Экономическая оценка квартиры. квартира скопинцева. Утверждаю Директор

• Название: Утверждаю Директор
• Анкор: Экономическая оценка квартиры
• Дата: 23.03.2022
• Размер: 50.11 Kb.
• Имя файла: квартира скопинцева.docx
• Тип: Документы; #410543
• страница: 3 из 6

1.6. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

 

Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий, перечисленных выше. В результате сделки купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.

Согласно предоставленной копии Свидетельства о государственной регистрации права объект оценки находится в собственности. Собственником является Скопинцева Кристина Александровна. В данной работе оцениваемым правом на объект оценки является право собственности.

 

1.7. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

 

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последователь­ного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет опре­делена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использо­вания в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оценивае­мой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктив­ных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возмож­ность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной фор­мы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на ко­торой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, по­скольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников на­прямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объ­екта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуально­сти.

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснова­ния результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа.

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и  сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

В условиях "пассивного"рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

Сравнительный подход является основным для оценки отдельных групп или видов машин, оборудования и транспортных средств. Главная проблема в этом случае - трудность с получением необходимой информации, выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта. При наличии достаточной информации в рамках этого метода оправдано построение и использование статистических моделей или параметрических моделей ценообразования, выражающих зависимость средней цены объекта от состава и значений его технических характеристик.

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка, используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять из себя не только единственным образом определенное значе­ние стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналити­ческие зависимости.

Каждый из трех подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта на основании данных того подхода, который расценён как наиболее надёжный.

Оценщик принял решение при расчёте величины стоимости объекта оценки отказаться от ис­пользования затратного и доходного подходов и использовать только один - сравнительный. Ни­же приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским ха­рактеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сме­той затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополни­тельных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования за­тратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного От­чёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости се­годня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализиру­ется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. При­менительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и после­дующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в г. Оренбурге развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случа­ев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной сум­мы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной ин­формации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же ин­формацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал не­возможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартир­ном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

В связи с вышесказанным, процедура оценки включала:

     сбор необходимой документации и информации об объекте оценки;

     применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости;

     написание настоящего Отчета.