жилищное право. Законодательство о праве собственности на жилые помещения по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социальноэкономических условиях

• Название: Законодательство о праве собственности на жилые помещения по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социальноэкономических условиях
• Дата: 20.11.2022
• Размер: 0.71 Mb.
• Имя файла: жилищное право.rtf
• Тип: Статья; #800808
• страница: 2 из 5

ГЛАВА 2. ПРАВОМОЧИЯ СОБСТВЕННИКА НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
2.1 Правомочия собственника на жилое помещение
В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ).

Правомочия по владению возникают в связи с приобретением права на жилое помещение, что предполагает наличие дополнительных обременении, складываемых на владельцев недвижимости. К ним, можно отнести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, договора купли-продажи, а для возведения жилого дома, помимо отвода земельного участка и регистрации права на него за застройщиком, получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Однако такого рода обременения или уплату налогов на строение не следует рассматривать как ограничение прав собственников, хотя подобные обязанности и не характерны для права собственности на иное имущество.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Прямое назначение жилого помещения заключается в удовлетворении потребностей граждан в жилье - только с этой целью им можно пользоваться. Статья 288 ГК обязывает собственника жилого помещения использовать его для личного проживания или вселения других граждан на основании договора (п. 2); ни все помещение в целом, ни его отдельные части не могут быть заняты под промышленное производство, офисы (п. 3). Все правила ст. 288 сформулированы как императивные нормы. Императивный характер носит большинство норм главы 18 ГК, призванной специально урегулировать особенности права собственности и других вещных прав на жилые помещения.

Вместе с тем в настоящее время существует множество профессий и видов деятельности, реализация которых происходит фактически в квартирах - журналисты, литературные и научные работники, врачи, фотографы, предприниматели без образования юридического лица и др. Использование ими своих жилых помещений в интересах своей деятельности нельзя отнести к промышленным целям, однако это и не жилые цели. При получении лицензии на занятие такого рода предпринимательской деятельностью физические лица регистрируют ее по своим домашним адресам, а это может подразумевать и то, что в этом помещении они и осуществляют свою деятельность. Однако законодательство никак не регламентирует порядок получения разрешения на использование их жилого помещения под предпринимательские цели. На практике разрешение для использования помещения этим лицам в указанных целях выдают межведомственные комиссии, персонально рассматривая каждое обращение граждан.

Правомочия собственника, т.е. его права владения, пользования и распоряжения жильем могут быть ограничены только Федеральным законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В случае нарушения собственником прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут быть только судом наложены временные ограничения.

Частная собственность подразделяется на так называемую индивидуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух и более лиц.

При этом общая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.

При приобретении в собственность квартир в многоквартирном доме общая собственность возникает у собственников квартир также на объекты дома, не подлежащие разделу - крышу, фундамент, лифты и т.п.

Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватизации жилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при недостижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности..

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности.

Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака - приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При

этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).

Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в полном объеме по достижении совершеннолетия - т.е. возраста восемнадцати лет (ст. 21 ГК РФ).

В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ).

В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в первом, и во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное разрешение.

Не требуется разрешения органов опеки и попечительства только при получении несовершеннолетними в свою собственность жилья путем участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ). Необходимо отметить, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает возрастной порог в пятнадцать лет. В силу того, что Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий юридический статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен применяться по Гражданскому кодексу РФ, т.е. с четырнадцати лет.

Одновременно законодательство предусматривает случаи снижения возраста возникновения дееспособности. Дееспособность несовершеннолетних может возникать:

1) с момента регистрации брака по разрешению органов местного самоуправления, но не ранее достижения возраста в шестнадцать лет, либо еще более раннего возраста, если это предусмотрено законами субъектов Российской Федерации (ст. 13 СК РФ);

2) с момента вынесения судом либо органом опеки и попечительства решения о признании гражданина эмансипированным (полностью дееспособным), но не ранее шестнадцати лет. Эмансипация возможна, если несовершеннолетний работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК РФ). В случае несогласия родителей, усыновителей, попечителей возникающий спор разрешается судом.

Дееспособность граждан может быть ограничена либо они могут быть лишены дееспособности.

Лишение гражданина дееспособности вследствие психического расстройства осуществляется судом с установлением над ним опеки. При этом опекун от имени опекаемого совершает все сделки и несет ответственность за вред, причиненный подопечному.

Вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, из-за чего гражданин ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он может быть судом ограничен в дееспособности и над ним устанавливается попечительство (ст. 30 ГК РФ). Ограниченно дееспособный гражданин вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Отчуждение жилья, в том числе его обмен и дарение, сдачу внаем (в аренду) и в безвозмездное пользование, раздел или выдел доли в собственном жилье подопечный может осуществлять лишь с согласия попечителя. При этом попечитель также должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

По просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, органом опеки и попечительства устанавливается над ним попечительство в форме патронажа. Попечитель (помощник)

распоряжается имуществом подопечного на основании заключенного с ним договора поручения или договора доверительного управления (ст. 41 ГК РФ).

Таким образом, право собственности - это закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершать в отношении него любые действия, не противоречащих законодательству.
2.2 Основания приобретения права собственности на жилое помещение
Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Оно может быть безвозмездно приобретено в результате:

приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;

вступления в наследство;

3)получения жилья в дар; 4) истечения срока приобретательной давности.

Возмездное приобретение жилья в собственность; т.е. за плату,

осуществляется путем:

5) покупки по договору купли-продажи;

6) выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК;

7) инвестирования в строительство жилья;

8) мены (с применением правил о купле-продаже);

9)ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;

10)использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья;

11)выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;

12) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые помещения) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих наиболее широкое распространение на практике, характерных для жилищного права.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

Раскроем ниже характеристику некоторым наиболее важным основаниям возникновения права собственности граждан на жилые помещения.

1.В настоящее время одним из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения является приватизация государственного и муниципального жилья.

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.

Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину - собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой - налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с уплатой налога на собственность, а также с поддержанием квартиры (жилого дома) в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации, которые в этих случаях, как правило, сохраняют за собой лишь функции управления и контроля.

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1992 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснил, что граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, правом на приватизацию жилья на основании Закона РФ о приватизации жилищного фонда не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений.

Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, - с другой.

На практике зачастую возникал вопрос о включении (невключении) в договор о приватизации в качестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками. Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, должен быть признан недействительным, если он влечет нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в составе геологических и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.).

Другой стороной в процессе приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.

Если гражданин имеет забронированное жилое помещение, а проживает в другом жилом помещении, например в связи с выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования.

В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие.

2. Наследование жилых помещений, находящихся в собственности, равно как и других вещей, а также имущественных прав и обязанностей граждан осуществляется на основании пятого раздела части третьей нового ГК РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г.

Согласно ч. 1 ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию или по закону.

Наследство по действующему законодательству открывается в двух случаях.

Во-первых, при смерти наследодателя. Сам факт смерти наследодателя документально подтверждается свидетельством о смерти. Такое свидетельство выдается органами записей гражданского состояния.

Во-вторых, в случае объявления его умершим. Согласно ст. 45 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели.

Согласно ст. 1115 ГК РФ местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если указанное наследство расположено в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящего в его состав недвижимого имущества или его наиболее ценной части, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Гражданский кодекс РФ указывает на лиц, которые могут быть наследниками. Согласно ст. 1116 к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.

Российская Федерация может быть наследником по завещанию, а также по закону.

Юридические лица, субъекты Федерации, городские и иные муниципальные образования, иностранные организации и международные организации также могут выступать в качестве наследников, однако такая возможность ограничена только волеизъявлением наследодателя путем составления завещания.

Статьей 1117 ГК РФ определен круг граждан, которые не имеют права на получение наследства (недостойные наследники). К их числу Гражданский кодекс Российской Федерации относит: граждан, которые своими противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали или пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество ( п. 1 ст. 1117). В последнем случае речь идет о предоставлении кодексом завещателю права «простить» недостойных наследников, составив в их пользу завещание уже после совершения ими указанных противоправных действий.

Противоправные действия должны быть подтверждены приговором суда, вступившим в законную силу.

родителей после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав, и не восстановлены в этих правах на момент открытия наследства (ч. 2 п. 1 ст. 1117 ГК РФ).

граждан, злостно уклонявшихся от лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя (п. 2 ст. 1117 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что факт злостного уклонения наследников от исполнения своих обязанностей по содержанию как основание для отстранения гражданина от наследования должен быть установлен только в судебном порядке.

В тех случаях, когда недостойный наследник все-таки получил имущество из состава наследства, то он обязан его возвратить достойным наследникам, при отказе заинтересованным лицам следует обратиться в суд.

Закон предоставляет гражданину право завещать свое имущество, в том числе и жилье или его часть, одному или нескольким гражданам. Жилое помещение может быть завещано и юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также городам и иным муниципальным образованиям.

Закон строго требует, чтобы завещание было составлено в письменной форме, подписано и, как правило, нотариально удостоверено.

Предметом завещания является имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое из гражданского оборота, а также имущественные права и некоторые неимущественные его права. Не могут быть предметом завещания такие права, которые завещатель при жизни не мог передать другим лицам (например, право на получение алиментов).

Завещанное имущество может являться предметом наследования только в том случае, если к моменту открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности. Исключение составляет лишь жилое помещение, которое наследник решил приватизировать и подал соответствующее заявление в приватизационные органы. При составлении завещания не требуется представление завещателем правоустанавливающих документов на имущество, являющееся предметом завещания. Поэтому нотариус может удостоверить, к примеру, завещание на имущество, которое завещатель только собирается приобрести.

Следует иметь в виду, что завещатель вправе в любое время отменить или изменить сделанное им завещание.

Это возможно либо путем составления нового завещания, либо путем подачи заявления об отмене завещания.

В случаях, когда завещания нет или в нем наследодатель не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследника, но так, чтобы у последнего было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.

Наследование по закону происходит, когда нет завещания или когда завещана только часть имущества. Следует иметь в виду, что наследниками по закону могут быть граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся после его смерти.

Третья часть Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает восемь очередей наследников по закону.

Наследственное имущество делится поровну между наследниками призываемой очереди. Исключением из этого правила является наследование по праву представления.

На основании ст. 1142 ГК РФ в первую очередь наследуют дети, супруг и родители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

Наследниками второй очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 1143 ГК РФ).

Если к наследованию призваны братья и сестры наследодателя как наследники второй очереди и при этом кто-либо из них умер ранее наследодателя, в соответствии с п. 2 ст. 1143 ГК РФ наступает наследование по праву представления: дети братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Племянники и племянницы наследодателя наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю. Отказ от наследства наследников по закону либо завещанию в пользу племянников наследодателя допустим в том случае, если племянники могут быть призваны к наследованию по закону в порядке представления или по завещанию.

Для призвания дедушки и бабушки к наследованию как наследников второй очереди необходимо их кровное родство с внуками-наследодателями.

Наследниками третьей очереди в соответствии со ст. 1145 ГК РФ являются братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследодателя).

Наследниками четвертой очереди в соответствии с п. 2 ст. 1145 ГК РФ являются прадедушки и прабабушки умершего как со стороны дедушки, так и со стороны бабушки наследодателя.

Круг наследников пятой, шестой и седьмой очередей установлен п. 2 и 3 ст. 1145 ГК РФ. Они призываются тогда, когда нет наследников предшествующих очередей.

В качестве наследников пятой очереди призываются к наследованию родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

В качестве наследников шестой очереди призываются к наследовании: родственник пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Если нет наследников предшествующих очередей, в качестве наследников седьмой очереди по закону к наследованию призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников друг от друга. Рождение самого наследодателя в это число не входит (ч. 2 п. 1 ст. 1145 ГК РФ).

На основании п. 1.ст. 1148 ГК граждане, относящиеся к числу наследников по закону, нетрудоспособные к моменту открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

В тех случаях, когда отсутствуют наследники по закону и по завещанию, имущество умершего переходит в собственность Российской Федерации. Такое имущество именуется выморочным. С определенной долей условности Российскую Федерацию можно поставить в девятую очередь наследников по закону.

Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен сделать юридически значимое действие - принять наследство.

Принятие наследства - это односторонняя сделка, которая может быть совершена только полностью дееспособным лицом.

Принятие наследства может быть осуществлено одним из двух способов:

формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства;

фактически, т.е. вступив во владение жилищем, сопровождающееся любыми действиями по управлению и пользованию им.

Принятие наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Подпись наследника на заявлении о принятии наследства должна быть засвидетельствована нотариально, за исключением случаев личной явки наследника к нотариусу. В этом случае нотариус устанавливает личность наследника и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, и

реквизитов этого документа.

Согласно ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. При этом каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои претензии:

- до принятия наследниками наследства - к исполнителю завещания либо к наследственному имуществу;

- после принятия наследниками наследства - к принявшим наследство наследникам.

Наследование приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. «При этом переход права собственности на жилое помещение не зависит от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, что жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи и некоторые другие). В таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.

На практике вопрос о наследовании жилого помещения, приватизированного только одним супругом, решается неоднозначно. Имели место случаи признания таких жилищ общей совместной собственностью супругов. С вступлением в действие Семейного кодекса Российской Федерации таких случаев стало намного меньше, поскольку данный законодательный акт четко указал на то, что имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам, является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК). В случае разногласий по поводу возникновения права собственности у одного из супругов другой супруг, считающий свои права нарушенными, может обратиться в суд с жалобой, и договор передачи жилого помещения может быть признан судом недействительным по общим основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными.

3. Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не

вправе устанавливать такие запреты, поскольку гражданское законодательство - исключительная компетенция Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).

Вместе с тем такие случаи, к сожалению, встречаются. В качестве примера можно привести следующее: «Гражданин Б. и индивидуальное частное предприятие (ИЧП) «Кавказ» обратились в суд с жалобой на отказ нотариуса Сочинского нотариального округа удовлетворить договор дарения ИЧП «Кавказ» квартиры Б. в г. Сочи и просили обязать нотариуса удостоверить этот договор. Как указали в подтверждение жалобы заявители, отказ в удовлетворении договора по мотиву того, что ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края», предусматривающая запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности гражданам, не зарегистрированным (не прописанным) в Краснодарском крае, противоречит Конституции РФ, нарушает законные права и интересы собственника.

Решением Центрального районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении жалобы Б. отказано.

Президиум Краснодарского краевого суда протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ аналогичный протест был удовлетворен и указано следующее.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что Б. не имеет прописки в Краснодарском крае и в соответствии с требованиями ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края» (принятого Законодательным Собранием Краснодарского края 7 июня 1995 г.), предусматривающей запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности, нотариус обоснованно отказал в удостоверении договора дарения квартиры.

Этот вывод ошибочен, поскольку сделан без учета требований п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 постановления от 31 октября 1995 г. «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч. 2 ст. 120 Конституции РФ обязан принять решение в соответствии с законом, регулирующим данные правоотношения. Конституцией РФ предусмотрено, что ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании федерального закона (ст. 55).

Согласно ст. 8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ в соответствии с законами РФ может быть ограничено в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случаях опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Указание в ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края» на то, что нотариальные конторы вправе оформлять договоры отчуждения жилья независимо от форм собственности только при наличии у лица, приобретающего жилье, постоянной регистрации по месту жительства в Краснодарском крае или постоянной регистрации по месту жительства свыше 10 лет в Республике Адыгея, не соответствует требованиям ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», согласно которой регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ и законами, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

Судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением норм материального права».

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.

В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если, обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения -пожертвование. Согласно ст. 582 ГК пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить функциональному назначению жилых помещений -проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Следует обратить внимание на то, что пожертвование жилища гражданину должно быть обусловлено жертвователем использованием его по определенному назначению. При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением.

4.По истечении срока приобретательной давности лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретет право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

Законом о введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ определено, что действие ст. 234 ГК РФ, регламентирующей права приобретательной давности, распространяется и на те случаи, когда владение недвижимым имуществом началось и до вступления в действие Гражданского кодекса РФ - до 1 января 1995 г.

5.Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В пункте 1 ст. 549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества (жилья). Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако это восполняется правилами ст. 454 ГК РФ.

Новым и отличительным от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ прод