зик. Учебное пособие - Основы управления ЗИК. Учебное пособие Основы управления зик и регулирования земельноимущественных отношений
 Скачать 115.76 Kb.
|
|
Санкт-Петербургское государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Академия управления городской средой, градостроительства и печати УТВЕРЖДАЮ Заместитель директора по учебно-методической работе _______________ О.В. Фомичева «_____»______________201__г. Учебное пособие Основы управления ЗИК и регулирования земельно-имущественных отношений ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» для специальности 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения» Санкт-Петербург 2017г. Разработчик: Агапиева Р.И. преподаватель ГБПОУ «Академия управления городской средой, градостроительства и печати» Одобрены на заседании цикловой комиссии экономики, сервиса и земельно-имущественных отношений Протокол № ________________201 г. Председатель цикловой комиссии ____________________ С.В.Пименова ОГЛАВЛЕНИЕ 1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ 6 1.1.1.Гражданский кодекс РФ как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости 6 1.1.2. Понятие и характеристика объектов недвижимости как товара и как капитала 10 1.1.3.Недвижимость - объект экономических и государственных интересов 12 1.2.ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ 18 1.2.1.Основные составляющие понятия системы управления 18 Теория управления 19 1.2.2. Виды и задачи управления земельно-имущественным комплексом 21 1.3. ОСНОВЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА 26 1.3.1. Территориальное землеустройство. Понятие, задачи и содержание территориального землеустройства 26 1.3.2. Объекты управления, их классификация 27 1.4. Понятие и предмет управления территориями 29 Отличительные признаки унитарного государства: 29 1.4.2. Элементы и модели территориального управления 33 1.4.3. Функции и механизм территориального управления 35 1.4.4. Социально-экономический анализ развития территории 37 1.5.УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ 41 1.5.1. Структура и модели управления имуществом 41 1.5.2. Понятие государственного имущества. Виды государственного имущества. Приватизация как форма управления государственным имуществом 43 1.5.3. Понятие муниципального имущества. Виды муниципального имущества. Порядок приватизации муниципального имущества 50 1.6. УПРАВЛЕНИЕ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ 52 1.6.1. Управление имуществом в акционерном обществе 52 1.6.2. Управление частной собственностью 55 1.7.МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ 59 1.7.1. Организационно-правовые методы управления государственным имуществом 59 1.7.2. Организационно-экономические методы управления государственным имуществом 62 1.9. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ 70 1.9.1. Информационное обеспечение органов власти 70 1.9.2. Источники и потребители информации в муниципальном управлении 71 7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изм. и доп. от03.07.2016 N 361-ФЗ). 72 8. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (с изм. и доп. от03.07.2016 N 361-ФЗ). 72 9.Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (с изм. от 23.11.2016 N 742) "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке". 72 11. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 N 274-ФЗ). 72 ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» является обязательным профессиональным модулем предусмотренным требованиями ФГОС для специальности СПО 120714 (21.02.05) «Земельно-имущественные отношения». Учебное пособие представляет собой конспект лекций для студентов и состоит из девяти разделов, в которых изложен основной теоретический материал в соответствии с рабочей программой. Материал учебного пособия по МДК.01.01 «Управление территориями и недвижимым имуществом»,ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» для специальности СПО 120714 (21.02.05) «Земельно-имущественные отношения» разбит на отдельные темы и вопросы, хорошо структурирован, логически изложен, жирным шрифтом и курсивом выделены основные понятия, необходимые для запоминания студентом. Содержание пособия позволяет студенту использовать его для подготовки к учебным занятиям, для самостоятельного изучения пропущенного учебного материала, а также познакомиться с дополнительным материалом, более успешно подготовиться к итоговой аттестации. Пособие построено в соответствии с требованиями к уровню подготовленности лиц, обучающихся по специальностям среднего профессионального образования, и призвано помочь будущим специалистам выработать умения выявлять территориальные проблемы экономического характера при анализе конкретных ситуаций в области земельно-имущественных отношений. 1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ 1.1.1.Гражданский кодекс РФ как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости Понятие объекта недвижимого имущества определяется ст. 130 ГК РФ следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что связано с землёй, т. е. это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также здания, сооружения и объекты незавершённого строительства». В основе экономической деятельности любого государства лежит собственность: частная, государственная, региональная, муниципальная, смешанная, иностранная и т.д. Любая собственность делится на движимую и недвижимую. На долю недвижимой собственности приходится более половины всей собственности. В период с 1923 по 1994 гг. из ГК России в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и прочего было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, лишь в некоторых случаях могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие основных и оборотных фондов. В мировой практике недвижимая собственность как объект Гражданского права берёт своё начало со времён Римского права, а в России термин «недвижимое имущество» был введён Петром I в 1714 г. в «Указе о порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. Восстановление в России рыночных отношений в XX веке актуализировало практические, методические, научные вопросы оценки и управления недвижимостью, а также функционирование рынка недвижимости. Понятие недвижимость (недвижимое имущество) в международной практике обычно является суммой пяти составляющих, из которых четыре это физические свойства объекта, а пятое - юридическое свойство: Недвижимость = Земельный участок + Объекты над участком + Природные ресурсы под участком + Воздушное пространство над участком + Комплекс прав на объекты недвижимости. В соответствии с ГК РФ ст. 130 к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимость в градостроительстве-это: земли городов, других поселений и иных функциональных территорий, с установленными границами правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в том числе незавершённого строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зелёные насаждения с многочисленным циклом развития. Недвижимое имущество в жилищной сфере–это: недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающие земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; приусадебные хозяйственные постройки; многолетние зелёные насаждения; жилые дома, квартиры и другие строения, пригодные для постоянного и временного проживания. Жилая недвижимость - это недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов (квартиры, офисы, гостиницы). Инвестиционная недвижимость - это недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода в виде перепродажи. Коммерческая недвижимость - это недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жильё, объекты производственного или общественного назначения). Операционная недвижимость - это недвижимость, используемая для хозяйственной или иной деятельности собственника в отличие от инвестиционной, используемой для извлечения дохода. Недвижимость, приносящая доход- это недвижимость, приносящая её владельцу периодический доход. К таким объектам относятся офисные здания, которым присвоены следующие классы: офисы класса A: новые здания с полной качественной отделкой, наличием полного спектра технических услуг и парковки, местоположение – обязательно центр города; офисы класса B: новые или отремонтированные здания с отсутствием каких-то технических услуг, недостаточное количество парковочных мест, нахождение вне центра города; офисы класса C: отремонтированные помещения без технических услуг. Остальным офисам классы не присваиваются (офисы, расположенные в старых постройках, учреждениях или институтах, предлагаемых в аренду). Иногда присваивают классы D (офисы без ремонта) и E (заброшенные сооружения). Недвижимость является национальным достоянием любой страны, так как она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой осуществляет деятельность человек. Россия имеет огромные запасы энергетических ресурсов, располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми является источником процветания страны. Исторически сложилось так, что недвижимость в законодательных актах разных стран определяют через перечисление предметов, с которыми ассоциируются физические свойства. Однако этого не достаточно, так как понятие недвижимости включает в себя материальные, экономические, правовые и социальные свойства, которые тесно связаны между собой (местоположение недвижимости будет влиять на её стоимость, её доходность, ликвидность). Характеристика объекта недвижимости Недвижимость как физический объект (местоположение, площадь, границы, ландшафт, высота, длина, ширина, залежи полезных ископаемых, тип почвы). Недвижимость как экономический объект (товар, источник дохода, спрос, предложение, цена, издержки содержания, ликвидность, налогообложение, инвестирование). Недвижимость как правовой объект (право собственности, вещные права (права аренды, залога, застройки, пожизненного наследования, владения, хозяйственное ведение). Недвижимость как социальный объект (место обитания людей, основа свободы и независимости людей, невосполнимый природный ресурс, пространственная основа для размещения других объектов, источник благ, престижность владения). Каждый объект недвижимости имеет родовые признаки, которые отличают его от движимых вещей, и видовые признаки, отличающие однородные группы объектов недвижимости от других групп. Родовые = Сущностные = Корневые Видовые = Частные = Специфические Родовые: стационарность (связь с земной поверхностью и невозможность перемещения в пространстве); материальность (натурально-вещественная форма и стоимостная форма); долговечность. Видовые: производственные объекты (участвуют в производстве, оказании услуг); непроизводственные объекты – обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей; разнородность; уникальность, неповторимость. Существуют два вида недвижимого имущества: Отдельные объекты: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; всё, что связано с землёй (леса, многолетние растения, здания и сооружения); приравненные к недвижимости объекты (воздушные, морские суда, космические объекты), подлежащие государственной регистрации. II. Сложные объекты: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырьё и продукцию, требования и долги, права на обозначения, торговые марки, нематериальные активы, информацию и другие исключительные права. Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть разделено на доли, и каждая его доля после разделения представляет целую, недвижимую вещь (в некоторых случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой). Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называются существенными, так как они не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба. С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, которые называются принадлежностями – это движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением. Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стесняющие право обладателя при осуществлении своих прав на конкретный объект (сервитут, ипотеки, доверительное управление, аренда, арест имущества). Традиционно в России недвижимость делится на три группы: земля (свободные земельные участки, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов); жильё (элитное жильё, типовое жильё, городское жильё, загородное жильё); нежилые помещения (офисные, торговые, складские, производственные). 1.1.2. Понятие и характеристика объектов недвижимости как товара и как капитала Недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров: неоднородна- жильё различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальному удобству; недвижима - прочная связь с землёй, перемещать жилище из одного места в другое практически невозможно; долговечна- долгое время находится на рынке недвижимости, требует вложений для поддержания; дороговизна - приобретение сложно оплатить единовременно, чаще всего требуются заёмные средства; высокие издержки переезда - помимо существенной денежной стоимости самого переезда существуют также психологические издержки, связанные с расставанием с привычным окружением. Недвижимое имущество как товар-это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Недвижимое имущество как товар раскрывает характеристику экономического объекта, так как оно является наиболее долговечным товаром из всех существующих, обеспечивающий надёжность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает территориальное предпочтение. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. Недвижимость как капитал- это способность недвижимости приносить доход. С недвижимостью связано понятие собственности, которое обозначает правовое господство над материальным объектом физического или юридического лица. Право собственности- это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определённому субъекту. Субъекты права собственности: физические и юридические лица РФ; субъекты РФ; муниципалитеты. Объекты права собственности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование ит. д. Право собственности на недвижимость: владение - это физическое обладание вещью; пользование - это право потребления вещи в зависимости от её назначения, а также получения доходов; распоряжение - это определение юридической судьбы вещи. Ограничения прав собственности: отчуждение в интересах общества через реквизицию, конфискацию, национализацию. целевое использование и лицензирование. строительные нормы, зонирование, экономические требования и т. д. Вещные права на чужую недвижимость: постоянное бессрочное пользование землёй; пожизненно наследуемое владение землёй; хозяйственное владение; оперативное управление; право пользования чужим жилым помещением; договорное ограничение прав собственности и вещных прав. Механизм ограничений: договора, ипотеки, траста, аренды, лизинг, сервитут, концессии, арест имущества кредитора и т. д. |