жилищное право. Законодательство о праве собственности на жилые помещения по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социальноэкономических условиях
 Скачать 0.71 Mb.
|
|
ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ Принцип неприкосновенности собственности в гражданском праве является его визитной карточкой. Гражданские кодексы всех цивилизованных стран мира закрепляют тезис - собственность священна и неприкосновенна. Статья 35 Конституции РФ провозглашает: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Гуев А.Е. выделяет следующие основания прекращения права пользования гражданином жилым помещением, а именно: 1) по основаниям, предусмотренным в нормах самого ЖК (например, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения) 2) в случаях, предусмотренных нормами других федеральных законов (но не законов субъектов РФ), например, при изъятии земельного участка (на котором расположено жилое помещение) для государственных или муниципальных нужд в соответствии со ст. 279-285 ГК; 3) если это предусмотрено условиями договора (например, если истек срок действия договора найма жилого помещения, заключенного с собственником помещения); 4) на основании решения суда (например, если лицо систематически использовало жилое помещение не по назначению и разрушило его). Гражданский кодекс РФ в развитие этого конституционного положения, излагая способы прекращения права собственности помимо воли собственника, подчеркивает необходимость обязательного наличия основания, предусмотренного законом, и соответствующего решения суда (ст.235 ГК). Право собственности, как всякое субъективное право, нуждается в защите. Она необходима для того, чтобы обеспечить реальность данного права. В этом смысле правовое регулирование всегда предполагает и возможность защиты права. Рассмотрим в данной главе нашей работы такие основания прекращения права собственности, как по решению суда в результате бесхозяйственного содержания жилого помещения и в результате принудительного отчуждения у собственника жилого помещения, а также способы защиты права собственности граждан в случае его принудительного изъятия. 3.1 Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение Именно суд должен быть проводником государственной политики при решении вопросов, касающихся прекращения права собственности. Но, с другой стороны, не менее важной оказывается защита публичных интересов в правоотношениях собственности. Особенно очевидно это проявляется в жилищной сфере. Учитывая данный факт, ст.293 ГК предусматривает специальное правило прекращения права собственности на жилые помещения, что продиктовано особой социальной значимостью такого объекта гражданских прав, как жилое помещение, согласно которой, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Таким образом, в данной статье ГК РФ помимо сугубо частного, не менее важным является интерес публичный, заключающийся в сохранении хозяйственного назначения жилого помещения и обеспечении прав и законных интересов соседей собственников жилых помещений. Если обратиться к судебной практике судов общей юрисдикции, то в ней нет (или почти нет) дел, рассмотренных согласно ст.293 ГК. Однако о наличии самой проблемы правоприменения свидетельствует тот факт, что в судах Пермской области появились дела о выселении за невозможностью совместного проживания на основании ранее действовавшей ст.98 Жилищного кодекса РСФСР, выселение согласно которой происходило нанимателей жилого помещения из домов государственного и общественного жилищного фонда. По сути, ситуации очень схожи, тем более что по ходу рассмотрения дела наниматели жилых помещений нередко превращаются в их собственников, приватизируя эти помещения, что вынуждает суды переходить со ст.98 ЖК на ст.293 ГК. Если попытаться обобщить современную судебную практику по данному вопросу, то можно констатировать: суды сегодня «не решаются», «не отваживаются» лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания, вытекающего из договора социального найма жилого помещения, ни тем более права собственности на жилое помещение. Частная сторона, частный интерес, таким образом, на практике защищается в большей степени, и не реализуется определенная правоприменительная политика, связанная с законодательными идеями, закрепленными в ст.98 ЖК и ст.293 ГК. Можно привести конкретный пример - дело, рассмотренное Дзержинским районным судом г. Перми в 1999 году. В суд обратился гражданин П. с просьбой о выселении согласно ст.98 ЖК РСФСР из соседней комнаты гражданина К. за невозможностью совместного проживания. Причиной такого обращения были не только угрозы убийством со стороны этого соседа, но и фактически нанесенные телесные повреждения гражданину П. Подтверждением данных фактов были приговоры того же Дзержинского районного суда, по которым гражданин К. (сосед - ответчик) был осужден за причинение телесных повреждений и угрозу убийством. Казалось, есть реальное подтверждение невозможности совместного проживания. Тем не менее, в гражданском деле суд отказал в удовлетворении иска, аргументируя решение тем, что «неправомерное поведение ответчика не являлось предметом административных или иных общественных разбирательств и к нему не применялись такие меры общественного воздействия, как предупреждение о возможном выселении из квартиры». При этом приговор суда, имеющий непосредственное отношение к рассматриваемому делу, во внимание не был принят, равно как и доказанные факты угроз ответчика убийством в отношении истца. Возникает вопрос - как же еще серьезнее «насолить» соседу, чтобы суд признал нарушенными его интересы, если факт побоев и угроз убийством не был расценен как существенное, заслуживающее внимания и правовой оценки обстоятельство. Это решение было оставлено без изменения кассационной инстанцией. Иначе кассационная инстанция отнеслась, по сути, к аналогичному решению Дзержинского районного суда по иску гражданина Р. к дочери М. и зятю М. Решение отменено в части, касающейся требований к зятю, поскольку, как было подчеркнуто в кассационном определении, факты невозможности совместного проживания подтверждены ответчицей М., а в силу ч.2 ст.60 ГПК признание стороной фактов, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих фактов. Таким образом, в большей степени опираясь на нормы процессуального, чем материального закона, кассационная инстанция уже по-иному оценила фактическую сторону дела о выселении в связи с невозможностью совместного проживания. При рассмотрении и разрешении конкретных дел, связанных с прекращением права собственности или выселением, т.е. прекращением также вещного, но уже ограниченного права - права собствненника на жилое помещение, следует исходить в первую очередь из необходимости защиты этих абсолютных прав. В этой связи не случайно Гражданский кодекс предусматривают необходимость предварительного предупреждения субъектов данных гражданских прав об устранении нарушений. И только в случаях продолжения нарушений, суду предоставляется право вынести неблагоприятное, с позиций их частных интересов, решение. При этом, думается, нельзя абсолютизировать защиту частных прав и частного интереса, не видя здесь интересов других лиц, не проводя общегосударственную политику пресечения противоправных действий, по сути, злоупотреблений своими гражданскими правами. Судам нельзя недооценивать идею ст.293 ГК, предусматривающей необходимость публично-правового вмешательства в случае нарушения субъектами гражданского права интересов других - в данном случае соседей по жилищу. Тем самым гражданское законодательство охраняет не только собственника от нарушений его права, но и других участников гражданских правоотношений от возможного произвола собственников интерес соседей собственника, злоупотребляющего своими собственническими правами. 3.2 Принудительное отчуждение у собственника жилого помещения В соответствии с ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Переселение людей в связи с капитальным ремонтом или сносом жилого дома и, соответственно, лишение жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, можно признать одним из видов отчуждения жилого помещения. Возможность сноса жилого дома, а равно прекращение права собственности на жилые помещения, находящиеся в нем, предусмотрена ст.239 ГК РФ и связана с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Нормы о выселении граждан из жилых помещений содержатся в Жилищном кодексе РФ; по аналогии такие статьи могут быть использованы и при сносе или таком капитальном ремонте жилого дома, технология проведения которого требует переселения проживающих в нем граждан. При этом представляется верной используемая законом классификация случаев выселения в зависимости от статуса гражданина - нанимателя или собственника жилого помещения. Первый случай выселения рассчитан на нанимателей жилого помещения. Вторая ситуация регламентируют выселение из жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собственности. Такое выселение происходит в случае изъятия земельного участка для государственных или общественных нужд, что корреспондирует приведенной выше ст.239 ГК. При этом изъятие земельного участка связано, как правило, с прекращением права собственности на здание, находящееся на данном участке. Как известно, уничтожение имущества, бесспорно, является основанием прекращения права собственности на данное имущество, в том числе на жилой дом (ст.235 ГК). Проблему, связанную с выселением собственника квартиры, расположенной в доме, который предназначен на снос, частично решает ст.86 ЖК. В ней, правда, особо оговаривается, что речь идет о нанимателях имеющих жилье на основании заключенного договора социального найма; тем самым за рамками ее действия остаются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности в силу иных оснований - различных гражданско-правовых сделок. Расширение вторичного рынка жилья с каждым годом заметно сужает «поле деятельности» ст.86 ЖК РФ. С другой стороны, можно было бы распространить действие ст.49 ЖК на граждан, имеющих жилое помещение на праве собственности по иным, гражданско-правовым, основаниям. В данном случае дело - за судебной практикой. По ст.49 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Сносу, как правило, подлежат здания, не отвечающие современным требованиям, предъявляемым к жилому дому, в результате чего стоимость жилых помещений в таких домах может быть намного ниже стоимости новых квартир. Если при выселении собственников им следует предоставлять равноценную компенсацию, то при выселении нанимателей - равнозначное жилое помещение. Между тем не исключена ситуация выселения нанимателя из жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности иному гражданину. Представляется, что здесь следует расторгать договор найма жилого помещения. В соответствии со ст.687 ГК расторжение договора найма возможно в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. Как правило, именно в связи с указанными обстоятельствами жилой дом и подлежит сносу или капитальному ремонту. При трактовке равноценности все же возникают некоторые проблемы. Очевидно, что за основу вышеприведенных положений взято сравнение стоимости изымаемого помещения и стоимости жилого помещения, предоставляемого взамен на праве собственности. Судебные же дела о выселении граждан из жилых помещений дают пример иной точки зрения: сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому значение имеет, прежде всего, сравнение потребительских качеств квартир (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.). Такая позиция во многом предопределена правилом, применяемым в аналогичных ситуациях к нанимателям жилых помещений. Так, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты в квартире, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Таким образом, основания прекращения права собственности гражданин на жилые помещением различны и многообразны. Однако независимо от основания прекращения права в каждом конкретном случае должен действовать принцип неприкосновенности собственности. Соблюдая который органы государственной власти и должностные лица обязаны действовать только на основании закона. 3.3 Способы защиты права собственности граждан на жилое помещение Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется различными отраслями законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное, об административных правонарушениях и гражданское законодательства, которые часто дополняют друг друга. Гражданско-правовая защита права собственности в современном российском праве представляет собой совокупность правовых способов (мер), которые применяются к нарушителям отношений собственности. С этой точки зрения, способы защиты права собственности представляют собой составную часть способов защиты гражданских прав вообще. Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой, во-вторых, обязательственно-правовой. Между тем некоторые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы защиты права собственности. Особое место в системе гражданско-правовых способов защиты права собственности занимают специальные вещно-правовые средства. Такие специальные способы защиты закреплены в главе 20 ГК РФ и связаны с «абсолютным» характером права собственности, т.е. призваны охранять это право от непосредственного неправомерного воздействия любых третьих лиц. Вещно-правовая защита осуществляется с помощью так называемых «абсолютных» исков, т.е. исков, предъявляемых к любым нарушившим право собственности третьим лицам. К вещно-правовому способу защиты права собственности относятся исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить. Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет два классических вещных иска: виндикационный (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) и негаторный (об устранении препятствий, мешающих пользоваться имуществом, но не связанных с лишением владения вещью). Виндикационный иск, установлен на случай незаконного выбытия вещи из фактического владения собственника. Он представляет собой требование собственника о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. В научной литературе нет единства мнений относительно того юридического титула, на который опирается истец в своих исковых требованиях. По мнению ряда ученых, общим юридическим основанием виндикационного иска является право (правомочие) владения спорной вещью. Поэтому, выступая с виндикационным требованием, истец должен не только указать, что он фактически лишен возможности владеть имуществом, но и доказать, что названная правовая возможность основывается на конкретном субъективном праве (праве собственности, праве залогодержателя и т.д.). Применительно к жилью виндикация - это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Лицо, являющееся невладеющим собственником, выступает в гражданском процессе истцом, оно доказывает, что ему принадлежит конкретное жилое помещение на праве собственности, путем предъявления правоустанавливающих документов, и что ответчик незаконно владеет жилищем. Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое по незаконным основаниям выбыло из владения собственника. Безусловно, нет оснований для такого рода иска, если жилое помещение было передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору коммерческого найма жилого помещения, согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения по ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собственник может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности. Ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается, исходя из проявления воли ответчиков. Добросовестным в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ признается приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело право его отчуждать, т.е. он невиновен. Конечно же возможности незаконного добросовестного приобретения недвижимости вообще и жилища в частности существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом, с обязательной государственной регистрацией. С сожалением приходится отмечать, что случаи добросовестного незаконного приобретения жилого помещения все-таки возможны и нередко встречаются на практике, например при подделке нанимателем необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения. Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Например, при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), например по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещения произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья (ч. 3 ст. 303 ГК РФ). В других случаях закон защищает интересы добросовестного приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в названном случае служит сложный юридический состав. К числу элементов данного юридического состава относятся следующие факты: добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не по воле лица, которому он передал имущество во владение, возмездность приобретения вещи, приобретение вещи - предмета собственности граждан, поступление вещи во владение добросовестного приобретателя. Необходимо отметить, что норма статьи 302 ГК РФ изначально сконструирована таким образом, что спорное жилое помещение может быть истребовано у его добросовестного приобретателя. Во избежание возможных недоразумений следует максимально четко подчеркнуть, что сам по себе статус добросовестного приобретателя не является гарантией от истребования у него жилого помещения. Однако даже наличие данного статуса необходимо доказывать, и здесь важно отметить два основных варианта защиты: Формулирование возражений по делу. Формулирование встречного искового заявления (наряду с возражениями по поводу первоначального иска). Первый вариант представляет собой оспаривание исковых требований лица, претендующего на спорное жилое помещение и заявляющего иск в соответствии со схемой, предусмотренной на основании Постановления КС РФ, то есть с иском об истребовании жилого помещения от добросовестного приобретателя (виндикационный иск). В таком случае ответчику нет необходимости доказывать наличие статуса добросовестного приобретателя, поскольку сам истец основывает свой иск на признании наличия такого статуса у ответчика. В этом варианте, основанном на практике применения Постановления КС РФ, стороне добросовестного приобретателя остается только доказывать, что со стороны собственника отсутствовали обстоятельства, дающие ему право просить суд истребовать в его пользу спорное жилое помещение, о чем будет сказано далее. Применительно к первому варианту принципиальное значение имеет обстоятельство, была ли выражена надлежащим образом воля пострадавшего собственника спорного жилого помещения и соответствовало ли его волеизъявление его воле. Необходимо обратить внимание на то, что согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ жилое помещение может быть изъято у добросовестного приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, изъятие спорного жилого помещения у добросовестного приобретателя возможно только тогда, когда отсутствовала воля первого собственника на его отчуждение. Следовательно, даже если при осуществлении сделки были допущены какие-либо нарушения, но воля собственника на отчуждение жилого помещения не вызывает ни малейшего сомнения, в удовлетворении иска об истребовании спорного жилого помещения у нынешнего собственника (как добросовестного приобретателя) должно быть отказано. При этом судом, разумеется, могут применяться имущественные санкции к предыдущим собственникам. Об этом будет сказано далее. В отношении воли собственника можно отметить, что положительное выражение воли на совершение сделки в настоящее время может толковаться и, соответственно, доказываться весьма широко. Примером этого может быть гражданское дело из практики Верховного Суда РФ. С. (сын Р.) обратился в суд с иском к Районной управе «Хорошево-Мневники», Департаменту муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что Р. при жизни выразила желание приватизировать квартиру, в связи с чем квартира после ее смерти должна перейти к нему в порядке наследования. Решением Хорошевского районного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и президиумом Московского городского суда) в иске было отказано. В надзорной жалобе адвокат, представляющий интересы С, просил отменить судебные постановления, считая их незаконными, и вынести новое решение об удовлетворении иска. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 декабря 2004 г. судебные постановления отменила по следующим основаниям. Отказывая в иске, суд исходил из того, что Р. не подавала заявления о приватизации квартиры и необходимые для этого документы. Президиум городского суда, оставляя надзорную жалобу без удовлетворения, указал, что не имеет правового значения то обстоятельство, что Р. при жизни выразила волю на приватизацию квартиры, поскольку необходимым условием волеизъявления на это является подача заявления о приватизации. Как видно из материалов дела, Р. была на приеме у должностного лица Районной управы «Хорошево-Мневники» г. Москвы по вопросу приватизации занимаемой квартиры. По сложившемуся порядку она во время приема должна была получить бланк заявления о приватизации занимаемой квартиры, заполнить его и передать в районную управу. Но в принятии заявления и документов на приватизацию квартиры должностным лицом названной районной управы было отказано из-за того, что в квартире произведена без соответствующего разрешения перепланировка. Таким образом, выражение действительной воли может быть доказано не только фактом подписания собственником или управомоченным им лицом соответствующего договора, но и иными доказательствами. В частности, в интересах добросовестного приобретателя целесообразно собрать и представить суду доказательства обращений в различные органы для сбора документов, необходимых для заключения и регистрации сделки, обращений к юристам (в частности, нотариусам) за консультациями по поводу правовой природы и порядка оформления той или иной сделки. Все эти доказательства в совокупности значительно усиливают подтверждение того, что воля собственника на отчуждение принадлежащего ему жилого помещения действительно имелась. Второй вариант предусматривает заявление последовательных исковых требований о недействительности всех сделок в данной цепочке, о применении последствий их недействительности, о признании права собственности, иногда даже одновременно о выселении лица, право собственности которого зарегистрировано в отношении спорного жилого помещения в настоящее время. При этом требование об истребовании имущества от добросовестного приобретателя может и не быть заявлено, поскольку нередко истцы ограничиваются заявлением о признании права собственности. В такой ситуации целесообразно сформулировать и подать встречный иск о признании лица добросовестным приобретателем для того, чтобы удовлетворение встречного иска исключало полностью или в части удовлетворение первоначального иска (абзац 3 статьи 138 ГПК РФ). В первую очередь для признания лица добросовестным приобретателем законодательство требует наличие такого обстоятельства как отсутствие у приобретателя информации о том, что отчуждатель не имеет права отчуждать спорное жилое помещение. При этом приобретатель должен не знать и даже не иметь возможности знать об отсутствии у отчуждателя данного права. Однако это обстоятельство доказывается легче всего, поскольку основывается на государственной регистрации права отчуждателя на спорное жилое помещение, без которой не могла бы быть осуществлена оспариваемая сделка. Следовательно, при наличии свидетельства о государственной регистрации соответствующими компетентными государственными органами юстиции права отчуждателя совершенно очевидно, что приобретатель не знал и не мог знать об отсутствии права отчуждать. Принимая во внимание то, что ограничения права (к примеру, аресты, наложенные на спорное жилое помещение судом в порядке обеспечения иска) также должны быть указаны в свидетельстве, наличие данного документа означает необходимую степень объективной неосведомленности приобретателя. В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 2003 г. №6-П «по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева» говорится о том, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершен возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Возмездный характер соответствующей сделки не может рассматриваться как признак добросовестности приобретателя, поскольку является необходимым условием защиты его права от истребования имущества. Указанные обстоятельства являются объективными, документально подтвержденными, их можно считать объективными признаками добросовестности. Однако из текста Постановления КС РФ следует, что суд должен потребовать подтверждение некоторых субъективных обстоятельств. В абзаце 7 пункта 2 Постановления говорится о том, что добросовестность заключается в проявлении при заключении сделки доброй воли, разумной осмотрительности и осторожности. Проявление приобретателем данных качеств является обязательным условием признания его добросовестности. К сожалению, в законодательстве нет определений понятий «добрая воля», «разумная осмотрительность» и «осторожность», вследствие чего приходится обращаться к доктринальным толкованиям. В отношении понятия «разумность» можно привести мнение В.И. Емельянова, исследовавшего данную категорию. В отличие от добросовестности, являющейся характеристикой совести человека, отягощенной или не отягощенной знанием о возможном причинении вреда другому человеку, разумность характеризует объективную сторону его действий. При решении вопроса о разумности оцениваемые действия сравниваются с эталонными действиями среднего человека. И если оказывается, что они менее полезны или более вредны для указанного в законе лица (чаще всего им является контрагент в обязательственном правоотношении), чем действия в той же ситуации разумного человека, значит, требование разумности соблюдено не было. В этом случае проверяется возможность совершения определенных действий не конкретным лицом, а средним человеком. Мы говорим, что нормальный человек, желая совершить определенное действие (осуществить право или исполнить обязанность), был способен сделать это в конкретных условиях. В сочетании с понятием «осмотрительность» и «осторожность» разумность добросовестного приобретателя должна выражаться в получении максимально подробной информации о приобретаемом объекте имущества. «Добрая воля» при этом означает совершение сделки без намерения причинить кому-либо вреда. Рассматривая категорию «добросовестность» как таковую, обратимся к тексту статьи 302 ГК РФ. Приобретатель является добросовестным, если он не знал и не мог знать, что имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. К сожалению, словосочетания «не знал» и «не мог знать» являются недостаточно конкретными. Однако следует отметить, что согласно статье 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Таким образом, закон устанавливает презумпцию разумности действий и добросовестности. Следовательно, при рассмотрении исследуемых в данной статье судебных дел можно ссылаться на эту презумпцию. Примером применения такой презумпции может служить следующее судебное дело: А. и Д. - сын Б. обратились в суд с иском к Б., X. и М. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что при ее продаже ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей: И. - 1991 года рождения и Д. - 1981 года рождения, которым спорная квартира принадлежала на праве долевой собственности. Ответчики иск не признали. Решением районного суда и дополнительным решением того же суда (оставленными без изменения судебной коллегией по гражданским делам краевого суда) иск удовлетворен. Президиум краевого суда решения районного суда, а также определение судебной коллегии по гражданским делам оставил без изменения, дополнительное решение районного суда изменил: из его резолютивной части исключил указание об обращении к немедленному исполнению решения суда о переселении М. по месту ее фактического проживания. В надзорной жалобе М. просила судебные постановления по данному делу отменить. Определением судьи Верховного Суда РФ дело направлено для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ. Коллегия судебные решения отменила, а дело направила на новое судебное рассмотрение, указав следующее: в соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права. При рассмотрении данного дела судом допущены нарушения: в силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Следовательно, это должно предполагаться, пока не будет доказано иное. Поэтому довод истцов о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными. Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и пункта 1 статьи 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав). Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б., она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлись также дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнуто судом. Следовательно, ее довод о том, что спорное жилое помещение не может быть у нее истребовано, поскольку она является добросовестным приобретателем, заслуживал внимания суда. Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Вместе с тем целесообразно помимо ссылок на данную презумпцию привести доказательства добросовестности. Одним из доказательств разумной осмотрительности является обращение потенциального приобретателя в риэлтерскую фирму за такой услугой, как оказание ему содействия в приобретении жилого помещения (не столько предоставление информационных услуг, сколько осуществление юридического сопровождения сделки путем ее юридической проверки). Данное обращение само по себе является проявлением разумной осмотрительности. Если же риэлтерская фирма проводила соответствующую проверку прав, то необходимо получить документ, подтверждающий данный факт. Указанный документ может быть подготовлен и получен в форме правового заключения, акта проверки, акта правовой экспертизы, подготовленных риэлтерской фирмой в качестве отчета перед клиентом и переданных ему. Кроме того, для подтверждения разумной осмотрительности и, в целом, добросовестности в ходе судебного разбирательства необходимо обратиться к специалисту. В рассматриваемой ситуации специалистом, помощь которого может понадобиться заинтересованному лицу, является оценщик. Официальное заключение оценщика о рыночной стоимости спорного жилого помещения на день его приобретения добросовестным приобретателем, в соответствующих случаях может быть документальным подтверждением того, что приобретатель спорного жилого помещения приобрел квартиру по рыночной, а не по инвентаризационной стоимости. Как показывает практика, данное обстоятельство само по себе является сильным аргументом в подтверждение его добросовестности. Наконец, необходимы свидетельские показания. Свидетелями могут быть люди, участвовавшие в проверке информации о квартире (например, риэлтор, получавший документы, беседовавший с председателем ЖСК, с сотрудниками бухгалтерии ДЕЗ, и т.д.). Кроме того, могут быть также приведены свидетельские показания в подтверждение того, что приобретатель в момент приобретения не знал (и не мог знать) о каких-либо обстоятельствах, связанных с оспариванием прав отчуждателя. Есть еще один вариант защиты прав добросовестного приобретателя. В случае, когда воля бывшего собственника на отчуждение жилого помещения либо была выражена, либо ее выражение не требовалось, но какие-то нарушения при совершении сделки были допущены, добросовестному приобретателю целесообразно заявить встречный иск. При этом в объяснениях по делу можно предложить суду в случае признания притязаний истца относительно предмета спора обоснованными вариант разрешения дела таким образом, чтобы спорное жилое помещение оставалось в собственности нынешнего собственника (добросовестного приобретателя), а истец получал денежную компенсацию, соответствующую причитающейся ему доле в праве собственности, за счет другого ответчика - продавца этого жилого помещения. Таким образом, действующее законодательство с учетом положений Постановления КС РФ дает реальную возможность для защиты интересов добросовестного приобретателя жилого помещения от истребования у него этого помещения. Однако для эффективной защиты необходимо правильно избрать позицию по делу и представить с комплекс доказательств, ее подтверждающую. При этом приходится ориентироваться на особенности конкретной ситуации, поскольку в каждом случае нужно определять, какими документами и свидетельскими показаниями каких лиц необходимо подтверждать те или иные положения позиции по делу. Недобросовестным в соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ признается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или должен был знать, что отчуждатель не имел на это право. У недобросовестного приобретателя собственник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иск в суд об устранении таких нарушений называется негаторным иском. В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника. Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке. По мере вовлечения в оборот земельных участков данный иск получит большое распространение. Но уже сейчас, при почти полном отсутствии в нашем законодательстве норм так называемого «соседского права», негаторный иск служит чуть ли не единственным средством защиты против незаконных действий собственника соседнего земельного участка, жилого и нежилого помещения и т.п. Если указанный собственник строит, например, дом таким образом, что он полностью закроет свет на соседнем участке, защититься против его незаконных действий можно именно с помощью негаторного иска. Важно лишь доказать, что действия соседа носят незаконный характер. В литературе предлагается использовать этот иск уже на стадии проектирования того или иного сооружения, если в дальнейшем данный объект будет препятствовать собственнику пользоваться его имуществом. Но и здесь нужно будет доказать незаконность проектирования и строительства, что на практике сделать весьма сложно. По мнению А.П.Сергеева, «в обязанность истца не входит доказательство неправомерности действия или бездействия ответчика, которые предполагаются таковыми, если сам ответчик не докажет правомерность своего поведения» Однако большинство авторов, как и судебная практика, придерживаются иного подхода: действия ответчика должны носить незаконный характер и бремя доказывания этого обстоятельства ложится на собственника - истца. Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают. Между тем нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, зачастую и не регистрируя свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания. Конечно же, при оспаривании права собственности на взысканное жилое помещение, заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который, в свою очередь, делится на договорные и внедоговорные способы. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено. «Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным в данном случае является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндика-ционному. А.В. Венедиктов пришел к выводу о возможности такого перехода: «Собственник вправе, предъявив договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить виндикационный иск». Г.К. Толстой считает, что такой переход допустил бы возможность неправильной квалификации отношений сторон судом. Таким образом, в гражданском законодательстве выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой, во-вторых, обязательственно-правовой. Вещно-правовой способ включает два классических вещных иска: виндикационный (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) и негаторный (об устранении препятствий, мешающих пользоваться имуществом, но не связанных с лишением владения вещью). Виндикационный иск, применяется в случаях незаконного выбытия вещи из фактического владения собственника. Виндикационный иск представляет собой требование собственника о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. Негаторный иск применяется в случаях нарушения не связаных с лишением владения. Обязательственно-правовые способы делится на договорные и внедоговорные способы. |