В ходе определения рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с объектами-аналогами, рекомендуется применять сравнительный подход, так как информация о ценах предложений и характеристиках объектов-аналогов доступна, достоверна и достаточна для проведения анализа. При этом могут применяться цены совершенных сделок и цены предложений.
Учитывая, что рынок коммерческой недвижимости активен, в предыдущей главе был проанализирован высокий уровень торговой активности, сформирован и количество объектов, сопоставимых оцениваемому объекту недвижимости на дату оценки достаточное, следовательно, определение рыночной стоимости сравнительным подходом будет наиболее предпочтительным.
На основании проведенного анализа наиболее эффективного использования, оцениваемое помещение, в применении сравнительного подхода, рассматривается как удовлетворительное и пригодное к эксплуатации с целевым использованием торгово-офисного и свободного назначения. Аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом. Критерии для проведения анализа объектов-аналогов представлены в таблице 7.
Таблица 7
Критерии объектов-аналогов
Наименование
|
Характеристики
|
передаваемые имущественные права
|
право собственности на улучшения
|
условия финансирования
|
денежные средства, разовый платеж
|
условия продажи
|
рыночные
|
состояние рынка
|
март 2022 г
|
местоположение
|
центральные и прилегающие к центру районы города Томска
|
тип улучшений
|
торговые помещения и свободного назначения, расположенные на первых этажах многоквартирных жилых домов
|
обременения
|
отсутствуют
|
На основании проведенного анализа предложений купли-продажи коммерческой недвижимости были подобраны объекты-аналоги, близкие по месторасположению к объекту оценки. Источниками информации послужили электронные ресурсы. Аналоги представляют собой нежилые встроенные помещения, расположенные на первых этажах жилых зданий с разрешенным видом использования - помещения торгово-офисные и свободного назначения. Все аналоги расположены в Советском, районе города Томск.
Расположение объектов относительно города Томск представлено на рисунке 10.
Рис. 10. Схема расположения объекта оценки и объектов-аналогов на карте города Томск
Красным флагом на схеме отображен оцениваемый объект,
Информация по объектам, выбранным в качестве аналогов представлена в приложении 9.
Выбранные объекты находятся в Советском районе, вблизи объекта оценки, по назначению являются торгово-офисными. Помещения встроенно-пристроенные, расположены на первых этажах жилых домов. Характеристика объектов-аналогов для применения сравнительного подхода представлена в таблице 8.
Таблица 8
Информация по объектам, выбранным в качестве аналогов
п/п
|
Наименование
|
Объекты аналоги
|
Объект 1
|
Объект 2
|
Объект 3
|
Объект 4
|
Объект 5
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
1
|
Источник информации
|
Эл. ресурс
|
Эл. ресурс
|
Эл. ресурс
|
Эл. ресурс
|
Эл. ресурс
|
2
|
Наименование объекта
|
Коммерческие помещения
|
3
|
Функциональное назначение
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
4
|
Первичный объект
|
3-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями
|
5-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями
|
5-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями
|
3-этажный жилой дом, встроенными нежилыми помещениями
|
16-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями
|
5
|
Этаж расположения
|
первый
|
первый
|
первый
|
первый
|
первый
|
6
|
Адрес в г. Томск
|
ул. Сибирская 57
|
Комсомольский проспект, 33
|
Комсомольский проспект,35
|
Сибиркая, 30
|
ул. Алтайская89
|
7
|
Район
|
Советский
|
Советский
|
Советский
|
Советский
|
Советский
|
8
|
Зона престижности
|
ЦР
|
ЦР
|
ЦР
|
ЦР
|
ЦР
|
9
|
Расположение относительно квартала
|
на периметре квартала, 1 линия
|
на периметре квартала, 1 линия
|
на периметре квартала, 1 линия
|
на периметре квартала, 1 линия
|
внутри квартала, 2 линия
|
10
|
Район окружения
|
административно-жилая зона
|
административно-жилая зона
|
административно-жилая зона
|
административно-жилая зона
|
административно-жилая зона
|
11
|
Вход
|
отдельный
|
отдельный
|
отдельный
|
отдельный
|
отдельный
|
12
|
Тип отделки
|
качественная
|
качественная
|
качественная
|
качественная
|
качественная
|
13
|
Тип объекта
|
Встроенные помещения
|
14
|
Общая площадь помещений, кв. метров
|
111,6
|
153,1
|
280
|
154,1
|
161,6
|
15
|
Состояние объекта-аналога
|
удовлетворительное
|
удовлетворительное
|
удовлетворительное
|
удовлетворительное
|
удовлетворительное
|
16
|
Дополнительная информация
|
Парковка
|
Парковка
|
Парковка
|
Парковка
|
Парковка
|
17
|
Дата предложения о продаже
|
28.03.2022
|
27.03.2022
|
17.03.2022
|
20.03.2022
|
27.03.2022
|
18
|
Переданные права
|
На улучшения - право собственности
|
19
|
Финансирование
|
В денежных средствах
|
20
|
Условия продажи
|
Рыночные
|
21
|
Цена предложения объекта, в рублях
|
10 300 000
|
12 990 000
|
18 500 000
|
15 000 000
|
11 635 200
|
22
|
Цена предложения за 1кв. м. , в рублях
|
92 294
|
84 847
|
66 071
|
97 339
|
72 000
|
Учитывая, что в ходе применения сравнительного подхода нет возможности использования данных по совершенным сделкам, необходимо устранить систематическую погрешность, приводящую к завышению рыночной стоимости. Для корректировки используется скидка на торг. Коллективное мнение экспертов-оценщиков, приведенное автором Л. А. Лайфер в справочнике оценщика недвижимости за 2018 год, подтверждает, что скидка на торг в среднем составляет 10 %.
Так как объекты-аналоги расположены на первой линии, а объект оценки на второй линии внутри квартала, то значение корректировки местоположения, по данным справочника оценщика, составит 20 %.
При анализе физических характеристик необходимо сравнить площадь аналогов с площадью объекта оценки и внести необходимые поправки, указанные выше. В проведенном анализе рынка коммерческой недвижимости установлена зависимость цены от размера предлагаемых к продаже помещений. Очевидно, что чем больше площадь помещения, тем ниже цена. Для корректировки отличий необходимо воспользоваться специальной литературой, которая является рекомендацией при проведении расчетов. Величина корректировки на площадь представлена в таблице 9.
Таблица 9
Определение величины корректировки на площадь для торгово-офисных объектов
№ п/п
|
Диапазон площадей объекта оценки, в кв. м.
|
Диапазон площадей объекта аналога, кв. м.
|
до 100
|
100 - 250
|
250 - 500
|
500-1000
|
1000-1500
|
1500-3000
|
˃ 3 000
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
2
|
до 100
|
1,00
|
1,12
|
1,23
|
1,35
|
1,44
|
1,55
|
1,61
|
3
|
100 - 250
|
0,90
|
1,00
|
1,10
|
1,21
|
1,29
|
1,39
|
1,44
|
4
|
250 - 500
|
0,81
|
0,91
|
1,00
|
1,09
|
1,17
|
1,26
|
1,31
|
5
|
500-1000
|
0,74
|
0,83
|
0,91
|
1,00
|
1,07
|
1,15
|
1,20
|
6
|
1000-1500
|
0,70
|
0,78
|
0,86
|
0,94
|
1,00
|
1,08
|
1,12
|
7
|
1500-3000
|
0,64
|
0,72
|
0,79
|
0,87
|
0,93
|
1,00
|
1,04
|
8
|
˃ 3 000
|
0,62
|
0,69
|
0,76
|
0,84
|
0,89
|
0,96
|
1,00
|
 Сост. по кн.: Справочник оценщика недвижимости – 2018, 2018, с. 184
При расчете итогового результата рыночной стоимости одного квадратного метра, необходимо рассчитать коэффициенты согласования, величина которых определялась в соответствии с количеством произведенных корректировок.
Последовательность определения веса объекта-аналога в величине рыночной стоимости с учетом всех проведенных корректировок, итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости представлены в таблице 10.
Таблица 10
Последовательность определения веса объекта-аналога в величине рыночной стоимости
№
|
Определяемый показатель
|
Действие
|
1
|
Количество корректировок
|
Общее количество корректировок по всем объектам аналогам
|
2
|
Процентная поправка (по модулю)
|
Сумма корректировок по каждому объекту аналогу
|
3
|
Уд. процентная поправка
(в среднем на 1 поправку)
|
Сумма корректировок по объекту-аналогу разделить на общее количество корректировок
|
4
|
Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировке
|
Единица, деленная на долю корректировки аналога в общей сумме корректировок
|
5
|
Итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости
|
Вес объекта аналога в суммарной корректировке деленный на суммарную корректировку (0,069/0,368=0,187).
|
6
|
Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, (за один кв. м.)
|
Итоговый вес объекта аналога умножить на цену продажи одного кв. м. аналогов.
|
Далее необходимо определить рыночную стоимость одного квадратного метра объекта оценки. Для этого необходимо внести поправки к стоимости предложения, что представлено в таблице 11.
Таблица 11
Внесение поправок к стоимости
№
п/п
|
Наименование
|
Объект
оценки
|
Объекты сравнения
|
Объект 1
|
Объект 2
|
Объект 3
|
Объект 4
|
Объект 5
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
Характеристика объектов
|
1
|
Цена предложения 1 кв. м. в рублях
|
-
|
92 294
|
84 847
|
66 071
|
97 339
|
72 000
|
|
Скидка на торг (%)
|
-
|
-10
|
-10
|
-10
|
-10
|
-10
|
2
|
Цена предложения со скидкой 1 кв. м. в рублях
|
-
|
83 065
|
76 362
|
59 464
|
87 605
|
64 800
|
|
Последовательные корректировки
|
3
|
Условия финансирования
|
Разовый платеж
|
Разовый платеж
|
Разовый платеж
|
Разовый платеж
|
Разовый платеж
|
Разовый платеж
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Скорректированная цена
|
-
|
83 065
|
76 362
|
59 464
|
87 605
|
64 800
|
4
|
Права собственности
|
Право собственности
|
ПС
|
ПС
|
ПС
|
ПС
|
ПС
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Скорректированная цена
|
-
|
83 065
|
76 362
|
59 464
|
87 605
|
64 800
|
5
|
Условия продажи
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Скорректированная цена
|
-
|
83 065
|
76 362
|
59 464
|
87 605
|
64 800
|
6
|
Состояние рынка
|
28.03.2020
|
28.03.2020
|
29.03.2020
|
17.03.2020
|
20.03.2020
|
27.03.2020
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Скорректированная цена
|
-
|
83 065
|
76 362
|
59 464
|
87 605
|
64 800
|
|
Независимые корректировки
|
7
|
Местоположение относительно района города
|
ЦР центральный район
|
ЦР
|
ЦР
|
ЦР
|
ЦР
|
ЦР
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
8
|
Местоположение относительно квартала района
|
Внутри квартала2 линия
|
На периметре квартала, 1 линия
|
На периметре квартала, 1 линия
|
На периметре квартала, 1 линия
|
На периметре квартала, 1 линия
|
Внутри квартала, 2 линия
|
Корректировка (%)
|
-
|
-20
|
-20
|
-20
|
-20
|
0
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
-16 613
|
-15 272
|
-11 893
|
-17 521
|
0
|
9
|
Транспортная доступность
|
Хорошая
|
Хорошая
|
Хорошая
|
Хорошая
|
Хорошая
|
Хорошая
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
10
|
Ликвидность по площади
|
360,10
|
111,60
|
153,10
|
280
|
154,10
|
161,60
|
Корректировка (%)
|
-
|
-9
|
-9
|
0
|
-9
|
-9
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
-7 476
|
-6 873
|
0
|
-7 884
|
-5 832
|
11
|
Внутренняя отделка
|
Качественная
|
Качественная
|
Качественная
|
Качественная
|
Качественная
|
Качественная
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
12
|
Физическое состояние
|
Удовлетворительное
|
Такое же
|
Такое же
|
Такое же
|
Такое же
|
Такое же
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
13
|
Целевое использование
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
Торгово-офисное
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
14
|
Наличие входа
|
Отдельный
|
Отдельный
|
Отдельный
|
Отдельный
|
Отдельный
|
Отдельный
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
15
|
Этаж расположения
|
1/9
|
1/3
|
1/5
|
1/5
|
1/3
|
1/16
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
16
|
Тип объекта
|
Встроенные
|
Встроенные
|
Встроенные
|
Встроенные
|
Встроенные
|
Встроенные
|
Корректировка (%)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Корректировка (руб.)
|
-
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
17
|
Рыночная стоимость 1 кв. м. аналогов
|
-
|
58 976
|
54 217
|
47 571
|
62 200
|
58 968
|
|
Согласование результатов
|
18
|
Количество сделанных поправок
|
8
|
2
|
2
|
1
|
2
|
1
|
19
|
Процентная поправка (по модулю)
|
-
|
29,00
|
29,00
|
20,00
|
29,00
|
9,00
|
20
|
Уд. процентная поправка (в среднем на 1 поправку) (стр. 19 / стр. 18)
|
75,50
|
14,50
|
14,50
|
20,00
|
14,50
|
9,00
|
21
|
Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировке (1 / уд. Процентная поправка для каждого объекта)
|
0,368
|
0,069
|
0,069
|
0,050
|
0,069
|
0,111
|
22
|
Итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости
|
1
|
0,187
|
0,187
|
0,137
|
0,187
|
0,302
|
23
|
Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, руб./кв. м. (стр. 17 * стр. 22)
|
-
|
11 028
|
10 139
|
6 517
|
11 631
|
17 808
|
24
|
Рыночная стоимость 1 кв. м. объекта оценки, руб. (сумма вклада объектов аналогов)
|
57 123
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
В ходе проведения анализа данных по объектам предложений, учитывая такие характеристики, как местоположение объектов относительно района города, площадь помещений, этажность, было сделано заключение, что при помощи объектов-аналогов и использования необходимых для расчета корректировок рыночная стоимость одного квадратного метра оцениваемого помещения на дату оценки составила 67680,00 (шестьдесят семь тысяч шестьсот восемьдесят рублей, ноль копеек). Результаты определения рыночной стоимости объекта оценки, полученной сравнительным подходом приведены в таблице 12.
Таблица 12
Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Адрес расположения, наименование объекта
|
Общая площадь помещений кв. м.
|
Рыночная стоимость, руб.
|
1 кв. м.
|
объекта
(округлено)
|
Город Томск, пр. Комсомольский д.37, Советский район, 1 этаж из 9 этажей, расположено здание на первой линии, около остановочного комплекса
|
369,40
|
67680
|
25 000 000
|
В ходе проведенных расчетов стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, составила 25 000 000 (двадцать миллионов рублей).
Используя сравнительный подход можно сделать выводы:
необходимо тщательно подойти к выбору объектов-аналогов, учитывая местоположение и их физические характеристики;
использование поправок необходимо для устранения погрешностей между объектами аналогами и объектом оценки, которые могут привести к необоснованному завышению либо занижению рыночной стоимости объекта оценки.
|
Скачать 2.24 Mb.