метода. Учебное пособие по мдк. 02. 01 Кадастры и кадастровая оценка земель пм. 02. Осуществление кадастровых отношений
 Скачать 0.63 Mb.
|
|
РАЗДЕЛ 3. КАДАСТРОВАЯ И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ 3.1. Понятие кадастровой стоимости земельного участка, ее особенности и применение. Кадастровая стоимость вновь образуемых земельных участков Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведе- ния государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. Кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости определенная на основе рыночной информации, на основе усредненных данных о массовой оценке. Ее определение необходимо государству для выявления налогооблагаемой базы и выполнения ряда других ре- гулирующих функций. Современная система кадастровой оценки земельных участков в качестве объекта недви- жимости основывается на сформированной методической базе, при помощи которой обеспечи- вается процесс ее проведения. Данные методики госкадастровой оценки всех установленных категорий земель и технические указания являются практическим руководством, утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ. Все применяемые методики опираются на методы оценки рыночной стоимости объектов земельной недвижимости. Государственная кадастровая оценка всех видов земельных участков основывается на классификации по целевому назначению и функциональному использованию и на обязательном порядке учета данных земельного кадастра. Каждая категория земель и каждый вид использо- вания имеет свои методы оценки, которые зависят от факторов, влияющих непосредственно на их оценку. Понятие «кадастровая стоимость земельных участков» впервые было дано во Временных методических рекомендациях по кадастровой оценке земельных участков, утвержденных пись- мом Роскомзема от 1996 г. В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, расчета арендной платы за землю, установления размера платы при продаже государственных земель, а также в иных случаях, предусмотренных земельным кодексом РФ, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая цен- ность (полезность) земельного участка при существующем его использовании. Определение кадастровой стоимости земельных участков является неотъемлемой и важ- ной частью формирования и ведения государственного кадастра недвижимости, оно необходи- мо при проведении любых видов сделок с земельными участками, а так же для расчета налого- облагаемой базы по земельному налогу. Кроме того, кадастровая стоимость применяется в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей за земельные участки в связи с тем, что в настоящее время это един- ственный показатель, максимально приближенный к уровню рыночных цен. Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это мас- совая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов. Факторы, влияющие на уровень кадастровой стоимости земель: • Местоположение земельного участка, его площадь; • Обеспечение инженерными коммуникациями; • Наличие транспортной инфраструктуры; • Наличие социальной инфраструктуры; 38 • Состояние окружающей среды; • Техногенные воздействия. Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по расчетным моделям или регламентированным правилам. Так как данный показатель является субъективным, в законодательстве предусмотрена возможность использо- вания для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Так, в статье 66 Земельного кодекса говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. КС = КСбаз *КS *Кместо *Кпривл, по ВРИ (вид разрешенного использования) где: КС – расчѐтная величина удельной кадастровой стоимости (руб./кв. м); КСбаз – базовая ставка (руб./кв. м); КS – коэффициент площади; Кместо – коэффициент местоположения; Кпривл – коэффициент фактора «архитектурная привлекательность». КС = КСбаз *КS *Кместо *Кинженерия *Кпл _ населения, по ВРИ (вид разрешенного использования) КС – расчѐтная величина удельной кадастровой стоимости (руб./кв. м); КСбаз – базовая ставка (руб./кв. м); КS – коэффициент площади; Кместо – коэффициент местоположения; Кинженерия – коэффициент фактора «инженерная обеспеченность»; Кпл_населения – коэффициент фактора «плотность населения». Информация о кадастровой стоимости земельных участков, как объектов недвижимости, вносится в Государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка предоставляются в форме кадаст- ровой выписки из государственного кадастра недвижимости по запросу заинтересованного ли- ца, поданного филиалах ФГБУ «ФКП Росреестра». Кадастровую стоимость земельного участка по его кадастровому номеру можно также узнать на официальном интернет-сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Кадастровую стоимость земельных участков рассчитывают оценочные организации, про- шедшие соответствующий конкурс и оценочные работы в рамках государственного контракта по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Заказчиком работ явля- лась Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Результат этой оценки утверждается нормативно-правовым актом субъекта РФ. Кадастровая стоимость вновь образуемых земельных участков Кадастровая стоимость вновь образуемых земельных участков и существующих земель- ных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка определяется в соответствии с Методическими указа- ниями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года 222, с изме- нениями (Приказ Минэкономразвития от 20 декабря 2007 года № 445). 39 При осуществлении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государствен- ный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их ка- дастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оцен- ке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, уста- новленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по норматив- но-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимостивновь образуемых земельных участков. Полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижи- мости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государствен- ный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изме- нение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. Кадастровая стоимость земельных участков может измениться при внесении изменений в основные сведения о земельном участке, а именно: изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, изменение площади земельного участка при уточнении его границ. В соответствии с действующим законодательством государственная кадастровая оценка земель проводится с периодичностью не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 го- да. 3.2. Рыночная стоимость земельных участков: понятие и использование. Оценка рыночной стоимости земли Развитие рыночных отношений приводит к появлению реальной потребности в оценке рыночной стоимости природных ресурсов и прав, связанных с их использованием. Разрешена купля-продажа земли, права ее долгосрочной и краткосрочной аренды, права застройки. Хотя другие виды природных ресурсов находятся в государственной собственности, продажа прав, дающих возможность использовать эти ресурсы, также разрешена. К таким правам относятся: аренда и концессия лесных участков, покупка леса на корню, право использования месторож- дений полезных ископаемых в целях их добычи, право вылова рыбы в результате приобретения квоты на вылов и т.д. Данные права продаются или передаются собственником природных ре- сурсов — государством в лице уполномоченных органов субъектам, ведущим коммерческую деятельность. Частично данная продажа осуществляется с применением процедуры торгов — конкурсов, аукционов, постепенно формируя рынок подобного рода прав и требуя методиче- ского обеспечения определения их рыночной стоимости. Специфика рынка земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфи- ка сельскохозяйственных земель, и это нашло отражение в новом Земельном кодексе. После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальней- шая необходимость реформирования механизмов земельных отношений. В России стремитель- ными темпами идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресур- сы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны. Несо- вершенство самого законодательства еще усугубляется необходимыми переменами с изменени- ями экономической политики. 40 Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискус- сии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законода- тельство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и от- ношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них – свободная купля-продажа земли. Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости –это совокупность отношений вокруг операций с объектами не- движимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной эко- номики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы. Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся воз- можность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные усло- вия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относи- тельно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в дан- ный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешеве- ли ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стаби- лизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэко- номических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару. Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъ- ем, в том числе и некоторый рост цен. 41 Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устрой- стве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета лич- ного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимо- сти тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жиз- ни общества и материального производства. Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об- стоятельства. Рыночная стоимость земли применяется при сделках купли-продажи, изъятии земель для государственных нужд, сделках с участием государственной (муниципальной) собственно- сти, внесении в уставный капитал, сдаче в аренду и т.д. Оценка рыночной стоимости земли Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов, а также прав, связанных с их использованием, является сравнительно новым научным и практическим направлением дея- тельности в России и требует выработки терминологии и методологии, совместимой с между- народными и европейскими стандартами оценки и, в то же время, учитывающей национальную специфику, которая проявляется в правовых особенностях использования природных ресурсов, условиях формирования их рынков и практическом применении оценочных показателей. Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Оцен- ка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например, в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере пла- нирования использования территории и др. Целью оценки стоимости природных ресурсы (объектов) является оценка стоимости прав пользования данными природными ресурсами или продуктами (услугами), производимы- ми из них. Данные оценки проводятся для установления платы за природопользование. Они также могут проводиться и для других целей, например для целей совершения сделок с имуще- ственными правами на природные объекты, оценки активов предприятий. Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков и прав, связанных с их использованием, явля- ются: продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кре- дита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установле- ние земельного налога, страхование имущества, введение рентных платежей на основные виды природных ресурсов и т.д. Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована: - в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, пере- дачи в доверительное управление, либо передачи в аренду; - при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользование на правах аренды, концес- сии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах; - при установлении кадастровой оценки земли; 42 - при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд; - при реквизиции земель; - при определении начальной цены земельного участка на торгах; - при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки; - при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собствен- ности; - при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов; - при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользова- телей; - при оценке экологического ущерба; - при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений; - при оценке последствий установления ограничений и обреме-нений по использованию зе- мельных участков; - при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования); - в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Рис.1. Схема кадастровой стоимости земельных участков |