метода. Учебное пособие по мдк. 02. 01 Кадастры и кадастровая оценка земель пм. 02. Осуществление кадастровых отношений
 Скачать 0.63 Mb.
|
|
РАЗДЕЛ 4. РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ 4.1. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости земель, особенности ее проведения. Утверждение и опубликование результатов определения кадастровой стоимости земель Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении ка- дастровой стоимости, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение сорока пяти рабочих дней с даты представления такого отчета в эту саморегулируемую организацию оценщиков. При проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости также прово- дится анализ всех представленных к нему замечаний с их соответствующими обоснованиями, содержащимися в справке о замечаниях. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулиру- емая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет, содержащее также информацию о проведении анализа представленных замечаний в результате включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости. Отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на от- чет об определении кадастровой стоимости включает в себя исчерпывающий перечень выяв- ленных нарушений и замечаний и их соответствующее обоснование. Исполнитель работ с учетом выявленных нарушений и замечаний дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы. При отсутствии положительного экспертного заключения на отчет об определении ка- дастровой стоимости он не принимается заказчиком работ. Экспертное заключение на отчет об определении кадастровой стоимости составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа. Утверждение и опубликование результатов определения кадастровой стоимости земель В течение двадцати рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадаст- ровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъ- екта Российской Федерации (далее - акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости), который вступает в силу после даты его официального опубликования (обнародо- вания). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и со- ответствующей нормы такого акта. В течение трех рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости копия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (вклю- чая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), один экземпляр отчета об опре- делении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа, и один эк- земпляр положительного экспертного заключения на такой отчет, составленного в форме элек- тронного документа, направляются заказчиком работ в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в том числе на определенную дату, а также дату ее внесения в государ- ственный кадастр недвижимости и ее определения, можно получить бесплатно в виде ка- 44 дастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, форма которой утвер- ждена приказом Минэкономразвития России от 01.10.2013 № 566 , обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации с запросом Ведение фонда данных государственной кадастровой оценки осуществляется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. РАЗДЕЛ 5. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ 5.1. Органы, осуществляющие рассмотрение споров кадастровой стоимости земель, их характеристика. Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земель Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея- тельности в Российской Федерации» и в соответствии с пунктом 13 Административного регла- мента по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № 215, разъяснение результатов государственной кадастровой оценки как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка и осуществляет территориальное Управление Росреестра по соответствующему субъекту Российской Федера- ции. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены: - в суде, или - в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственно- сти. На основании изложенного правообладатель земельного участка вправе провести проверку правильности определения кадастровой стоимости соответствующего земельно- го участка на основании разъяснений результатов государственной кадастровой оценки земель, предоставляемых Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стои- мость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функ- ции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Рос- сийской Федерации. В состав комиссии входят представители: 45 - органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, - органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, - уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государствен- ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) и - подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, - саморегулируемых организаций оценщиков. Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сооб- щества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее - порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функ- ции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, госу- дарственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и му- ниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества, в том числе в целях ро- тации, выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединя- ющими потребителей оценочных услуг. Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земель Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть не- достоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастро- вой стоимости, а также установление его рыночной стоимости. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридиче- ские лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости за- трагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости). Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастро- вой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов опреде- ления кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадаст- ровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона «Об оце- ночной деятельности в Российской Федерации», но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости явля- ется: - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 46 С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведе- ний об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимо- сти, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального обра- зования. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отноше- нии объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, фи- зические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают пра- ва и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного само- управления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муни- ципальной собственности. В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стои- мости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если ка- дастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и ор- ган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: - кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая све- дения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; - нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего до- кумента на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; - документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, ис- пользованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пере- смотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; - отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в от- ношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; - положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным фе- деральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оце- ночной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комис- сии. При этом договором на проведение оценки может быть установлена обязанность исполни- теля обеспечить проведение экспертизы отчета. (в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных докумен- тов к рассмотрению не принимается. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные доку- 47 менты. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в тече- ние одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмот- рению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории ко- торого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости ко- торого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, со- держащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии. Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недосто- верность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастро- вой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений: - об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости; - о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимо- сти. В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при опре- делении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято указанное решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании уста- новления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимо- сти или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее по- ловины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и рабо- ты комиссии. В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой сто- имости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого рас- положен объект недвижимости. Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации. Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими ли- 48 цами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обя- занности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправле- ния в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, ис- пользованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре ка- дастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявле- ние о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоя- щей статьей срок. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастро- вой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижи- мости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет: - отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, и (при наличии) соответствующее положительное экспертное заключение, составленное в форме элек- тронного документа, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке; - сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. Оспаривание кадастровой стоимости в арбитражном суде осуществляется в установленном за- конодательством порядке рассмотрения судебных споров. Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Однако для юриди- ческих лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответ- ствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления. В случаях, определенных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, размер платы за проведение экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам и предназначенных для их проживания, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, не может превышать максимальный размер платы за проведение такой экспертизы, установленный указанным орга- ном.(часть тридцать первая введена Федеральным законом от 08.06.2015 N 145-ФЗ) Максимальный размер платы за проведение экспертизы отчета для целей пересмотра ре- зультатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физи- ческим лицам и предназначенных для их проживания, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, подлежит пересмотру один раз в три года. (часть тридцать вторая введена Федеральным законом от 08.06.2015 N 145-ФЗ) 49 Кадастровая стоимость может быть оспорена лишь в течение шести месяцев с даты внесе- ния результатов в государственной кадастр недвижимости. 5.2. Досудебное урегулирование споров по кадастровой оценке земель. Профессио- нальный независимый эксперт: понятие и функциональные обязанности Досудебное урегулирование споров по кадастровой оценке земель предусмотрено ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основанием для пересмотра результатов кадастровой стоимости в отношении отдельно- го объекта оценки в досудебном порядке могут быть: представление отчета об индивидуальной оценке рыночной стоимости и положительно- го заключения на него СРО оценщиков; ошибочность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объек- та недвижимости. Чтобы обратиться в суд необходимо направить вышеуказанные материалы в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Профессиональный независимый эксперт: понятие и функциональные обязанности Оспаривание кадастровой стоимости является ответственным процессом, включающим в себя несколько этапов и работу различных групп специалистов. На сегодняшний день ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает реальную рыночную стоимость, является достаточно распростра- ненной. Основная причина расхождений в определении кадастровой стоимости, которые в отдельных случаях достигают десятков раз, связана с невозможностью детально подойти к стоимости конкретного участка при массовой кадастровой оценке. Существуют несколько альтернативных стратегий оспаривания кадастровой стоимости земли, предусматривающих решение вопроса в судебном или досудебном порядке. В большинстве случаев владельцу земельного участка необходимо рассчитывать на то, что оспаривание кадастровой стоимости будет включать в себя несколько судебных заседаний. Оспаривание кадастровой стоимости земли на основе рыночной стоимости земельного участка — проводится в соответствии с текущей редакцией Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земли, кадастровая стоимость земельного участка соответ- ствует его рыночной стоимости. Именно это дает право на оспаривание кадастровой стоимости и использованием отчета об оценке рыночной стоимости, подготовленного сертифицирован- ным независимым оценщиком и подготовка независимого отчета об оценке рыночной стоимости земли, проведение экспертизы отчета об оценке. Независимую оценку рыночной стоимости земельного участка проводят независимые оценщики по оценке рыночной стоимости земельного участка, которая и является основанием для пересмотра кадастровой стоимости земли. Экспертиза независимого отчета об оценке в саморегулируемом обществе оценщиков необходима для того, чтобы у ответчиков по делу и суда не было возможности аппелировать к несоответствию отчета об оценке рыночной стоимости земли требованиям законодательства, поэтому необходимо, заранее, провести экспертизу отчета об оценке земельного участка в СРО. Нормативно-методическая экспертиза отчета об оценке земли — выполняется эксперт- ным советом саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с требованиями Феде- ральных Стандартов Оценки в РФ для проведения экспертизы отчетов об оценке. 50 ЛИТЕРАТУРА, РЕКОМЕНДОВАННАЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ СТУДЕНТАМИ 1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недви- жимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с доп. и изм.13.07.2015г.). 2. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижи- мости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с доп. и изм.13.07.2015г.). 3. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (с доп. и изм.13.07.2015г.). 4. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Фе- дерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с доп. и изм.13.07.2015г.). |