Кадастровый учёт земельного участка. ВКР(Чернобровкин М.М.) — антиплагиат. Земельные ресурсы одни из важнейших природных богатств в нашей стране
 Скачать 87.22 Kb.
|
|
1.3 Основы оценки объекта недвижимости Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости [2]. Важнейший документ, который регулирует оценочную деятельность в РФ является Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4]. Этот Федеральный закон был принят в целях урегулирования действий оценщиков и заказчиков оценочных услуг. Федеральный Закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» как нормативно правовой акт регулирует правовую основу оценочной деятельности, которая связана с имуществом как федерального, муниципального, регионального значений так и имущества, принадлежащие физическим или юридическим лицам для совершения сделок с ним. Оценочная деятельность - это комплексность действий, направленных в отношении объектов недвижимости, определение их рыночной или иной стоимости. Сама оценка - это деятельность уполномоченных на это организаций по определению стоимости объекта оценки на рынке. Результатом оценки является установленная цена продажи объекта недвижимости или установления размера налога. Классификация объектов недвижимости. Объекты недвижимости классифицируются следующим образом. По типу недвижимости: 1. Земля, в том числе земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса); 2. Коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т.п.); 3. Промышленная недвижимость (производственно-складская); 4. Жилая недвижимость [5]. По функциональному назначению: 1. Производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара); 2. Непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения) [5]. По происхождению: 1. Воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения); 2. Невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны) [5]. По форме собственности: 1. Частная собственность; 2. Государственная собственность; 3. Муниципальная собственность [6]. По юридическому статусу объекты недвижимости в зависимости от вида разделяют на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения [5]. Оценка объекта недвижимого имущества проводится на основании заключения договора между оценщиком и заказчиком. Договор не обязательно заверять нотариально, но он должен быть оформлен в письменном виде и подписан двумя сторонами. Из 15 статьи Федерального закона видно, что оценщик должен соответствовать некоторым требованиям, а именно: - Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемой организации оценщиков; - При осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан выполнять требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, а также соблюдать правила, предписанные организацией, в состав которой он входит; - Оценщик обязан соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные организацией оценщиков, в состав которой он входит; - Оценщику необходимо выплачивать ежегодные членские взносы; - Оценщик в случае, каких-либо обстоятельств о невозможности участия в проведении оценки обязан сообщать это клиенту; - Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, которые были получены от клиента и третьих лиц в ходе проведения оценки; - Оценщик обязан представлять клиенту все необходимые документы, подтверждающие его профессионализм; - Оценщик обязан обеспечить организацию оценщиков информацией о юридическом лице, с которым он заключал трудовой договор и информацию о любых изменениях, произошедших в течение 10 дней с даты заключения договора; - Оценщик обязан соблюдать конфиденциальность, за исключением случаем предусмотренных законодательством РФ; - Оценщик обязан хранить подписанные им отчеты, документы и материалы, на основании которых проводилась оценка в течение трех лет с момента составления отчета об оценке - Оценщик должен по требованию клиента предоставлять выписку из реестра членов организации оценщиков, членом которой он является. Основываясь на этом Федеральном законе об оценочной деятельности, любая оценка, проведенная нелицензированным оценщиком, не подпадает под действие закона и не имеет доказанного качества и неприемлема для совершения сделки с недвижимостью [7]. Закон об оценочной деятельности дает право на оценку любого имущества. Методологическую основу как массовой, так и индивидуальной оценки недвижимости составляют принципы оценки, которые разделяют на четыре категории: 1. Принципы, основанные на представлении пользователя. В эту категорию вошли принципы полезности, замещения, ожидания; 2. Принципы, непосредственно связанные с землей и ее освоением. К этой категории отнесены принципы остаточной продуктивности, вклада (предельной полезности), возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения; 3. Принципы, связанные с рыночной средой. В данной категории нашли место принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции, изменения; 4. Принцип наиболее эффективного использования, как синтезирующий все предыдущие выделен в самостоятельную категорию [5]. Стоимость недвижимости зависит от ряда факторов, среди которых экологический (наличие поблизости вредных производств может значительно снизить цену недвижимого имущества), экономический – например стоимость прилегающих земель (удачное соседство может значительно способствовать росту цен на землю и здания), фактор уникальности, территориальный фактор и целевое назначение (например, целевое назначение земель крайне сложно изменить без существенных затрат). При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности в РФ используются следующие виды стоимости объекта оценки: - инвестиционная стоимость; - рыночная стоимость; - кадастровая стоимость; - ликвидационная стоимость. Итогом выполненной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости. Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, стр.3). - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. 1. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: - при изъятии имущества для государственных нужд; - при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; - при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; - при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал; - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; - при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. 2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. 3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. 4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Главные подходы, принципы и этапы оценки недвижимости Согласно п. 18 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, «оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки. Методология оценки земельного участка Согласно Распоряжению Министерства имущества РФ N 568-р от 07 марта 2002 года утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются: - метод сравнения продаж; - метод выделения; - метод распределения; - метод капитализации земельной ренты; - метод остатка; - метод предполагаемого использования. Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков. Метод применяется при наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами (далее - элементов сравнения); - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Проведение сравнения продаж земельных участков Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого земельного участка с другими участками, которые были проданы на рынке или выставлены на продажу. Рыночная стоимость земли определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности участок. Подход сравнением продаж наиболее действенен для земельных участков, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при использовании сравнительного подхода, необходимы достоверность и полнота информации. Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий: - Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; - Подбор объектов-аналогов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов-аналогов основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объекта; - Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; - Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; - Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. Сведения о сделках с земельными участками Участники рынка недвижимости, как правило, не спешат делиться информацией о подробностях сделок и ценах конкретных продаж. Скудность данных вынуждает опираться на цены предложения. В сопоставимые интервалы времени, на продажу выставлялись несколько объектов с сопоставимыми характеристиками. Для определения стоимости земельного участка были отобраны несколько объектов-аналогов. Метод распределения Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка). Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными способами являются: - использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономических исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах (например, в европейских странах доля стоимости земли под промышленными объектами оценивается в 0,01-0,1, в США доля стоимости земли под торговыми объектами в 1970-е годы на макроэкономическом уровне оценивалась в 0,667); - расчет данного соотношения на основе имеющихся данных. Метод выделения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); - соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь одинаковый размер. Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж; - расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учетом величины накопленного износа. В связи с отсутствием необходимого объема информации данный метод в оценке не использовался. Метод остатка для земли Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли. Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать: - стоимость здания (сооружения); - чистый операционный доход от всей недвижимости; - коэффициенты капитализации для земли и для здания. При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; - расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; - расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; - расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях: - известна или может быть точно определена стоимость здания; - известен или может быть определен чистый операционный доход от объекта недвижимости; - коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных. Метод капитализации дохода Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. В оценке не использовался. Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Применение метода капитализации земельной ренты предполагает знание величины ренты, приносимой земельным участком. В связи с тем, что рынок аренды незастроенных земельных участков практически отсутствует, применение данного метода затруднено. Метод предполагаемого использования основан на знании величины и временной структуры доходов и расходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. При сдаче в аренду единого объекта недвижимости, оценки, полученные данным методом, близки к оценкам, полученным методом остатка для земли. Применение в качестве источника поступления денежных средств доходов от продажи единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости невозможно. Это вызвано тем, что при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости используются данные о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, что недопустимо. Учитывая вышесказанное, для дальнейшего рассмотрения был выбран - метод сравнения продаж (основан на сравнительном подходе). |