метода. Учебное пособие по мдк. 02. 01 Кадастры и кадастровая оценка земель пм. 02. Осуществление кадастровых отношений
 Скачать 0.63 Mb.
|
|
Санкт Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Колледж строительной индустрии и городского хозяйства Агапиева Р.И. ОЦЕНКА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ Учебное пособие по МДК.02.01 «Кадастры и кадастровая оценка земель» ПМ.02. « Осуществление кадастровых отношений » для студентов специальности СПО 120714, 21.02.05 "Земельно-имущественные отношения" Базовая подготовка Санкт-Петербург 2015 г. 2 Организация-разработчик: Санкт Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Колледж строительной индустрии и городского хозяйства. Учебное пособие рассмотрено предметной цикловой комиссией колледжа и рекомендовано для использования в учебном процессе - протокол № от . .2015. Председатель предметной (цикловой) комиссии / / 3 О Г Л А В Л Е Н И Е ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА………………………………………………………………………4 РАЗДЕЛ1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ..................................... 5 1.1. Земельные участки - объект государственной кадастровой оценки ...................................... 5 1.2. Нормативно-правовая база регулирующая вопросы кадастровой оценки земель. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .....................................................................6 1.3. Понятие кадастровой оценки земель, зонирование и налогообложение земель.. ................ 9 1.4. Взаимодействие государственных и муниципальных органов при осуществлении кадаст- ровой оценки земель ...................................................................................................................... 14 РАЗДЕЛ 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ .......................................................................................................................... 16 2.1. Основание для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель. Задание на выполнение работ по кадастровой оценке земель .................................................... 16 2.2. Объекты и субъекты отношений кадастровой оценки земель. Договор подряда (контракт) оценочных работ. Результат работ кадастровой оценки земель ................................................. 18 2.3. Цели и задачи кадастровой оценки земель. Нормативные акты, стандарты, методические и нормативно-технические документы, регулирующие проведение государственной кадастровой оценки земель ............................................................................................................ 23 2.4. Порядок проведения работ по кадастровой оценке земель. Типология земельных участков для расчета кадастровой стоимости земель....................................................................................26 РАЗДЕЛ 3. КАДАСТРОВАЯ И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ...........................................37 3.1. Понятие кадастровой стоимости земельного участка, ее особенности и применение. Кадастровая стоимость вновь образуемых земельных участков. ................................................37 3.2. Рыночная стоимость земельных участков: понятие и использование. Оценка рыночной стоимости земли ..............................................................................................................................39 РАЗДЕЛ 4. РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ .......... 43 4.1. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости земель, особенности ее проведения. Утверждение и опубликование результатов определения кадастровой стоимости земель.................................................................................................................................................43 РАЗДЕЛ 5. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ...................................................................................................................... 44 5.1. Органы, осуществляющие рассмотрение споров кадастровой стоимости земель, их характеристика. Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земель ................................................................................................................................................ 44 5.2. Досудебное урегулирование споров по кадастровой оценке земель. Профессиональный независимый эксперт: понятие и функциональные обязанности .............................................. 49 ЛИТЕРАТУРА ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ ...………………………………………..50 4 ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА ПМ.02. «Осуществление кадастровых отношений» является обязательным профессио- нальным модулем предусмотренным требованиями ФГОС для специальности СПО 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения». Учебное пособие представляет собой конспект лекций для студентов и состоит из семи разделов, в которых изложен основной теоретический материал в соответствии с рабо- чей программой. Материал учебного пособия по МДК.02.01 «Кадастры и кадастровая оценка земель» ПМ.02. «Осуществление кадастровых отношений» для специальности СПО 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения» разбит на отдельные темы, хорошо структурирован, логически изложен, жирным шрифтом и курсивом выделены основные понятия, необходимые для запоминания студентом. Содержание пособия позволяет студенту использовать его для подготовки к учебным занятиям, для самостоятельного изучения пропущенного учебного материала, а также позна- комиться с дополнительным материалом, более успешно подготовиться к итоговой аттестации. Пособие построено в соответствии с требованиями к уровню подготовленности лиц, обучающихся по специальностям среднего профессионального образования, и призвано помочь будущим специалистам выработать умения выявлять территориальные проблемы экономиче- ского характера при анализе конкретных ситуаций в области земельно-имущественных отно- шений. 5 РАЗДЕЛ 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ 1.1. Земельные участки - объект государственной кадастровой оценки Земельные участки, относящиеся ко всем категориям земель, являются объектами госу- дарственной кадастровой оценки. Область применения результатов кадастровой оценки зе- мельных ресурсов широка. В первую очередь государственная кадастровая стоимость всех зе- мельных участков будет служить одним из главных критериев в формировании земельного налога. В соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 391 налоговая база конкретного участка земли определяется в качестве его кадастровой стоимости. Кроме этого, кадастровая стоимость используется для расчета оплаты за аренду земельных участков, числящихся в государственной и муниципальной собственности. Также кадастровая стоимость применяется для определения цены выкупа за землю и стартовой стоимости, когда проводятся торги, и для определения нало- говых возможностей муниципальных образований в сфере определения размеров субсидий и субвенций. Основные характеристики земельного участка: адрес, кадастровый номер; площадь; оформленные права на земельный участок; разрешенное использование; разрешенная максимальная этажность и /или максимальная плотность застройки; форма; геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики; улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустрой- ство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка); охрана территории; размер платы за землю (арендная плата или земельный налог); наличие обременений, сервитутов. Классификация земельных участков и их характеристика Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь зе- мельный фонд в Российской Федерации (согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Фе- дерации) делится на семь категорий земель: Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставлен- ные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других ка- тегорий. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиде- ния, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обо- роны, безопасности и иного специального назначения (земли промышленности и иного специального назначения) - земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуа- тации вышеназванных объектов, осуществления иных специальных задач. 6 Земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое при- родоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздорови- тельное и иное ценное значение, для которых установлен особый правовой режим. Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, про- галины и др.), и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (про- секи, дороги, болота и др.). Земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охра- ны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. Земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственно- сти и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения. По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного стро- ительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими переносу в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными. 1.2. Нормативно-правовая база регулирующая вопросы кадастровой оценки земель. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Перечень нормативно-правовых документов: 1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. 2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. 3. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». 4. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ. 5. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ. 6. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ. 7. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 22.12.2004 № 190-ФЗ (ред. От 23.07.2013). 8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. 9. Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельно- сти в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2010 № 167-ФЗ. 10. Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятель- ности в Российской Федерации" и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Фе- деральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законода- тельные акты Российской Федерации" от 28.12.2010 г № 431-ФЗ. 11. Постановление Правительства РФ от 30.06.2010 № 478. 324 Определение кадастровой стои- мости земельных участков на территории Санкт-Петербурга Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными за- 7 конами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года N 135-ФЗ июля1998года N135-ФЗ определяет правовые основы регулирова- ния оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Феде- рации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим ли- цам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Обзор данного документа Глава I. Общие положения Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Россий- ской Федерации Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом Статья 3. Понятие оценочной деятельности Статья 4. Субъекты оценочной деятельности Статья 5. Объекты оценки Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки Глава II. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществ- ления Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказа- тельственного значения Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете Статья 14. Права оценщика Статья 15. Обязанности оценщика Статья 15.1. Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил тру- довой договор Статья 16. Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор Статья 16.1. Утратила силу Статья 16.2. Эксперт саморегулируемой организации оценщиков Статья 17. Утратила силу Статья 17.1. Экспертиза отчета Глава III. Регулирование оценочной деятельности 8 Статья 18. Регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулиру- емых организаций оценщиков Статья 19. Функции уполномоченных федеральных органов Статья 19.1. Совет по оценочной деятельности Статья 20. Стандарты оценочной деятельности Статья 20.1. Типовые правила профессиональной этики оценщиков и требования к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на наруше- ние ее членом требований настоящего Федерального закона, федеральных стан- дартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в об- ласти оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков Статья 21.1. Единый квалификационный экзамен Статья 21.2. Квалификационный аттестат Статья 22. Саморегулируемая организация оценщиков Статья 22.1. Функции саморегулируемой организации оценщиков Статья 22.2. Основные права и обязанности саморегулируемой организации оценщиков Статья 22.3. Раскрытие информации саморегулируемой организацией оценщиков Статья 23. Порядок включения некоммерческой организации в единый государ- ственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков Статья 24. Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков Статья 24.1. Ведение саморегулируемой организацией оценщиков реестра членов саморегулируемой организации оценщиков Статья 24.2. Органы саморегулируемой организации оценщиков Статья 24.3. Порядок проведения саморегулируемой организацией оценщиков контроля за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики Статья 24.4. Порядок применения мер дисциплинарного воздействия в отношении членов саморегулируемой организации оценщиков Статья 24.5. Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и ведение сводного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности Статья 24.7. Договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности Статья 24.8. Компенсационный фонд саморегулируемой организации оценщиков Статья 24.9. Условия и порядок размещения средств компенсационного фонда 9 Статья 24.10. Национальное объединение саморегулируемых организаций оцен- щиков и иные объединения саморегулируемых организаций оценщиков Глава III.1. Государственная кадастровая оценка Статья 24.11. Понятие государственной кадастровой оценки Статья 24.12. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки Статья 24.13. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих госу- дарственной кадастровой оценке Статья 24.14. Отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведе- ние оценки Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об опре- делении кадастровой стоимости Статья 24.16. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости Статья 24.17. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стои- мости Статья 24.19. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов не- движимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в от- ношении которых произошло изменение их количественных и (или) качествен- ных характеристик Статья 24.20. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в госу- дарственный кадастр недвижимости Статья 24.21. Фонд данных государственной кадастровой оценки Глава IV. Заключительные положения Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом 1.3. Понятие кадастровой оценки земель, зонирование и налогообложение земель Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включа- ющих в себя: - принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; - формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастро- вой оценке; - отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; - определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; - экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; - утверждение результатов определения кадастровой стоимости; - внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр 10 недвижимости. Вопросы налогообложения более 300 лет занимают значительное место в исследованиях экономистов, юристов, политиков и философов. Экономическую сущность налогов составляет изъятие государством в пользу общества определенной части валового внутреннего продукта в виде обязательного взноса для формирования финансовых ресурсов. Согласно Земельному и Налоговому кодексам, налоговой базой для начисления земель- ного налога в Российской Федерации является кадастровая стоимость земельных участков, определяемая на основе рыночной стоимости в процессе государственной кадастровой оцен- ки. Соответственно, для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения проводиться государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (далее – ГКООН). Государственная кадастровая оценка земель – комплекс правовых, административ- ных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости зе- мельных участков по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель проводиться для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Совершенствование системы налогообложения недвижимости и развитие государствен- ной кадастровой оценки объектов недвижимости приобретают особую актуальность. Налог на стоимость недвижимого имущества является важной составной частью такой системы, так как опирается на стабильную и надежную базу. В целях налогообложения необходимо определить стоимость всех объектов недвижимо- сти, подлежащих налогообложению, другими словами, провести массовую оценку недвижимо- сти в целях налогообложения. Массовая оценка представляет собой процесс определения сто- имости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использо- ванием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования. Соглас- но международным стандартам оценки, базой стоимостной оценки для массовой оценки явля- ется рыночная стоимость. Для проведения работ по массовой оценки создаются системы массо- вой оценки недвижимости. Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов (пример). Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и норма- тивной информации. Подготовительные работы включают: – сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно- геологических характеристиках территории; – определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города; – классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму; – классификацию земель по функциональному использованию; – классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимо- сти и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон; – оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений разви- тия земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей; – определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон; 11 – сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам. Этап 2. Функциональное зонирование территории города. Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на от- дельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны: – селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения куль- турно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяет- ся общегородской общественный центр; – промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых пред- приятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами ком- мунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства; – сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садо- водческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сель- скохозяйственного производства; – транспортная зона – зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, авто- бусные парки и т.п.; – зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение; – прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказан- ные зоны, например, земли обороны, запаса и другие. Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделя- ются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости. Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жи- лыми однотипными домами: – малоэтажной усадебной жилой застройки; – малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков; – многоэтажной секционной застройкой (3–5 этажей), – многоэтажной секционной застройкой (6–9 этажей); – многоэтажной секционной застройкой (10–12 этажей) и т.д. Земельные участки с ма- лоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кир- пичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами. Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценоч- ные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пяти- этажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами- новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капи- таловложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитек- турно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются: 12 – естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – реки, озера, овраги, об- рывы и т.п.); – границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопрово- ды, насыпи, мосты и т.п.); – улицы, площади, проезды; – границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения; – границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных мик- розон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади за стройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц. Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель. На основе анализа данных, полученных различными метода ми оценки земельных участ- ков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усреднен- ная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации явля- ются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок. Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются: – по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи; – по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением за- тратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остат- ка дохода, приходящегося на земельный участок. В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие ме- тоды. В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пре- делах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополни- тельные оценочные микрозоны. Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединя- ются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения. Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком не- движимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населен- ного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек. Этап 4. Ценовое зонирование территории города. В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ве- дения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города. Данная процедура включает две стадии. 13 На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осу- ществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полу- ченных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценоч- ной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости ти- пичных земельных участков. Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблю- дения следующих принципов: – близость значений показателей стоимости земельных участков; – территориальное единство расположения микрозон; – общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрица- тельного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объек- тов. Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результата ми функционального зонирования территории города. На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности тер- ритории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы. При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов: 1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения. 2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории. 3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения, 4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. 5. Состояние окружающей среды, санитарные условия. 6. Инженерно-геологические условия строительства. 7. Рекреационная ценность территории; 8. Престижность территории. Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следую- щие факторы: 1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей. 2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов. 3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешен- ным использованием земельных участков и т.п. Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно- следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов. 14 В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения. Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости. Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки. Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекоменда- циями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опублико- ванных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного само- управления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года всту- пают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимо- сти земельного участка не подлежат изменению в течение года. Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей: – создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра; – формирования налогооблагаемой базы земель поселений; – уточнения схемы территориально-экономического зонирования; – установления ставок арендной платы за муниципальные земли; – определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах; – определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муници- пальных нужд; – обоснования наиболее рациональных и перспективных на правлений городской за- стройки; – информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различ- ным субъектам земельного рынка; – создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки. Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение спе- цифического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое ис- пользование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцени- ваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а так же необходимостью установления и уче- та ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель. 1.4. Взаимодействие государственных и муниципальных органов при осуществлении кадастровой оценки земель Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных об- разований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объ- ектов оценки. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образова- 15 ния, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки лю- бых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоя- щим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от уста- новленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственно- го статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетно- сти. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованны- ми лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: - при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; - при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; - при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Феде- рации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; - при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащи- ми Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образовани- ям; - при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Рос- сийской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: - при национализации имущества; - при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникнове- ния споров о величине стоимости предмета ипотеки; - при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; - при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; - при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Вышеуказанные действия не распространяются на отношения, возникающие: - при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоря- жение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества; - в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорга- низации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и му- 16 ниципальных учреждений; - в случаях, установленных Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", Феде- ральным законом от 5 февраля 2007 года N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряже- ния имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использова- ния атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом "О Государственной корпорации по космической деятель- ности "Роскосмос"; (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ) - в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в со- ответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации; (в ред. Феде- ральных законов от 08.03.2015 N 48-ФЗ) - в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государствен- ной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные зако- нодательные акты Российской Федерации". Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной пла- ты за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается. В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объек- тов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр све- дений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В Единый федеральный реестр сведений о фактах де- ятельности юридических лиц подлежат включению дата составления и порядковый номер отче- та об оценке объекта оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, описание объекта оценки, дата определения стои- мости объекта оценки, определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, инфор- мация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата составления, поряд- ковый номер, сведения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и при наличии отчество), све- дения о членстве эксперта, экспертов в саморегулируемой организации оценщиков, результаты экспертизы, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, иные сведения, преду- смотренные федеральным законом или федеральными стандартами оценки. |