задачи по жилищному праву. Задачи по Жилищному праву. Задача 1 задача 2
 Скачать 140.13 Kb.
|
|
Решение: Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон) приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. В соответствии со ст. 2 данного Закона граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую. Отказавшийся от участия в приватизации гражданин имеет право пользования этим помещением, которое в силу статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также требований части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации сохраняется за ним бессрочно. Более того, такое лицо не подлежит выселению по иску нового собственника спорной квартиры (в случае ее продажи). Иными словами, лицо, зарегистрированное в спорном жилом помещении и отказавшееся от приватизации данного жилья, не может быть выселено впоследствии ни по иску собственников – бывших членов его семьи, ни по иску нового собственника. В ст. 31 ЖК РФ указано, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда (часть 4 ст. 31 ЖК РФ). Это означает, что зарегистрированное на жилой площади лицо может быть снято с регистрационного учета и выписано по требованию нового собственника, кроме случаев наличия специальной договоренности между собственником и бывшим членом семьи. Кроме того, по требованию бывшего члена семьи, суд может сохранить на ним право пользования жилым помещением на определенный срок в следующих случаях: а) есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.; б) если у бывшего члена семьи собственника отсутствует возможность обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.). Право бывшего члена семьи на устранение нарушений его прав на жилое помещение от собственника, закреплено в ч. 3 ст. 292 ГК РФ. Это означает, что бывший член семьи может учинить иск к новому собственнику жилья. Таким образом, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим в собственность данное жилое помещение, исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу. В связи с этим, данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребенка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано. Таким образом: - требования Елены Савиной неправомерны, т.к. противоречат действующему жилищному законодательству. Граждане, которые имели равные права при приватизации и отказались от участия в ней, сохраняют право проживания в данном жилом помещении даже в случае утраты статуса «члена семьи», равно, как при продаже квартиры. - собственник квартиры – Елена Савина – может продать данную квартиру, при этом мнение Николая Савина она спрашивать не обязана. Однако закон гласит, что смена собственника квартиры не дает основания для снятия Николая Савина с регистрационного учета. Таким образом, Николай Савин не обязан съезжать из этой квартиры, и может проживать с новым владельцем. Однако Елене Савиной при продаже квартиры необходимо будет указать право Николая Савина на проживание в данной квартире. - Елена Савина еще должна предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу данной квартиры, т.к. там проживает ее несовершеннолетний ребенок. Задача № 9 В апреле 2018 года Марковым было получено уведомление из Администрации области о принятом решении об изъятии принадлежащей ему квартиры в связи с изъятием земельного участка для строительства автодороги. В уведомлении было указано на необходимость освободить жилое помещения в течение одного года с момента его получения, а также рассмотреть предложенное соглашение об определении и порядке выплаты выкупной цены. Марков возражал против определенной в предложенном соглашении выкупной цены, поскольку он в настоящее время производит капитальный ремонт квартиры, уже осуществил все подготовительные работы и приступил к ее отделке, тогда как предложенная в соглашении сумма не оставляет возможности сделать в новой квартире такой ремонт. Возникшие разногласия не позволили сторонам прийти к соглашению. В июне 2018 г. Марков закончил ремонт – выровнял и заново оштукатурил стены и потолок, сменил электропроводку, положил паркет, поставил стеклопакеты, сменил дверные блоки и предложил представителю Администрации определить выкупную цену квартиры по рыночной цене с учетом ее месторасположения, произведенных затрат на ремонт, на что был получен отказ. Правомерны ли действия Маркова в указанной ситуации. Каким образом должна быть определена выкупная цена жилого помещения. В каком порядке производится изъятие жилого помещения, если с его собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене? Решение: Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Следует иметь в виду, что при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В указанных случаях использование услуг независимого оценщика является обязательным в силу императивного требования ст. 8 этого Федерального закона. В случае, если собственник жилого помещения не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия. В данном случае законодателем (ст. 32 ЖК РФ) предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Компетентный орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен совершить в данном случае только одно основанное на законе действие - предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда. Для подачи данного иска в суд предусмотрен сокращенный срок исковой давности – два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии. Пропуск этого срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, ст. 282 ГК РФ). Поскольку правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является выселение собственника из этого жилого помещения, к участию в деле в соответствии с частью 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ должен быть привлечен прокурор для дачи заключения по делу. Задача № 10 Администрация города обратилась в суд с иском к Антоновой Т. и Петрову Ю. о продаже с публичных торгов принадлежащего Антоновой Т. жилого помещения и о выселении Петрова Ю. из данной квартиры и снятии его с регистрационного учета. В обоснование своих требований истец указал, что спорная квартира принадлежит Антоновой Т. на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 29 октября 2005 года, заключенного с Петровым Ю. Проживающей в данной квартире Петров Ю. злоупотребляет спиртными напитками и наркотическими средствами, не поддерживает спорное жилое помещение в нормальном санитарно-техническом состоянии, в связи с чем в администрацию города и управляющую компанию неоднократно поступали коллективные жалобы жителей подъезда, в котором находится спорное жилое помещение, о ненадлежащем содержании спорного жилого помещения, и угрозе жизни жителей дома, соседствующих со спорным жилым помещением. Поскольку собственник квартиры допускает бесхозяйное содержание своего имущества, чем нарушает права соседей, Администрация города направляла в адрес Антоновой Т. уведомление в порядке ст. 293 ГК РФ, в котором предлагала устранить нарушения и предупреждала о последствиях бездействия, однако орган местного самоуправления не указал конкретные нарушения, которые влекут разрушение помещения и не назначил соразмерный срок для ремонта помещения. За период с 2005 по 2013 годы в спорном жилом помещении зафиксированы многочисленные выезды пожарной службы в целях предотвращения взрыва бытового газа; отключено газоснабжение спорного жилого помещения путем установления заглушки; нарушено водоснабжение. Многочисленные жалобы жителей подъезда подтверждают систематический характер нарушений. Ответчица Антонова Т. и ее представитель иск не признали, указали на то, что надлежащего уведомления от Администрации ответчица не получала, но, при этом, предпринимает меры к благоустройству квартиры, проводит в ней, а также в общем коридоре ремонтные работы, в том числе в настоящее время. На поведение Петрова Ю. она повлиять не может, поскольку вместе с ним не проживает, а от переезда в другое жилье или лечения от алкогольной зависимости он отказывается. Ответчик Петров Ю. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен. Решением суда исковые требования удовлетворены. Какие обстоятельства должны быть установлены при рассмотрении дела? Оцените доводы сторон. Решите дело. Решение: Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В соответствии со ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодека РФ», следует, что лишение права собственности на жилое помещение в порядке ст. 293 ГК РФ по существу является мерой гражданско-процессуальной ответственности, применяемой к собственнику жилого помещения при нарушении установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение. Таким образом, применение к собственнику помещения вышеуказанной гражданско-правовой ответственности является исключительной мерой. Таким образом, при рассмотрении данного дела должны быть установлены следующие обстоятельств: - факты систематического нарушения прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме); - факты бесхозяйственного обращения с жильем, в результате которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.) либо совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения). - орган местного самоуправления обязан предупредить собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения — также назначает собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. И только когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Исходя из условий задачи, судом установлено, что спорная квартира принадлежит Антоновой Т. на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 29 октября 2005 года, заключенного с Петровым Ю. При этом Администрация города не указала конкретные нарушения, которые влекут разрушение помещения, и о необходимости устранении которых предупреждается собственник; не назначил соразмерный срок для ремонта помещения, что не соответствует положениям ст. 293 ГК РФ. Так же, следует обратить внимание на то, что ответчицей ремонт квартиры частично проведен и свидетельствуют о том, что ответчица принимает меры к недопуще нию бесхозяйственного обращается с жильем, его разрушения. Таким образом, суд может отказать Администрации города в удовлетворении иска о продаже с публичных торгов принадлежащего Антоновой Т. жилого помещения и о выселении Петрова Ю. из данной квартиры и снятии его с регистрационного учета по выше приведенным основаниям. |