Управление недвижимым имуществом. 1. теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом
 Скачать 0.65 Mb.
|
|
СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 1.1. Муниципальное недвижимое имущество 1.2. Состав муниципального недвижимого имущества 1.3. Формы и виды управления муниципальным недвижимым имуществом 1.4. Основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом 2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 2.1 Общая характеристика Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного административного округа г. Москвы 2.2 Состав и структура муниципального недвижимого имущества Северного административного округа 2.3 Анализ учета муниципального недвижимого имущества в городском реестре 2.4 Анализ состояния фонда нежилых помещений Северного административного округа 2.5. Анализ организации сдачи нежилых помещений в аренду в Северном административном округе 2.6. Анализ организации передачи в оперативное управление нежилых помещений Северного административного округа 2.7. Анализ организации передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Северного административного округа 2.8. Анализ доходов в местный бюджет от деятельности Северного территориального агентства 3. ПРОЕКТНО - ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 3.1. Разработка программы мероприятий по улучшению учета нежилых помещений 3.2. Совершенствование осуществления государственного контроля за порядком использования нежилых помещений, а также за переустройством (перепланировкой, переоборудованием) объектов нежилого фонда, расположенных в жилых домах 3.3. Мероприятие по совершенствованию организации информационного обеспечения об объектах недвижимого имущества заинтересованным лицам, содержащихся в реестре на платной основе 3.4. Предложения по передаче нежилых помещений, высвободившихся от арендных обязательств в оперативное управление государственным учреждениям, ведущим социально-воспитательную и досуговую работу с детьми, подростками и молодежью по месту жительства 4.ЭКОНОМИЧЕСКАЯ (СОЦИАЛЬНАЯ) ОЦЕНКА РЕКОМЕНДАЦИЙ И МЕРОПРИЯТИЙ 5. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЯ ВВЕДЕНИЕ Современные экономические отношения предполагают наличие такой категории как недвижимое имущество, с функционированием которого связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот сравнительно недавно. Однако, проблема управления недвижимым имуществом как теоретическая, так и практическая находится в сфере внимания ведущих ученых и управленцев. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности. Цель дипломной работы – разработка практических мероприятий по улучшению управления муниципальной недвижимостью, в части относящейся к нежилым помещениям. В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи: рассмотреть теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом; выявить основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом; дать общую характеристику Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного административного округа г. Москвы; проанализировать состав и структуру муниципального недвижимого имущества Северного административного округа; проанализировать учет муниципального недвижимого имущества в городском реестре, состояние фонда нежилых помещений Северного административного округа, организацию сдачи нежилых помещений в аренду в Северном административном округе, организацию передачи в оперативное управление нежилых помещений Северного административного округа, организацию передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Северного административного округа, доходы в местный бюджет от деятельности Северного территориального агентства разработать и проверить на эффективность проектно – практические мероприятия; описать правовое обеспечение дипломного проекта. Рассматриваемая проблема затронута в трудах известных отечественных авторов, таких как И.Т. Балабанов, И.Л. Артеменков, Н.Г. Волочков, С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин, О.Е. Кутафин, В.И. Фадеев и др. В ходе выполнения данной работы были использованы различные общенаучные и специфические методы. Объектом данной работы является процесс управления муниципальной недвижимостью. Предметом исследования является механизм управления нежилыми помещениями как частью муниципального недвижимого имущества. 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 1.1. Муниципальное недвижимое имущество В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г. Понятие недвижимости является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (табл. 1). В общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов [5, c.87]. В теории и практике следует понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис.1). Таблица 1 Объекты недвижимости
 Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений 1.2. Состав муниципального недвижимого имущества В состав муниципальной собственности входит недвижимое имущество – объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 п.1 ГК РФ). Из вышеприведенного перечня к этой категории относятся: Земля Жилой фонд Объекты инженерной инфраструктуры Нежилые помещения Рассматривать вопросы земельных отношений в отсутствии их разграничении преждевременно. На рассмотрение ГосДумы внесен проект, по которому разграничение собственности на землю предполагается провести по схеме: земля под объектом недвижимости федеральной собственности или приватизированным из федеральной собственности закрепляется за Федерацией, под государственным объектом субъекта федерации или приватизированным из собственности субъекта федерации – за субъектом федерации, остальная территория муниципального образования переходит в собственность органов местного самоуправления [32, c.59]. Параллельно с этим проектом существует другой, согласно которому собственность земли под объектом недвижимости определяется собственностью самого объекта или собственностью, из которой этот объект был приватизирован. Разграничение же собственности на остальную территорию муниципального образования предполагается ввести позже отдельным законодательным актом. За пользование природными ресурсами, расположенными на территории муниципального образования, органы местного самоуправления вправе получать плату, в т.ч. в натуральной форме (ст.40 Закона «Об общих принципах…»). На практике использование земельного ресурса в интересах муниципального образования можно выделить следующее: Арендная плата за сельскохозяйственные земли Арендная плата за земли сельхозназначения Возмещение сельскохозяйственных потерь Земельный налог Плата за недра. На примере Мытищинского района можно сказать, что доходы местного бюджета от различных поступлений за землю составляют 5%. Ко второй категории относятся жилые дома и помещения (квартиры, комнаты), предназначенные для проживания. Эти помещения подразделяются по своему назначению и виду собственности: жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания собственников и членов их семей; жилые помещения муниципальной собственности, сдаваемые по договорам коммерческого найма (аренды) используемые для проживания граждан; жилые помещения муниципальной собственности, сдаваемые по договорам социального найма и используемые для проживания граждан; жилые помещения специального назначения (интернаты, дома престарелых, общежития) муниципальной собственности, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан; ведомственный жилой фонд, находящийся в собственности или на балансе различных предприятий, согласно Указа Президента № 166 от 05.11.91 « О первоочередных мерах по обеспечению деятельности органов управления российских городов» должен быть передан в муниципальную собственность. В целом по стране этот процесс уже завершен, поэтому рассматривать данную категорию жилого фонда уже не имеет смысла в силу ее отсутствия как таковой. Основными задачами в повышении эффективности использования жилого фонда является, с одной стороны снижение затрат на его содержание, с другой стороны, повышение качества обслуживания. Большие возможности лежат в области пересмотра структур органов управления и обслуживания жилья. Не секрет, что многочисленное чиновничество и надстроечные структуры вокруг ЖКХ съедают огромную часть средств, выделяемых на содержание жилого фонда, поэтому их сокращение снизит затратную составляющую материалов и расценок за производимые работы. Не исключено, что здесь могут быть резервы снижения затрат. Также нельзя игнорировать возможности заключения управляющими органами муниципального образования договоров на обслуживание жилого фонда с коммерческими организациями, которые в конкурентной борьбе повысят качество выполняемых работ [11, c.52]. Учитывая, что подавляющее число домов построено 30 лет назад и более, остро встает вопрос о капитальном ремонте жилья. Такие работы проводят специализированные строительные фирмы по договорам с муниципальными управлениями ЖКХ, так как ЖЭУ с подобными задачами справиться не могут в силу отсутствия техники и опыта проведения таких работ. Особенно волнует тот факт, что инженерные сети по обеспечению коммунального обслуживания района – третья категория недвижимого имущества – изношены на 70-100%. На их восстановление требуются огромные средства, которых в местном бюджете всегда не хватает. И к чему может привести невнимание к состоянию инженерных коммуникаций показала зима 2004-2005 гг. в Приморье, когда теплоцентрали не выдержали холодов. Поэтому эффективность использования инженерных сетей вплотную примыкает к проблеме эффективности содержания жилого фонда и скорее напоминает проблему эффективности использования средств местного бюджета. К четвертой категории недвижимости относятся нежилые здания, встроенно-пристроенные помещения к жилым домам, сооружения. По своему назначению нежилой фонд подразделяется на : помещения социально-бытового назначения (бытовое обслуживание населения, торговля), культурно-образовательного назначения (библиотеки, детские сады и ясли, школы для работы с детьми и подростками, художественные и музыкальные учреждения и т.д.), лечебно-оздоровительные (больницы, профилактории и т.д.), офисные помещения, здания и сооружения обеспечения жизнедеятельности муниципального образования (тепло- и электроподстанции, котельные и т.д.), производственные и складские. Классификацию нежилого фонда можно принять и в другом варианте с учетом иных критериев деления на виды. 1.3. Формы и виды управления муниципальным недвижимым имуществом Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности. Поэтому муниципальная недвижимость играет важную роль в реализации местной экономической политики [4, c.16]. В последние годы администрации каждого муниципального образования приходится решать задачи, которые ранее оставались за рамками ее деятельности, - это формирование муниципальной недвижимости, организация ее учета, выбор форм и методов управления. В настоящее время организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью только формируется. Уже созданы отдельные элементы этого механизма, некоторые определены в законодательных и нормативных актах и должны быть введены в действие. Система управления муниципальной недвижимостью представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей. Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному или иному признаку. Способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей определяется методами управления [2, c.6]. Создание системы управления муниципальной недвижимостью преследует достижение следующих целей: формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости; увеличение доходов в бюджет города, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за недвижимость; повышение инвестиционной привлекательности территории муниципального образования за счет: 1) обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость; 2) предоставление льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов; 3) развития системы ипотечного кредитования; 4) упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью; 5) содействия решению социальных проблем, в том числе жилищной. Система управления недвижимостью муниципальных образований должна функционировать на основе соблюдения ряда основных принципов: гибкое сочетание федеральных нормативных требований с возможностями локального правового регулирования; последовательность (этапность) и преемственность в развитии системы управления недвижимостью; минимизация бюджетных затрат на построение эффективной системы управления; организационное и информационное единство системы управления недвижимостью; по объектное управление недвижимостью, включающее: 1)по объектное формирование недвижимого имущества и по объектный учет недвижимости; 2) по объектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; 3) по объектную оценку недвижимости; 4) по объектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости. Создаваемая система управления муниципальной недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач: полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости; государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках; эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот; формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости; подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан и юридических лиц. Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами, находящаяся в муниципальной собственности, а именно: муниципальный жилищный фонд; находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям; муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями, муниципальными учреждениями; иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета, а также переданное в дар; недвижимость, приобретенная муниципальными предприятиями и муниципальными учреждениями; казенное недвижимое имущество [3, c.63]. В последнее время четко обозначили подход к недвижимости как к единому объекту, т.е. основным объектом управления становится комплексный объект недвижимости – юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех прочно связанных частей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основной частью недвижимости признается земельный участок, а все постройки и здания – его неотделимыми улучшениями. Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления (в крупных городах это администрация города в лице комитета по управлению муниципальным имуществом совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица. Таким образом, управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил; условий использования муниципальной недвижимости, с достижением поставленных целей, учитывая общественные ценности. Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются: обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости; обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования; решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества; улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиции, повышение их рыночной стоимости; оптимизация издержек на содержание объектов; повышение доходности объектов недвижимости. Цели управления муниципальной недвижимостью можно разделить на стратегические и оперативные. Стратегические цели управления реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития. Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости [12, c.62]. В настоящее время требует решения проблема стандартизации процесса управления муниципальной недвижимостью. Для этого необходимо классифицировать объекты недвижимости в целях управления, выявить типовые процедуры, выполняемые муниципальными служащими в области маркетинга, мониторинга, планирования, организации использования, контроля, учета и аудита, а также разработать перечень типовых решений с пакетом стандартных документов. 1.4. Основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом Органы местного самоуправления осуществляют права собственника от имени муниципального образования, т.е. они могут владеть, пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности). Хозяйственное ведение. Унитарные предприятия являются коммерческими организациями, самостоятельными хозяйствующими субъектами, деятельность которых связана с производством продукции, выполнением работ, оказанием услуг с целью удовлетворения потребностей города и получения прибыли. Вопросы создания муниципальных унитарных предприятий, определения предмета и целей их деятельности, реорганизации и ликвидации, назначения директоров (руководителей) предприятий, осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью недвижимости решает собственник имущества — орган местного самоуправления (представительный или исполнительный). Решение о передаче недвижимости в хозяйственное ведение, как правило, принимается одновременно с решением о создании муниципального унитарного предприятия. Право собственности на недвижимость унитарным предприятиям не передается. Права хозяйственного ведения не могут равняться правам собственника, совпадать с ними полностью, а всегда являются ограниченными по содержанию [14, c.14]. Недвижимость, закрепленная за муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, находится в муниципальной собственности и без согласования с собственником не может быть продана, внесена в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ либо передана в залог. (В г. Саратове, например, установлено, что по сделкам, превышающим 10% стоимости имущества, необходимо согласование в Комитете по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) ревышающим30%стоимости решение принимается городской Думой.) Муниципальное унитарное предприятие может сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, списывать с баланса, передавать другому юридическому лицу или иным способом распоряжаться этим имуществом только с согласия комитета, который имеет право контролировать использование по назначению и сохранность переданного в хозяйственное ведение объекта недвижимости. Если муниципальное унитарное предприятие учреждает дочернее предприятие, то часть его имущества передается в хозяйственное ведение этого дочернего предприятия Часть прибыли от использования недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, размер которой устанавливается договором (например, в г. Саратове — не более 5%), перечисляется в местный бюджет [15, c.24]. Право хозяйственного ведения прекращается одновременно с прекращением права собственности по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством. Оперативное управление. Как правило, на правах оперативного управления собственник передает недвижимость учреждению, которое оно финансирует, чаще всего бюджетному. Право оперативного управления еще более ограничивает субъекта, им обладающего. Это право подразумевает необходимость использовать недвижимость с той целью, с которой она была передана. Право оперативного управления представляет собой особое вещное право юридического лица владеть, пользоваться и распоряжаться государственным и иным имуществом в пределах, установленных законом, целями его деятельности, заданиями собственника (чаще всего здесь имеется в виду необходимость строгого соблюдения сметы расходов) и назначением недвижимого имущества. Муниципальное учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных по смете или целевым назначением. Если, в соответствии с учредительными документами, учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то полученные доходы и приобретенное за счет них имущество поступают в распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе [17, c.49]. Аренда и субаренда. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является превышение арендной платой (без амортизации и налога на имущество) прибыли на капитал при использовании объекта непосредственно собственником. Целесообразность передачи недвижимости в аренду определяется следующими факторами: недвижимость не используется собственником в текущей хозяйственной деятельности, т.е. не приносит дохода; недвижимость используется собственником, но приносит убытки по структурно-технологическим причинам; недвижимость не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам (например, не хватает оборотных средств для организации производства). Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду, как правило, любому физическому или юридическому лицу на основании торгов. Передача может осуществляться: 1) по конкурсу, когда использование недвижимости предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставляемых на конкурс нежилых помещений; 2) на аукционе, когда от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением; 3) по факту пользования — при изменении или прекращении вещных прав, приведших к необходимости оформления договора аренды: а) при приватизации муниципального имущества, б) при окончании срока действия право устанавливающих документов, в) в порядке правопреемства. Договор заключается на основании имеющихся условий пользования; 4) как внеконкурсная передача — в исключительных случаях, перечень которых, как правило, содержится в местных нормативных актах, регулирующих процесс передачи прав на недвижимость [19, c.47]. Конкурс на право аренды нежилых помещений муниципальной собственности может проводиться в виде закрытого конкурса или открытых аукционных торгов. Для участия в конкурсе в качестве соискателя необходимо подать заявку установленного образца, причем сведения о соискателях и содержание их предложений не подлежат оглашению до момента начала первого заседания конкурсной комиссии. При оформлении передачи в аренду объектов недвижимостис победителем конкурса заключается договор купли-продажи права аренды и договор аренды. Лицо, получившее право на аренду нежилого здания (помещения), в течение 10 календарных дней перечисляет предложенную им сумму на указанный ему расчетный счет, (сумма задатка учитывается при окончательных расчетах) и после внесения получает свидетельство на право аренды. Наряду с конкурсами проводятся аукционы. Под покупкой на аукционе понимается приобретение физическими или юридическими лицами прав аренды нежилых помещений по цене, определенной в очных торгах в соответствии с правилами, установленными органами местного самоуправления. При этом право аренды передается покупателю, предложившему в ходе аукциона максимальную цену на условиях договора аренды. Предметом аукционных торгов является лот, в котором указываются: характеристика нежилого помещения; условия договора аренды (проект договора); начальная цена лота (опцион). Участвовать в аукционе могут любые юридические или физические лица, подтвердившие свою платежеспособность и зарегистрированные в качестве субъекта предпринимательской деятельности; Законодательство предусматривает возможность переуступки прав аренды третьему лицу при согласовании с комитетом при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства арендатора. Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является неотъемлемой частью договора купли-продажи права аренды [20, c.34]. Одной из самых распространенных операций с правами аренды является субаренда. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду (поднаем). Субарендатор не имеет права распоряжаться полученными арендными правами, в том числе передавать их в залог, вносить в уставные капиталы хозяйственных обществ и товариществ. В субаренду могут сдаваться части арендованных нежилых помещений, однако субаренда, доходы от которой учитываются в составе внереализационных доходов, не должна быть основным источником существования предприятий и организаций — арендаторов государственной и муниципальной недвижимости. Кроме того, вопросы субаренды являются актуальными в связи с обеспечением общественного порядка на территории муниципальных образований, организацией контроля за использованием помещений в соответствии с договором (официально ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор). Доверительное управление, т.е. делегирования прав по управлению недвижимостью на основе договора. При этом передаются права на распоряжение, пользование и владение недвижимым имуществом, но собственник устанавливает частичные ограничения в реализации этих прав [23, c.46]. Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль за развитием объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют достаточно жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременении. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. Доверительное управление недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Право собственности к доверительному управляющему не переходит, он не может управлять переданным ему имуществом в своих интересах, однако может действовать в интересах третьего лица, указанного учредителем управления. В доверительное управление не может быть передано имущество, находящееся в хозяйственном ведении муниципального предприятия или оперативном управлении муниципального учреждения (организации). К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением. Управляющий следит за использованием недвижимости по назначению, за ее состоянием, может распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором. Услуги по управлению объектом собственник оплачивает в соответствии с договором. Назначение управляющего осуществляется по итогам открытого конкурса на право заключения договора доверительного управления имуществом. Продажа объектов муниципальной недвижимости в собственность осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального недвижимого имущества: на аукционе; на конкурсе; через выкуп арендованного имущества; путем продажи акций акционерных обществ [29, c.47]. Продавца муниципальной недвижимости назначают органы местного самоуправления. Это фонд имущества или другой уполномоченный орган, который организует торги (конкурсы и аукционы) и заключает с покупателем договор купли-продажи на основе утвержденного плана приватизации или соответствующего распоряжения КУМИ. Конкурсы по продаже объектов недвижимости проводятся в различных формах: коммерческий конкурс с открытыми или закрытыми торгами; инвестиционный конкурс; коммерческий конкурс с инвестиционными и (или) социальными условиями. На конкурс выставляются незанятые, неиспользуемые (свободные) объекты, в том числе предназначенные для реконструкции. Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий в отношении объекта приватизации. До этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом. Социальные условия устанавливаются, если объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс, и могут предусматривать: сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест; переподготовку или повышение квалификации работников; сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников; ограничения на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования; реализацию мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан. Инвестиционные условия включают требуемый объем инвестиций, сроки, направления и форму их осуществления. 2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 2.1 Общая характеристика Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного административного округа г. Москвы Рассмотреть проблему поможет практика Территориального агентства Северного административного округа города Москвы. Указанное Агентство является структурным подразделением Департамента имущества города Москвы - органа исполнительной власти города Москвы, обеспечивающим проведение государственной политики в области приватизации государственных и муниципальных предприятий, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, а также межотраслевую координацию управления государственной и муниципальной собственностью города Москвы. Департамент является преемником прав и обязанностей Комитета по управлению имуществом Москвы и Фонда имущества города Москвы. Департамент представляет имущественные интересы города Москвы и действует на основании законодательства и иных правовых актов Российской Федерации, Устава города Москвы, законов города Москвы и иных правовых актов города Москвы. Основными задачами Департамента являются: управление и распоряжение в установленном порядке имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности города Москвы; осуществление межотраслевой координации управления государственным и муниципальным имуществом города Москвы в целях повышения эффективности его использования для реализации социально-экономических программ развития города Москвы; реализации на основе законодательства Российской Федерации и законодательства города Москвы государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, объектов недвижимости и другого государственного и муниципального имущества города Москвы. В целях возложенных на него задач Департамент в установленном законодательством Российской Федерации и города Москвы порядке: осуществляет создание и сопровождение автоматизированных информационных систем, накопление информационных ресурсов по учету объектов государственной и муниципальной собственности; реализует установленный законодательством Российской Федерации режим защиты в отношении сведений, отнесенных к государственной тайне и категории конфиденциальной информации, выполняя функции сохранения государственной тайны и защиты информации; готовит предложения о разграничении собственности между городом Москвой и Российской Федерацией, субъектами Федерации, муниципальными образованьями; осуществляет в установленном порядке принятие имущества из собственности Российской Федерации, субъектов Федерации и других собственников в собственность города Москвы, а также передачу государственного и муниципального имущества города Москвы другим собственникам; оформляет закрепление государственного и муниципального имущества города Москвы в хозяйственное ведение и оперативное управление, дает согласие на продажу недвижимого имущества, закрепленного в хозяйственном ведении, на передачу его в аренду или залог, либо распоряжение этим имуществом иным способом, осуществляет передачу в лизинг имущества, являющегося собственностью города Москвы, и контроль за поступлением денежных средств от его использования; выступает арендодателем государственного и муниципального имущества города Москвы; осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного и муниципального имущества города Москвы, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении юридических лиц, а также переданного в установленном порядке в аренду и безвозмездного пользование, и в случае нарушения установленного порядка распоряжения этим имуществом и его использования принимает необходимые меры в соответствии с законодательством города Москвы и нормативными правовыми актами Мэра и Правительства Москвы. Департамент образует в административных округах Москвы свои территориальные агентства, которые являются структурными подразделениями Департамента. Северное территориальное агентство осуществляет отдельные полномочия от имени Департамента в отношении объектов государственной и муниципальной собственности города Москвы на территории Северного административного округа в части: заключения договоров аренды, передачи в хозяйственное ведение, оперативное управление и безвозмездное пользование; создания комиссии по приватизации, рассмотрения заявок на приватизацию, утверждения планов приватизации; учреждения акционерных обществ в соответствии с действующим законодательством. подготовки предложений и замечаний к проектам законов г. Москвы; проведения инвентаризации договоров аренды нежилых помещений с целью приведения их в соответствие с действующим законодательством; подготовки и предоставления в установленном порядке прогнозных и отчетных балансов нежилых помещений; обеспечения контроля за соблюдением установленных собственником ограничений при использовании помещений, находящихся в хозяйственном ведении ГУП. Полномочия агентства могут быть изменены по инициативе руководителя Департамента. Агентство имеет лицевые счета в учреждениях банков, печать Департамента с соответствующими реквизитами Департамента и агентства, баланс, штампы, бланки. Агентство вправе от лица Департамента заключать трудовые соглашения (контракты, договоры) с гражданами, самостоятельно решать кадровые и финансовые вопросы в рамках утвержденной руководителем Департамента структуры и сметы. Агентство имеет право выступать в суде и арбитражном суде от имени Департамента, выдавать доверенности физическим лицам на защиту интересов Департамента в суде и арбитражном суде. Агентство действует на основании Положения о территориальных агентствах Департамента, утверждаемого руководителем Департамента. Работой агентства руководит директор агентства, назначаемый и освобождаемый от должности руководителем Департамента, подотчетный руководителю Департамента и заместителям руководителя Департамента в пределах их полномочий. Директор агентства готовит проекты распоряжений Департамента по вопросам, отнесенным к компетенции агентства, выдает доверенности на представление интересов Департамента в пределах полномочий агентства, издает приказы по вопросам регулирования деятельности агентства, обязательные для выполнения всеми работниками агентства. Работники Агентства являются государственными служащими города Москвы. На них распространяется законодательство о государственной службе и трудовое законодательство с особенностями, предусмотренными законодательством о государственной службе. 2.2 Состав и структура муниципального недвижимого имущества Северного административного округа Северное территориальное агентство регистрирует в собственность города Москвы объекты нежилого фонда. В их состав входят помещения, занимаемые: окружными, городскими, исполнительными органами власти, находящимися на территории округа; учреждения здравоохранения, образования, культуры и спорта, находящиеся на территории округа; детскими домами, домами ребенка, интернатами, госпиталями, санаториями для детей и престарелых; городскими автотранспортными предприятиями и метрополитеном; эксплуатационными предприятиями благоустройства округа; а также регистрируют: встроено – пристроенные объекты; другие объекты независимо от площади и того, кем оформлялся (будет оформляться) договор аренды или контракт на оперативное управление, хозяйственное ведение, или вносится вопрос продажи на Комиссию по продаже объектов нежилого фонда подразделением Департамента или Северным территориальным агентством. В таблице 2 представлены объекты, регистрируемые в собственность города Москвы. |