жилищное право. Законодательство о праве собственности на жилые помещения по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социальноэкономических условиях
 Скачать 0.71 Mb.
|
|
ВВЕДЕНИЕ В настоящее время законодательство о праве собственности на жилые помещения по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях. Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого гражданина России на жилище. «Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, т.е. оно является сущностным фундаментальным правом. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, которые должны соответствовать, не противоречить ему. От того, как определяется содержание этого права, часто зависит поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации. Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права). Действующая Конституция отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства и разных форм собственности, частной собственности на жилье и землю. Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище. Конституционное право на жилище непосредственно связано с другими конституционными положениями. Так, согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто на законных основаниях находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом данное право, как и иные конституционные права и свободы человека и гражданина, в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях. В статье 8 Конституция Российской Федерации закрепляет: «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Данная норма особенно важна в тех случаях, когда сопоставляется некий приоритет прав собственности - все «собственности» и права всех собственников равны. Таким образом, права государства на объекты собственности не имеют никаких привилегий по отношению к правам собственности граждан или юридических лиц. «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» (ст. 9 Конституции РФ). Этим положением Конституции закрепляются права собственности граждан и юридических лиц на землю, что имеет особое значение для частного жилья в сельской местности. «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц» (ст. 17 Конституции РФ). Это положение надлежит учитывать при выделении жилья, вселении в него, регистрации по месту жительства, бронировании жилых помещений и в других многочисленных случаях. «Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом» (ст. 45 Конституции РФ). «Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод» (ст. 46 Конституции РФ). Обе приведенные нормы предоставляют гражданам возможность защищать свои жилищные права по своему выбору различными законными способами. Вышеприведенный перечень конституционных норм, влияющих на жилищные правоотношения, не исчерпывающий. Положения Конституции РФ нашли дальнейшее закрепление в текущем законодательстве Российской Федерации. До 1 января 1995 года отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментально, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой - к противоречивости, а с третьей - оставляло значительные пробелы в данной сфере. На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации. В Гражданском кодексе Российской Федерации впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие первой части Гражданского кодекса законы «О собственности в СССР» и «О собственности в РСФСР» и содержащие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения применялись в течение большого отрезка времени и, по существу, по многим аспектам выполнили роль переходных актов. В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, в которой закрепляются нормы, регулирующие право собственности и иные вещные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья. В части второй Гражданского кодекса содержится глава (35), посвященная договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которого могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений. Основным нормативно-правовом актом в сфере жилищного права является новый Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ. Который наряду с регулированием права собственности граждан на жилые помещения регулирует так же отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и, ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений и иными отношениями В данной работе будут рассмотрены отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение. В работе предлагается анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного законодательства. Объектом данного исследования является институт прав, свобод и обязанностей человека и гражданина. Предметом является право собственности граждан на жилые помещения. Цель данной работы - раскрыть содержание права собственности граждан на жилые помещения и рассмотреть вопросы его реализации. Достижение поставленной цели возможно с помощью решения следующих промежуточных задач исследования: Раскрыть назначение жилого помещения и пределы его использования; Проанализировать основания приобретения права собственности граждан на жилые помещения; Охарактеризовать права и обязанности собственника жилого помещения; Раскрыть основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение. В проделанном исследовании будет проанализировано законодательство Российской Федерации о праве частной собственности на жилые помещения. В заключение работы будут подведены итоги. Методологическую базу данной работы составили принципы научности, объективности и непосредственного анализа правовых источников. Во исполнение поставленных исследовательских задач были использованы такие методы научного познания как сравнительно-правовой метод; метод структурного анализа, формально-юридический и библиографический методы. Практическая значимость данной работы заключается в возможности использования материалов и выводов данного исследования при подготовке к докладам и семинарским занятиям по дисциплине «Жилищное право». В ходе подготовки работы была использована учебная научная литература таких авторов как П.В. Крашенниников, А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова, П.И. Седугин, И.Б. Марткович и других. ГЛАВА 1. НАЗНАЧЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 1.1 Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений жилой помещение собственность отчуждение Понятие «жилое помещение» («жилое строение») употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК РФ); в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом. Жилые помещения подразделяются на следующие виды: а) жилые дома; б) жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах; в) служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан. Жилой дом - самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. ЖК РФ в ч.2 ст. 16 определяет, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым домом называют так же постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Термин «жилой дом» нередко употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин «домовладение»). С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др. В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст. 16 ЖК РФ). Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире(ч.4 ст. 16 ЖК РФ). Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания. Жилые помещения (строения) в зависимости от назначения делятся также на следующие группы: 1. помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади состоит из квартир или комнат, которые предназначены для проживания семей; 2. строения типа общежития для временного проживания учащихся, временных рабочих и одиноких граждан; строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся). Жилые помещения можно подразделить так же на два основных вида: 1) предназначенные для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; 2) временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени. Основным объектом, по поводу которого возникают жилищные отношения, являются жилые помещения постоянного пользования. Такие жилые помещения составляют большинство помещений, входящих в жилищный фонд. Вместе с тем некоторые жилые помещения изначально предназначены для временного использования их в качестве таковых, например общежития, дома маневренного жилого фонда, гостиницы, служебные жилые помещения и т. п. Эти помещения предназначаются для кратковременного проживания (пребывания) в них граждан. Жилые помещения можно классифицировать в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан. По этому признаку различаются жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям. Включение в состав жилищного фонда всех жилых помещений, пригодных для проживания, создает правовую базу для регулирования жилищных отношений, возникающих в связи с пользованием жилыми помещениями временного характера, для усиления правовых и социальных гарантий жилищных прав проживающих в этих помещениях граждан в соответствии с нормами жилищного законодательства. Назначение вновь строящегося здания задается с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст.ст.743, 760 ГК, ст.61 Градостроительного кодекса РФ), на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст.62 Градостроительного кодекса). По окончании строительства осуществляется сдача-приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК определяется законом, иными правовыми актами и договором. Результаты приемки здания, предназначенного для постоянного проживания, отражаются в акте, подписанном заказчиком строительства, подрядчиком и участвующими в приемке представителями государственных органов и органов местного самоуправления. Среди прочей документации, предоставляемой приемочной комиссии, присутствует учетно-техническая документация, составляемая БТИ и включающая в себя инвентаризационные сведения и иные данные технического учета. После подписания соответствующего акта приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт. Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п. Таким образом, жилые помещения являются объектами жилищных прав. Классификация жилых помещений производится по различным основаниям: в зависимости от вида, от назначения, от времени использования (постоянные или временные), от оснований предоставления жилого помещения в пользование граждан Основным объектом, по поводу которого возникают жилищные отношения, являются жилые помещения постоянного пользования. 1.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности. Поэтому предназначенность, как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замену его на такой определитель видов помещений, как «пригодность для проживания», следует считать неравноценной. «Пригодность» определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст.8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения. Жилыми, несомненно, остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке. То, что дом «построен как жилой», т.е. предназначен для проживания, должно подтверждаться документами о предоставлении земельного участка, проектной документацией, актом приемки дома в эксплуатацию и прочими указанными выше документами. В практике нередко возникает вопрос, следует ли относить к жилым помещениям такие помещения (строения), как сборно-разборные домики, бытовки, вагоны и т.п. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст.92 ЖК РСФСР При решении вопроса об отнесении жилых домов и жилых помещений к числу непригодных принимается во внимание степень физического износа строения (помещения), сохраннос   ти его конструкций, место расположения строения, уровень благоустройства и др. В частности, считаются непригодными для постоянного проживания бараки, аварийные дома (дома, грозящие обвалом), а также каменные и деревянные дома с физическим износом соответственно свыше 70 и 65 %. К числу непригодных относятся также жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий; в опасных зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами.Принятие решения о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его принадлежности входит в компетенцию администрации района, города, района в городе. При вынесении решения принимаются во внимание заключение санитарно-эпидемиологических, строительных и иных организаций, органов пожарной безопасности, а также другие материалы. Без получения какого-либо специального разрешения допускается использование жилого помещения для осуществления: а) профессиональной деятельности (например, врач может принимать больных, учитель может заниматься репетиторством, писатель - писать романы и т.п.); б) индивидуальной предпринимательской деятельности (например, аудитор может осуществлять свою деятельность и в своей квартире, юрист может оказывать юридические услуги и у себя в жилом доме, портной - шить у себя одежду по заказам граждан и т.д.); 3) указанную выше деятельность вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и: а) наниматели жилых помещений (в том числе и в случаях, когда квартира нанимается по договору социального найма); б) любые иные граждане, которые на законных основаниях (например, вселились как члены семьи нанимателя, поднанимателя и др.) проживают в жилом помещении; В жилом помещении не допускается: а) осуществление профессиональной или предпринимательской деятельности, если это нарушает права и законные интересы других граждан: - проживающих в этом же жилом помещении (например, в этой же квартире); - проживающих в этом же жилом доме (например, соседей на данном этаже, соседей, проживающих этажом ниже, и др.); - проживающих в других, близлежащих домах (например, если это вызвано повышенным шумом, загрязнением воздуха, наплывом автомобилей, принадлежащих посетителям индивидуального предпринимателя, врача-стоматолога и др.); б) размещение промышленных производств, при этом речь идет и о размещении объектов кустарной промышленности, легкой промышленности и т.п. Необязательно, чтобы промышленное производство было связано с применением огнеопасных веществ, отходов, химикатов, красителей, чтобы оно было крупносерийным и т.п. Закон запрещает размещать в жилом помещении любое промышленное производство. Тем не менее, гражданин должен в указанных помещениях также проживать (т.е. одновременно с размещением в жилом доме, квартире непромышленных производств). 2. Граждане (в том числе и собственники, и наниматели жилых помещений), а также организации осуществляют пользование жилым помещением: 1) не нарушая его основного назначения (ч. 1 ст. 17); 2) с учетом необходимости соблюдения прав и законных интересов всех (в том числе и несовершеннолетних, а также временных жильцов, поднанимателей) проживающих в этом жилом помещении лиц; 3) в полной мере соблюдая требования правил противопожарной, санитарно-гигиенической, противоэпидемиологической, экологической и иной безопасности; 4) в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. При этом следует иметь в виду, что: Таким образом, основной функцией жилого помещения является его предназначенность для проживания. Оно должно отличаться таким свойством как пригодность, которая определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда. При решении вопроса об отнесении жилых домов и жилых помещений к числу непригодных принимается во внимание степень физического износа строения (помещения), место расположения строения, уровень благоустройства и др. Таким образом, рассмотрев главу данной работы можно сделать следующий вывод- назначение жилого помещения и пределы его использования можно сделать следующий общий вывод: Понятие жилого помещения охватывает все виды жилых помещении, которые могут быть объектом договора найма жилого помещения и предназначены именно для проживания граждан. |