Экономическая оценка квартиры. квартира скопинцева. Утверждаю Директор
 Скачать 50.11 Kb.
|
3.2. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКА С УЛУЧШЕНИЯМИРассматриваемый земельный участок имеет ровный рельеф. Все коммуникации доступны на участке. Если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения. Мы также принимаем во внимание возможность разрешения на перепрофилирование объекта. Вариант получения разрешения на снос строения представляется маловероятным и потому в дальнейшем нами не рассматривается. Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на ниже приведенных критериях. Физически возможные варианты использования. Объект недвижимости по своему функциональному назначению является квартирой. Физическое состояние не накладывает ограничений на дельнейшее его использование. Законодательно разрешенное использование. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушает никакие имеющиеся законодательные ограничения. Вариант использования, приносящий максимальную доходность. После проведения анализа месторасположения объекта и его состояния, оценщик пришел к выводу, что доходным вариантом использования объекта является использование его по назначению. Вывод. После проведения анализа оценщик пришел к выводу, что лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его по назначению - квартира. Дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки проводились на основании данного заключения. 4. АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ В Г. ОРЕНБУРГЕ.Цена квартиры на рынке может определяться в абсолютной и относительной величинах (стоимость жилья в целом и цена единицы площади соответственно). Диапазон цен на квартиры в Оренбурге сегодня лежит в пределах от 550 000 (однокомнатные, на окраине, 13м^2) до 6 000 000 р. (трехкомнатные площадью 90 кв.м. в центре). При этом стоимость единицы площади, среднегородское значение которой 49012 руб., колеблется в пределах от 42 308 руб. до 66 666 руб. 5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОДСравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. С помощью сравнительного подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции, и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 кв.м. общей или полезной площади. Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Таблица №6 Аналоги объекта оценки
Корректировки, применяемые в расчетах, определены оценщиком согласно данным Методи-ческих рекомендаций «По определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам г.Оренбурга». Коэффициенты влияния факторов на рыночную стоимость квартиры представлены в Приложении №5 методических рекомендаций. Методические рекомендации разработаны А.Д. Власовым и рекомендованы территориальным управлением Минимущества России к использованию участникам оценочной деятельности при определении рыночной стоимости объектов оценки. Таблица №7 Корректировочная таблица
Итак, рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, составила 4 380 300 руб. 6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВАОпираясь на имеющуюся информацию и данные, полученные в результате проведения настоящего анализа с применением сравнительного подхода к оценке, можно сделать следующее заключение: Рыночная стоимость 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: Россия, г. Оренбург, ул. Нижний проезд, 3/2, кв. 308 по состоянию на 15 декабря 2021 года составляет (НДС не облагается): 4 380 300 руб. (Четыре миллиона триста восемьдесят тысяч триста рублей) Начальник отдела оценки ООО "ОЦЕНКА" _ К. А. Скопинцева Ведущий специалист отдела оценки ООО "ОЦЕНКА" К. А. Скопинцева ПРИЛОЖЕНИЕ №1. «Страховой полис» ПРИЛОЖЕНИЕ №2. «Лицензия на осуществление оценочной деятельности» ПРИЛОЖЕНИЕ №3. «Диплом оценщика» ПРИЛОЖЕНИЕ №4. «План местоположения объекта оценки» ПРИЛОЖЕНИЕ №5. «Копии представленных документов» Далее прилагаются копии: 1. Свидетельство о регистрации права собственности, 2. Справка БТИ, 3. Выкопировка из БТИ 1. Весь отчёт переплетён и прошит. 2. Отчёт по центру переплёта прошит ниткой, на обратной стороне последнего листа, на месте связки нитки, наклеен стикер, на нем стоит печать организации оценщика. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||