособие. — М.: ИНФРА-М, 2016 . - 203 с.

16.Царенко А.А., Шмитд И.В. Планирование использования земельных ресурсов с основами кадастра: Учеб.пособие - М.: Альфа-М: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 400 с.

Дополнительные источники:

17. Агапиева Р.И. Управление территориями и имуществом: Учебно-методическое пособие по междисциплинарному курсу для студентов системы СПО, обучающихся по специальности 120714 – ГРИФ Регионального научно- методического центра при Совете директоров ССУЗ от 13.07.2013 г. № 585 – 210 с.

18. Фокин С. В. Земельно-имущественные отношения: Учебное пособие / Фокин С. В., Шпортько О. Н. - Москва: Альфа-М, НИЦ ИНФРА-М, 2018. - 271 с., ил. // Режим доступа: http://znanium.com/catalog.php. Для СПО

Интернет-ресурсы:

19. Консультант Плюс, учебное пособие, выпуск 4, 2015. www.consultant.ru

20. Электронный учебник. Сафронов К. Ю. Управление территориями и имуществом. Учебное пособие. www.twirpx.com/user/4293322/

21. Электронный учебник. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2016. - 23 с. www.aup.ru›Книги›Оглавление

22. http://www.torins.ru/products/land&cadastre/landoffice.php - программная система«Земельный офис»