Оценка коммерческой недвижимости в городе Томск. вжух. 1. Понятие недвижимости и необходимость ее оценки

• Название: 1. Понятие недвижимости и необходимость ее оценки
• Анкор: Оценка коммерческой недвижимости в городе Томск
• Дата: 12.06.2022
• Размер: 2.24 Mb.
• Имя файла: вжух.docx
• Тип: Документы; #586276
• страница: 5 из 10

4.3. Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход применяется в тех случаях, когда существует информация, которая позволяет определить затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости, вычисленная затратным подходом, строится на определении рыночной стоимости земельного участка плюс затраты на замещение или воспроизводство с учетом физического износа.

Учитывая то, что площадь земельного участка не выделена в натуре, в соответствии с долей оцениваемого помещения, определить рыночную стоимость земельного участка невозможно, так как предложения на продажу земельных участков без выделения в натуре на рынке земельных участков отсутствуют. Следовательно, в рамках затратного подхода невозможно корректно произвести расчет рыночной стоимости земельного участка.

Применение затратного подхода целесообразно, например, для отдельно стоящих зданий. Так как оцениваемыми улучшениями являются встроенные помещения на первом этаже девятиэтажного жилого дома, то применение затратного подхода не представляется возможным. Определение доли затрат в общей стоимости строительства всего здания, приходящейся на оцениваемые помещения, приведет к большой погрешности при вычислениях.

Затратный подход не отражает действительных рыночных цен на объекты коммерческой недвижимости, поэтому, в случае использования данного подхода в расчетах, при согласовании результатов ему был бы придан наименьший вес, что в незначительной степени сказалось бы на результатах проведенной оценки. Таким образом, затратный подход не использовался для определения стоимости объекта оценки.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость земельного участка, как отдельная составляющая, учитывается только при определении стоимости объекта недвижимости затратным подходом. При определении стоимости объекта оценки доходным и сравнительным подходами стоимость земельного участка учтена в них косвенно - в цене предложения или арендной ставке.

4.4. Согласование результатов рыночной стоимости объекта

В результате определения рыночной стоимости использованными подходами, исходя из анализа данных, относящихся к рассматриваемому объекту, были получены два стоимостных показателя.

Целью получения результатов всех использованных подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки - получение рыночной стоимости объекта. В таблице 18 приведены результаты расчета подходов оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на дату оценки.
Таблица 18Расчет весовых коэффициентов

№	Наименование показателя	Весовой коэффициент для подхода, %
		затратного 1	сравнительного 2	доходного 3
1	Достоверность информации	-	60	40
2	Полнота информации	-	55	45
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	-	50	50
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	-	55	45
5	Способность учитывать размер, местоположение, специфику объекта	-	50	50
6	Допущения, принятые в расчетах	-	55	45
7	Количество баллов	0	325	275
8	Расчет весового коэффициента	Сумма коэффициентов / количество показателей
9	Взвешенные весовые показатели метода оценки	-	54,17	45,83

Определение рыночной стоимости объекта на дату оценки представлено в таблице 19.
Таблица 19
Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.			Вес, %				Рыночная стоимость, руб. (округлено)
	ЗП	СП	ДП	ЗП 1	СП 2	ДП 3
Город Томск, Советский район пр. Комсомольский д.37встроенные помещения, общая площадь 369,1 кв. м, на 1 этаже 9-этажного кирпичного жилого дома.	-	25 0 000	26 070 000	-	54,17	45,83	-
Рыночная стоимость объекта недвижимости; 3 %	-	-	-	-	-	-	25 774 860

В расчете весовых коэффициентов, информации, представленной для доходного подхода, был придан меньший вес, так как является менее надежным. С точки зрения надежности, доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объектов и на принятые ставки доходности.

В результате проведения оценки объекта недвижимости, площадью 369,40 кв. м., находящегося по адресу город Томск, пр. Комсомольский, дом 37, обоснованная рыночная стоимость составила 25 774 860 рублей.