метода. Учебное пособие по мдк. 02. 01 Кадастры и кадастровая оценка земель пм. 02. Осуществление кадастровых отношений
 Скачать 0.63 Mb.
|
|
РАЗДЕЛ 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 2.1. Основание для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель. Задание на выполнение работ по кадастровой оценке земель Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законо- 17 дательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на кото- рую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ). Решение о проведении государственной кадастровой оценки в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: - год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости; - вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о прове- дении государственной кадастровой оценки; - категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки; - наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; - наименования муниципального образования, муниципальных образований, на террито- риях которых расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки в случае, если государственной кадастровой оценке подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципаль- ных образований, входящих в состав субъекта Российской Федерации. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на сво- ем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (в случае от- сутствия такого сайта у органа, принявшего решение о проведении государственной кадастро- вой оценки, - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в ин- формационно-телекоммуникационной сети "Интернет") и направляет его копию в уполномо- ченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществ- ляющий функции по государственной кадастровой оценке). Основанием для проведения работ по кадастровой оценке земельных участков на конкретной территории (РФ, субъекта РФ, МО) является: - нормативный акт (Приказ, Постановление) государственного или органа местного самоуправления «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков», - государственный или муниципальный контракт (договор) между субъектами от- ношений (Заказчиком и Исполнителем работ). Тем не менее, в качестве основания для проведения работ по кадастровой оценке также должны рассматриваться и другие документы, без которых Заказчик работ не имел бы необхо- димый статус государственного Заказчика, и проведение работ в целом не имело бы достаточ- ных оснований. Это Постановления и Распоряжения: - «Об утверждении Административного регламента по исполнению государственной функции»; - «Осуществление государственной кадастровой оценки земельных участков в части принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки, в том числе, выступле- ние заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, утверждение результатов опре- 18 деления кадастровой стоимости, направление сведений о кадастровой стоимости в уполномо- ченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государ- ственной кадастровой оценке, опубликование утвержденных результатов определения кадаст- ровой стоимости». Задание на оценку должно содержать: - определенное количество объектов оценки (земельных участков) которые расположены на конкретной территории, в соответствии с перечнем объектов оценки, подлежащих государ- ственной кадастровой оценке в субъекте Российской Федерации, органе местного самоуправле- ния представленным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и карто- графии; - перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН); - имущественные права на объекты оценки: оценке подлежит право собственности на объекты оценки; - цель оценки: определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на конкретной территории, на дату оценки; - предполагаемое использование результатов оценки: результаты оценки будут исполь- зованы для целей внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и по- вышения на этой основе эффективности использования земель, в том числе, в качестве базы для исчисления земельного налога; - вид определяемой стоимости: кадастровая стоимость; - дата оценки: ч.м.г., дата формирования перечня объектов оценки Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; - перечень объектов оценки передается Исполнителю Заказчиком письмом от ч.м.г. в электронном виде на DVD-диске, являющимся неотъемлемой частью Контракта (договора); - срок проведения оценки: в соответствии с Календарным планом выполнения работ с ч.м.г. по ч.м.г. В рамках выполняемых работ может не предполагаться получение от Заказчика право- устанавливающих и правоудостоверяющих документов, документов технической инвентариза- ции и других документов об объектах оценки, а также могут не учитываться предполагаемое использование результатов настоящей оценки, все расчеты могут базироваться на предположе- нии о том, что: все оцениваемые участки принадлежат юридическим или физическим лицам на праве собственности и рассматриваются как свободные от застройки; не подлежат учету огра- ничения (обременения) на объекты оценки; в качестве единственно возможного использования объекта оценки рассматривается его вид разрешенного использования, внесенный в государ- ственный кадастр недвижимости (ГКН). 2.2. Объекты и субъекты отношений кадастровой оценки земель. Договор подряда (контракт) оценочных работ. Результат работ кадастровой оценки земель Оценка, как важнейшая функция системы управления, предшествует принятию практи- чески любого решения в отношении недвижимого имущества. Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недви- жимости и процесс ее определения (расчета). Проведение оценки обязательно в случаях: - составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требова- 19 нию одного из них; - выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муници- пальных нужд; - передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации; - реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств; - передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований. Субъектами отношений кадастровой оценки земель выступают: - с одной стороны - физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицен- зированными оценщиками; - с другой стороны - заказчики, т.е. потребители их услуг. Оценка проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Не могут быть признаны лицензированными оценщиками: - индивидуальный предприниматель, если он не является профессиональным оценщиком; - юридическое лицо, если оно не приняло обязательство привлекать для осуществления оце- ночной деятельности надлежащего профессионального оценщика; - юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества. Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного за- коном порядка статистического учета и бухгалтерской отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оценки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлтеров. Оценщик имеет право: - выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки; - требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации; - запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необ- ходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне; - привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщи- ков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность; - отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора. Оценщик обязан: - соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных примени- мых нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ; 20 - сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вслед- ствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости; - обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчики третьих лиц в ходе проведе- ния оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке; - предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответ- ствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой органи- зации оценщиков), на действительность аккредитации; - сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки; - в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную ин- формацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключени- ем случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации; - в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, су- дебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию; - хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет. Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указан- ными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта не допускается, если: - в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне дого- вора; - оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятель- ность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оценки, в том числе путем ограничения, круга вопросов, подлежащих выясне- нию или определению при проведении оценки объекта оценки. Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Договор подряда (контракт) должен содержать: - сведения о Заказчике работ; - сведения об Исполнителе работ; - сведения об Оценщиках работ; - предмет контракта (договор); - период выполнения работ (работы по кадастровой оценке земельных участков, распо- ложенных на конкретной территории проводятся в период с..ч.м.г. до ч.м.г.); 21 - цели и задачи работы (в соответствии с Заданием на оценку, основной целью работы являются: определение кадастровой стоимости земельных участков на конкретной территории на дату передачи сведений из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об объектах оценки; проведение анализа экономической эффективности и послед- ствий принятия результатов кадастровой оценки; подготовка проектов нормативных докумен- тов об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков); - предполагаемое использование результатов (предполагается, что результаты оценки будут использованы для целей внедрения экономических методов управления земельными ре- сурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель, в том числе, в ка- честве базы для исчисления земельного налога); - объект оценки (объектом оценки являются земельные участки на конкретной террито- рии, в отношении которых имеются сведения в Федеральной службе государственной реги- страции, кадастра и картографии на конкретную дату передачи сведений об объектах оценки. Перечень объектов оценки предоставляются Заказчиком в электронном виде); - дата оценки (стоимость объектов оценки определяется по состоянию на дату передачи сведений из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об объектах оценки – ч.м.г.; - вид определяемой стоимости (видом стоимости, подлежащим оценке, является кадаст- ровая стоимость); - стоимость работ; - допущения и ограничительные условия, использованные оценщиками при проведении оценки (отчет достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. Ни За- казчик, ни Исполнитель не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Контрактом (договором); - форс-мажорные обстоятельства; - разрешение споров; - реквизиты сторон. Результат работ кадастровой оценки земель выражается в составлении отчета об оценке стоимости земельного участка. Требования к отчету об определении кадастровой стоимости земельных участков устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляю- щим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - тре- бования к отчету). Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следу- ющие разделы: а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содер- жаться: - общая информация, идентифицирующая объект оценки; - результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; - итоговая величина стоимости объекта оценки; б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть при- ведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике. 22 Сведения о заказчике: - о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименова- ние; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения; - о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удо- стоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ. Сведения об оценщике: - об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценоч- ной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж рабо- ты в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик за- ключил трудовой договор; - об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего лич- ность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморе- гулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего полу- чение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности; - информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в про- ведении оценки объекта оценки; г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведе- нии оценки; д) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки; е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: - количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; - информация о текущем использовании объекта оценки; - другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влия- ющие на его стоимость; ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относя- щихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использо- вавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; 23 з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение под- ходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки; и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведе- но согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оцен- щик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использова- нии разных методов в рамках применения каждого подхода. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оцен- ки, в том числе правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а также докумен- тов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии). |