Кадастровый учёт земельного участка. ВКР(Чернобровкин М.М.) — антиплагиат. Земельные ресурсы одни из важнейших природных богатств в нашей стране
 Скачать 87.22 Kb.
|
|
Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется кадастровым инженером в виде связного текста [11]. Рисунок 38 – Технический план (Лист №2) Рисунок 39 – Технический план (Лист №3) Графическая часть. Графическая часть технического плана включает в себя четыре чертежа, которые мы рассмотри далее. Схема геодезических построений, выполняется в масштабе 1:2000, отображается: 1) пункты съемочного обоснования; 2) границы контура здания; 3) границы земельного участка; 4) характерные точки границы земельного участка, сведения о которой позволяют однозначно определить их положение на местности; 5) направления геодезических построений при создании съёмочного обоснования; 6) направления геодезических построений при определении координат характерных точек границ земельного участка. Схема геодезических построений показана на Рисунке 40. Рисунок 40 – Технический план (Схема геодезических построений) Схема расположения здания на земельном участке и чертеж контура здания, схожи, выполняются в масштабе 1:500, отображается: 1) границы земельного участка; 2) границы контура здания; 3) характерные точки здания. Схема расположения здания на земельном участке показана на Рисунке 41. Рисунок 41 – Технический план (Схема расположения здания на земельном участке) Чертеж контура здания показан на Рисунке 42. Рисунок 42 – Технический план (Чертеж контур здания) План этажа выполняется в масштабе 1:100, отображается планировочная структура этажа индивидуального жилого дома. План этажа индивидуального жилого дома показан на Рисунке 43. Рисунок 43 – Технический план (План индивидуального жилого дома) После проведения межевания и создания технического плана, который подлежит сдаче в Федеральную кадастровую палату по Московской области. Итак, Федеральной кадастровой палатой по Московской области принято заявление Отрокова Александра Александровича о постановке на государственный учет индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Московская обл., р-н Серебряно-Прудский, р.п. Серебряные Пруды, ул. Привокзальная, д.11. При выполнении кадастровой процедуры произведена проверка документов, представленных для кадастрового учета. Составлен протокол проверки документов с положительным заключением по каждому виду проверки. Далее, органом кадастрового учета принято решение о постановке на учёт образованного или созданного объекта учета. Постановка на учет осуществляется в срок, установленный ст. 17 Закона № 221-ФЗ, т.е. в течение двадцати дней. Заявитель ожидает выдачи кадастрового паспорта жилого дома [2]. Подводя итог кадастрового учёта, объекту недвижимости, находящемуся по адресу: Московская обл., р-н Серебряно-Прудский, р.п. Серебряные Пруды, ул. Привокзальная, д.11 присвоен кадастровый номер 50:39:0050517:1298. 4. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ В ПГТ СЕРЕБРЯНЫЕ ПРУДЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 4.1 Анализ рынка недвижимости и описание объекта недвижимости в ПГТ Серебряные Пруды Московской области Анализ рынка недвижимости Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. Рынок земли под ИЖС можно назвать одним из стабильных, так как существенных изменений в последнее время здесь не наблюдается. Главная тенденция, которая сейчас прослеживается - сокращение сегмента участков под ИЖС. По мнению экспертов, в определенной степени такой факт обусловлен нежеланием девелоперов менять статус дачной земли, чтобы не увеличивать конечную стоимость продукта [12]. Как отмечают специалисты, в период, когда на дачах была невозможна прописка, покупатели предпочитали наделы под ИЖС, а девелоперы меняли назначение земель в угоду им. После вступившей в силу 1 сентября 2006 г. дачной амнистии прописаться в загородном доме стало возможно в любом случае, а значит, перевод участков из дачных в ИЖС стал ненужным. На сегодняшний день доля участков под ИЖС на рынке составляет менее 50% от общего объема предложения. Основным же продуктом остаются наделы сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства. По некоторым данным, в Московской области в продаже находится 260 коттеджных поселков на землях ИЖС (43,4%), 312 - категории под дачное строительство (52,1%) и 26 (или 4,3%) возведено на других землях (крестьянско-фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство и т.д.). А на вторичном рынке дачных земель еще больше - 73% против 20% под ИЖС [12]. Земельные участки в городском округе Серебряные Пруды достаточно востребованы, поскольку этот район Московской области является одним из самых экологичных и перспективно развивающихся. Последнее время большой спрос в городском округе на участки размером около 13-18 соток. При этом приобретаются, как правило, такие участки без посредников. И если ранее такая земельная недвижимость считались маленькой и не привлекательной для застройки, то на сегодняшний день в связи с ограниченным количеством предложений и довольно высокой стоимостью земли покупатели активно соглашаются на приобретение именно таких небольших участков. Определяющим фактором при выборе участка является окружающее формирование местности. Например, важным фактором является местонахождение участка. Территории города, окраины города и ближайшие поселки, где планируется перспективная коттеджная застройка, покупателей недвижимости последнее время привлекают больше всего. Это связано с трудностями в связи с недостаточностью различных коммуникационных мощностей. Земельные участки с хороши расположением, с развитой инфраструктурой и адекватными ценами не теряют привлекательности в глазах покупателей даже в кризисный период. Впрочем, земля является еще и инструментом сохранения капитала в нынешние неспокойные времена. Серьезного падения цен, как после кризиса 2008 года не стоит бояться, но и активных продаж в нынешний летний сезон может и не быть. Коррекция стоимости жилья весьма вероятна ближе к осени, а ближе к концу года неявная коррекция цен перейдет в стадию массовых скидочных акций, приуроченных к Новому году. Падение спроса на загородную недвижимость повлияло на предложения. Ранее продавец, назначивший цену на продаваемый объект выше рыночной мог подождать и год, в результате чего, объект всё же продавался с нескольким снижением цены в ходе торга. Сейчас продавец пытается подогнать цену под спрос, но желание риелтора заработать на продаже на 5-10% увеличивает стоимость объекта, что затормаживает рынок, который и так находится на невысоком уровне. В завершение краткого обзора рынка недвижимости в ПГТ Серебряные Пруды Московской области, его состояние за последние 10 лет можно наглядно представить графиком на рис. 44. Рисунок 44 – Динамика рынка недвижимости в ПГТ Серебряные Пруды Московской области Индивидуальный спрос на рынке жилой недвижимости зависит от разных факторов, прежде всего от цены недвижимости, индивидуальных доходов покупателей и их динамики, накопленного богатства, процентной ставки и пр. В то же время общий рыночный спрос определяется суммированием индивидуального спроса и отражает распределение покупательских предпочтений и возможностей. Рынок недвижимости связан с рынком денег и с рынком иностранной валюты. Так, немаловажной причиной, спровоцировавшей наиболее высокий темп роста цен на жилую недвижимость, явилось ослабление позиций доллара и евро. Состояние и динамика основных показателей рынка жилья определяются уровнем доходов и накоплений людей, их ожиданиями и настроениями. Рынок жилой недвижимости отражает тенденции на товарных и финансовых рынках, а также на рынке труда. Он демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны. Описание объекта недвижимости Объект недвижимости, рассматриваемый в данном дипломом проекте, это земельный участок с индивидуальным жилым домом, находящимся по адресу: Московская область, Серебряно-Прудский р-н, р.п. Серебряные Пруды, ул. Привокзальная, д.11. Объект оценки находится в р.п. Серебряные Пруды, в шаговой доступности от железнодорожного вокзала. Ближайшее шоссе - Федеральная автомобильная дорога Р-22 «Каспий» (13 км). Местоположение объекта оценки можно увидеть на Рисунках 12 и 13. Расстояние от г. Москвы (МКАД) – 160 км. Рисунок 45 – Местоположение оцениваемого объекта недвижимости относительно г. Москвы и крупных автомобильных дорог. Рисунок 46 – Местоположение оцениваемого объекта недвижимости в р.п. Серебряные Пруды. Основные характеристики объекта недвижимости приведены на Рисунке 47. Рисунок 47 – Основные характеристики оцениваемого объекта недвижимости. 4.2 Оценка индивидуального жилого дома в ПГТ Серебряные Пруды Московской области Отказ от применения доходного подхода В основе доходного подхода стоит принцип ожидания, который говорит, что все стоимости в настоящее время являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и возможной последующей продажи. Против применения доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, существует следующий аргумент: при достаточно развитом рынке купли-продажи недвижимости, его высокой «плотности» и насыщенности, информация о ценах предложения имеет приемлемый уровень точности и достоверности. В то же время информация, необходимая для реализации доходного подхода, не обладает приемлемым уровнем точности, при этом погрешность в 1%, которая возникает при определении всего лишь одного параметра, - ставки капитализации, может привести к искажению стоимости на 15% и более. В связи со столь высокой чувствительностью модели расчёта по доходному подходу, его применение не является целесообразным. Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект [5]. Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе [5]. Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности: - Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому. - Выбор параметров сравнения. - Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки. - Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта [5]. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (т.е. зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы определить объективную стоимость объекта оценки. Основные характеристики объектов аналогов представлены ниже на Рисунке 48. Сперва необходимо найти объекты аналоги. Оценка объекта признается равной средней цене сравниваемых аналогов по результатам выборки объёмом, как правило, не менее 3 - 5 испытаний (Рисунки 48-50). Задачей оценки является определение стоимости конкретного объекта, на конкретную дату, исходя из его равноценности с объектами данного типа. Единицей сравнения принимается цена за 1 квадратный метр общей площади. Рисунок 48 - Описание объектов аналогов. Рисунок 48 (Продолжение) - Описание объектов аналогов. Далее следует расчёт стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект представляет собой индивидуальный жилой дом с земельным участком общей площадью 216,1 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, р.п. Серебряные Пруды, ул. Привокзальная, д. 11. Аналогами объекту оценки будут являться объекты, удовлетворяющие следующим требованиям: - Расположение - Западный, Южный, Центральный, Тополя; - Удаленность от центра города – 2 - 6 мин. на транспорте; - Технические характеристики соответствуют объекту оценки. На основании информации, изложенной выше, произведён расчёт стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта недвижимости (Рисунок 49). Рисунок 49 – Расчёт стоимости объекта оценки. Рисунок 49 (Продолжение) – Расчёт стоимости объекта оценки. Рисунок 50 – Расчёт стоимости объекта оценки. Рисунок 50 (Продолжение) – Расчёт стоимости объекта оценки Обоснование вносимых корректировок За единицу сравнения бралась стоимость 1 кв. метра общей площади помещения. Информация о подобранных объектах сравнения и источниках информации приведена ниже в таблице. При расчёте стоимости объекта сравнительным подходом, необходимо скорректировать цены похожих объектов на отличия между оцениваемым объектом и аналогами. Для этого вводится ряд корректировок. В практике оценочной деятельности принято выделять несколько основных элементов сравнения (корректировок), которые должны анализироваться в приведенном ниже порядке: Корректировки первой группы: передаваемые права, условия финансирования, условия сделки, торг, состояние рынка. Корректировки второй группы: местоположение, тип дома, этажность, физические характеристики (площадь). Корректировки первой группы определяют цену продажи объекта-аналога на дату проведения оценки при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок второй группы. При этом первая группа корректировок выполняется последовательно, вторая группа - путем суммирования. Корректировки третьей группы: в последнюю очередь применяются так называемые абсолютные корректировки, которые влияют на стоимость объекта (или ставку аренды) в абсолютном выражении. Описание корректировок К объектам-аналогам применяли следующие корректировки (поправки): 1) Корректировка на уторговывание. Для сравнения были использованы цены предложений, ввиду чего вносится корректировка на уторговывание. Корректировка на уторговывание -5%. 2) Корректировка по передаваемым правам. Предложения о продаже подобранных объектов - аналогов предполагает продажу права собственности, в связи, с чем данная корректировка не применялась. 3) Корректировка по условиям финансирования. У объекта оценки и объектов - аналогов условия финансирования рыночные, в связи, с чем корректировка не вносилась. 4) Корректировка по условиям продажи. У объекта оценки и объектов - аналогов условия продажи рыночные, в связи, с чем корректировка не вносилась. 5) Корректировка по условиям рынка. Оценщик осуществил поиск предложений на продажу объектов недвижимости за время, ближайшее к дате проведения оценки сравнимых объектов недвижимости на открытом и конкурентном рынке, в связи с чем, поправка на условия и время продажи не применялась. 6) Корректировка по местоположению. Все объекты-аналоги находятся в одном населенном пункте, который не делится на районы отличные по ценовым характеристикам, поэтому корректировка по местоположению не вводилась. 7) Корректировка по категории земель. Объект оценки и объекты - аналоги расположены на землях населённых пунктов, в связи, с чем корректировка не вносилась. 8) Корректировка по видам разрешённого использования. Объект оценки и объекты - аналоги имеют одинаковый вид разрешённого использования – индивидуальный жилой дом с земельным участком, в связи, с чем корректировка не вносилась [5]. 9) Корректировка на площадь земельных участков. У объекта оценки и объектов - аналогов площадь земельных участков находится в одном ценовом диапазоне, таким образом. 10) Корректировка на наличие ограждения. Объект оценки и объекты – аналоги имеют заборы из разного материала и разные типы ворот, в связи с чем корректировка вносилась на основе разницы затрат для возведения данных конструкций. У объекта оценки установлены откатные ворота стоимостью 55 000 руб + 10 000 руб за монтаж. Итого 65 000 руб. На 1 кв.м. площади дома это: 65 000/210 = 310 руб/кв.м. - размер корректировки для объектов аналогов. У некоторых объектов аналогов есть заборы с кирпичными опорами и фундаментом, что прибавляет стоимости. Цена погонного метра забора 6500 руб, для третьего объекта длина забора 60 м, корректировка: 5 500*60/220 = 1 500.00 руб, для четвертого: 5 500*60/190 = 1 736,84 руб [5]. 11) Корректировка на инженерную инфраструктуру. У объекта оценки и объектов - аналогов все виды коммуникаций для проживания есть - корректировка не вносилась. 12) Корректировка на общую площадь дома. Объект оценки и объекты – аналоги имеют разную площадь, в связи, с чем корректировка необходима. Для расчета поправки была составлена таблица. Для расчета цены за кв.м. были найдены объекты с аналогичными характеристиками, но разной общей площадью, по 5 объектов для каждого диапазона площади. Были вычислены цены за кв.м. для каждого диапазона. Из полученных цен получено среднее для диапазона площади. И так для каждой площади. Полученные значения были занесены и показаны на Рисунке 51. Объект оценки имеет площадь 216,1 кв.м. Для расчета корректировки цены за кв.м. объектов аналогов из их изначальных цен (без поправок) была вычтена цена кв.м. для этого диапазона площади (16 861 руб/кв.м.), результат поделен на цену кв.м. для этого диапазона площади (16 861 руб/кв.м.) и затем умножен на 100. Например, для первого объекта аналога: 15 238 - 16 861 = 1 623 руб., 1 623/16 861 = 0.10, 0.10*100 = 10%. Чтобы определить, какой знак ставить, необходимо было сравнить площади объекта оценки и объекта аналога, если площадь объекта аналога больше, знак поправки «+», если меньше, то «–». В данном случае знак «+». Корректировка для первого объекта аналога –10%. Аналогично были вычислены поправки для остальных объектов аналогов (Рисунок 51). Рисунок 51 - Расчет поправок на площадь объектов аналогов 13) Корректировка на количество этажей. Объект оценки и объекты – аналоги имеют 2 этажа, в связи, с чем корректировка не вносилась. 14) Корректировка на материал наружных стен. Материал наружных стен объекта оценки и объектов - аналогов одинаковый (брус), в связи, с чем корректировка не вносилась. 15) Корректировка на состояние. Состояние объекта оценки и объектов - аналогов отличное, корректировка не вносилась. 16) Корректировка на наличие дополнительных построек. Объект оценки и объекты - аналоги дополнительных построек на земельных участках не имеют. Корректировка не вносилась [5]. Определение показателей веса для объектов аналогов Мы имеем 5 объектов-аналогов, и мной были произведены все необходимые корректировки: далее складываю по каждому аналогу все корректировки без знаков +/-: а) 1) 5; 310; 10 = 325 2) 5; 325; 4 = 334 3) 5; 1500; 8 = 1513 4) 5; 1736,84; 19 = 1760,84 5) 5; 361; 4 = 370 Затем делю каждое получившееся число на наибольшее: б) 1) 325/1760,84 = 0,18 2) 334/1760,84 = 0,19 3) 1513/1760,84 = 0,86 4)1760,84/1760,84 = 1 5) 370/1760,84 = 0,21 Затем складываю получившиеся числа: в) 0,18 + 0,19 + 0,86 + 1 + 0,21 = 2,44 Затем делю каждый результат, получившийся в «б)» на результат, получившийся в «в)»: 1) 0,18/2,44 = 0,0738 (весовой коэффициент 1 аналога) 2) 0,19/2,44 = 0,0779 (весовой коэффициент 2 аналога) 3) 0,86/2,44 = 0,3525 (весовой коэффициент 3 аналога) 4) 1/2,44 = 0,4098 (весовой коэффициент 4 аналога) 5) 0,21/2,44 = 0,0860 (весовой коэффициент 5 аналога) Проверка: 0,0738 + 0,0779 + 0,3525 + 0,4098 + 0,0860 = 1 (должна получиться единица, расчёты верны) Согласование результатов оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Для вычисления величины рыночной стоимости оцениваемого объекта был использован только сравнительный подход, отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке, обоснован в соответствующем разделе. Учитывая вышеизложенное, согласование результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке не требуется. Сравнительному подходу присвоен вес = 1,0. Таким образом, согласование результатов для оцениваемого объекта приведено на Рисунке 52. Рисунок 52 – Согласование результатов Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующее заключение: Итоговая величина рыночной стоимости индивидуального жилого дома общей площадью 216,1 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, Серебряно-Прудский район, р.п. Серебряные Пруды, ул. Привокзальная, д.11, по состоянию на дату оценки, составляет округленно: 3 067 000 (Три миллиона шестьдесят семь тысяч) рублей. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Тема моей ВКР весьма актуальна. В ее рамках земля рассматривается не только как объект недвижимости, но и как важнейший и глубоко специфический природный ресурс, обладающий особыми качествами - как базис существования человека. На основании поставленных целей и задач ВКР мной было произведено уточнение границ земельного участка, создание межевого и технического плана, а также проведена постановка земельного участка с индивидуальным жилым домом на Государственный кадастровый учёт. Также мной была определена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Сейчас в ПГТ Серебряные Пруды имеются земли различного функционального назначения, которые находятся в государственной, муниципальной собственности, собственности юридических лиц и граждан. Каждый земельный участок в такой функциональной зоне требует сбора точной информации для ЕГРН, что в конечном итоге позволит принимать более эффективные решения на уровне города, а также влиять на рынок земли и недвижимости, повышать надежность и предсказуемость операций с недвижимостью. Надежная и достоверная информация об объектах недвижимости играет важную роль в управлении земельными ресурсами. В связи с этим отдельная глава была выделена для вопроса формирования межевого плана с детальным рассмотрением процедуры уточнения границ земельного участка, формирования технического плана, а также для оценки рыночной стоимости индивидуального жилого дома, находящегося в границах земельного участка. Для расчета рыночной стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом мной был выполнен анализ рынка недвижимости в ПГТ Серебряные Пруды, а также изучено состояние окружающей природной среды района, в котором находится данный земельный участок. Для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с индивидуальным жилым домом был применен сравнительный подход. Этот подход часто применяется и даёт хорошие результаты при оценке объектов недвижимости с достоверной информацией о ценах совершенных сделок купли-продажи, а также о ценах предложений таких объектов на продажу. Для этого специально было подобрано пять объектов-аналогов. По итогам проведённых расчётов и анализа рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с индивидуальным жилым домом составила три миллиона шестьдесят семь тысяч рублей. |