задачи по жилищному праву. Задачи по Жилищному праву. Задача 1 задача 2
 Скачать 140.13 Kb.
|
|
Задача № 11 ООО «Жилищник» осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами, в которых ПАО «Ростелеком» оказывает услуги пользователям – собственникам жилых помещений на основании заключенных с ними договоров, размещая оборудование связи на конструктивных элементах МКД. Договор между обществом и Ростелекомом на использование конструктивных элементов МКД для размещения оборудования связи с 01.01.2017 был прекращен, т.к. Ростелеком отказался от его дальнейшей пролонгации, выразив это в письме. ООО «Жилищник», полагая, что Ростелеком использует общее имущество собственников МКД в отсутствие каких-либо правовых оснований и без оплаты, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они исходили из того, что оборудование размещено ответчиком в МКД на основании заключенных договоров с собственниками жилых помещений с целью оказания им услуг. Ростелеком не использовал общедомовое имущество в личных интересах. Плата, предъявленная к взысканию, является платой, которую получает абонент от оператора связи за размещение оборудования, необходимого для получения услуг связи. Кроме того, суды сочли, что в случае несогласия иных собственников помещений с использованием общего имущества спор подлежит разрешению в судебном порядке в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ. Верное решение вынесли суды? Дайте мотивированный ответ от имени ВС РФ, решите дело. Требуется ли в данном случае решение общего собрания для использования общего имущества? Решение: Как сказано в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 августа 2018 г. № 303-ЭС18-3328 «Принятые судебные акты об отказе в иске о взыскании неосновательного обогащения отменены, а дело передано на новое рассмотрение, поскольку заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в многоквартирном доме, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом этого дома и освобождать его от внесения платы за такое пользование». В обосновании такого решения указано следующее. В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством. Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ содержит аналогичные положения. С учетом характера заявленного по делу иска судам необходимо установить обстоятельства об использовании ответчиком объектов общего имущества МКД, а также соблюдение им предусмотренного законом и решениями общего собрания собственников квартир в МКД порядка и условий их использования. В силу подпункта «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В рассматриваемом случае, как установили суды, и не оспаривается сторонами, Ростелеком использует общее имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащего ему технического оборудования с целью оказания услуг связи. Решения общего собрания собственников помещений МКД о безвозмездном использовании Ростелекомом общего имущества при предоставлении услуг связи собственникам помещений дома не принималось. При этом, согласно доводам ответчика и выводам судов, основанием для такого использования являются договоры об оказании услуг связи, заключенные им (ответчиком) с отдельными собственниками помещений в МКД (абонентами). Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, вопреки доводам ответчика и выводам судов, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование. Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг ответчик использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме. В силу статей 307 и 308 Гражданского кодекса РФ, договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД. Таким образом, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование. Об этом неоднократно было указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613 и от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100 о допуске к общему имуществу МКД при наличии соответствующего решения общего собрания собственников о предоставлении имущества, а также необходимости применения статьи 6 Закона о связи, в соответствии с которой организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами. При таких обстоятельствах, выводы судов об отсутствии у ответчика неосновательного обогащения при установленных по делу обстоятельствах сделаны без надлежащих на то правовых оснований. На основании вышеизложенного судебная коллегия полагает, что судами допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, в связи с чем на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенные в настоящем определении положения о толковании и применении норм жилищного законодательства, проверить представленный истцом расчет предъявленных ко взысканию сумм и по результатам этого разрешить имеющийся спор. Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу № А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ. Таким образом, решение общего собрания в данной ситуации необходимо. Задача № 12 Супруги Смирновы приобрели в совместную собственность трехкомнатную квартиру общей площадью 67 кв.м., жилой 45 кв.м. в девятиэтажном жилом доме, всего в котором 170 квартир, общая площадь которых в сумме составляет 8 500 кв.м., жилая 5 950 кв.м. Количество собственников помещений в МКД составляет 400 человек. На общем собрании собственников, в котором приняло участие 110 собственников квартир, общая площадь которых составляет 5 500 кв.м., жилая 3 100 кв.м., простым большинством голосов было приято решение о необходимости установки металлических дверей на каждый подъезд дома, а также изготовлении для всех жильцов дома чипов и установки домофонов. Согласно представленной смете, расходы на изготовление и работы по монтажу дверей и замков в общей сумме должны составить 120 000 рублей. Рассчитайте долю Смирновых в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Какое количество голосов будет принадлежать Смирновым на общем собрании собственников в многоквартирном доме? Правомочно ли проведенное собственниками общее собрание? Какое количество голосов требуется для принятия решения, вынесенного на обсуждение общего собрания в данном случае? Какое количество голосов на общем собрании собственников помещений принадлежит Смирновым? В каких случаях они вправе будут обжаловать принятое решение? Решение: В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). В соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Разъяснения по поводу голосования дано в Письме Минстроя России от 01.12.2021 № 28612-ОГ/04 «О решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам поставленным на голосование»: «в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, предусмотрено три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме: - большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме; - более 50% процентов голосов собственников помещений в многоквартирном доме; - большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Простое большинство – это более 50% процентов голосов собственников. Рассчитывается, не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании». Установка железных дверей может быть отнесена к п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ, т.е. принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае не требуется 2/3 голосов жильцов многоквартирного дома, а простое большинство. Подсчет голосов можно осуществлять следующими способами: 1) Количество голосов каждого собственника считать как отношение площади принадлежащей ему собственности к общей площади всех помещений, находящихся в собственности в данном доме. Например, при площади квартиры 63 кв.м. и общей площади помещений в доме 2453 кв.м., собственник такой квартиры обладает 63/2453 голоса. Соответственно для принятие решения необходимо набрать такое количество голосов, которое больше 2/3. Вычисление проводится по математическим правилам действий с простыми дробями: для нахождения 2/3 голосов от 2453 кв.м. надо 2453 умножить на 2 и разделить на 3, получается 1635,33 кв.м. Решение должно быть принято не менее, чем 1635,33 кв.м. от 2453 кв.м. 2) Количество голосов каждого собственника считать равным площади принадлежащего ему помещения. Используя те же цифры считаем, что собственник квартиры обладает 63 голосами, всего в доме 2453 голосов. Для принятия решения необходимо 2/3 от 2453 голосов, то есть 1635,33 голосов. Решение должно быть принято не менее, чем 1635,33 голосами от 2453 голосов. 3) Количество голосов каждого собственника посчитать как процентное отношение площади принадлежащей ему квартиры к 100%. Например, собственник владеющий квартирой 63 кв.м. при общей площади помещений в доме 2453 кв.м. имеет 63 / 2453 * 100% = 2.56 % голосов. Решение должно быть принято 2/3 * 100% = 66.67 % голосов. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 66,67 % голосов собственников. Наиболее правильным является первый способ подсчета голосов, так как он строго соответствует ЖК РФ. Но так как результат при любом из вариантов одинаков, собственники на практике могут применять более удобный и понятный для них. Произведем необходимые расчеты. 1) Общая площадь квартиры Смирновых составляет 67 кв.м.; общая площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 8 500 кв.м. 67 : 8500 х 100 = 0,788 % голосов имеют Смирновы на общем собрании. 2) Собрание правомочно, если решение принято не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме: 8500 х 2 : 1 = 4250 кв.м. Решение на собрании в условиях задачи принято жильцами, общая площадь которых составляет более 4250 кв.м. За решение проголосовали жильцы, занимаемая площадь которых 5 500 кв.м, что более половины (т.е. 4250 кв.м.). Следовательно, решение правомочно. Согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. |