Оценка коммерческой недвижимости в городе Томск. вжух. 1. Понятие недвижимости и необходимость ее оценки
 Скачать 2.24 Mb.
|
Глава 3. Виды объектов недвижимости коммерческого назначения3.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Томска Анализ подразумевает сопоставление с аналогами по основным критериям: класс качества объектов, месторасположение относительно города и района, ценовые показатели арендной ставки, предлагаемая площадь, состояние помещения. Внешнеэкономические факторы влияют на рынок коммерческой недвижимости, поскольку основными потребителями являются юридические лица и предприниматели. Кризис 2014 года поспособствовал оптимизации затрат, сократив убыточные направления деятельности, оставив наиболее прибыльные. На рисунке 7 представлена структура рынка коммерческой недвижимости с разделением на сегменты и подсегменты.  Рис. 7. Структура рынка коммерческой недвижимости 3.1.1Классификация недвижимости Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей могут применяться различные принципы классификации в зависимости от их происхождения и цели. Однако определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух компонентов: Природные (природные) объекты - земельный участок, лесные и многолетние насаждения, изолированные водоемы и участки недр. Эти свойства также называют «недвижимостью по природе». Грабовский П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Искусственные объекты (здания): жилая недвижимость - малоэтажное здание (до трех этажей), многоэтажное здание (от 4 до 9 этажей), многоэтажное здание (от 10 до 20 этажей), многоэтажное здание ( более 20 этажей). Жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж у входа, квартиры, комнаты, загородного дома; коммерческая недвижимость: - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи в аренду, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; общественные (специальные) здания и сооружения. лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и детские дома, санатории, спортивные комплексы и др.); образовательные (детские сады и ясли, школы, колледжи, техникумы, институты, дома детского творчества и др.); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театра, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады); специальные здания и сооружения - административные (полиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты; инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и др. Каждая из этих групп может быть дополнительно дезагрегирована на основе различных типологических критериев. Искусственные объекты называются «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости основана на «недвижимости по природе» Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут потребовать реконструкции или капитального ремонта, а также относятся к незавершенным строительным объектам. Земля может быть делимой и неделимой. Говорят, что земельный участок делится, когда он может быть разделен на части и образовывать независимые земельные участки с разрешением на использование по назначению. В соответствии с законом не разрешается делить городские земли, сельскохозяйственные угодья. Земля как основной объект недвижимости: Земельный фонд в Российской Федерации для хозяйственных целей делится на семь категорий земель: Сельскохозяйственные земли имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: для сельскохозяйственного производства (пахотные земли, сенокосы, пастбища, отложения, многолетние насаждения, целинные и другие земли); для приусадебных участков; для коллективного садоводства и садоводства; для вспомогательного сельскохозяйственного производства; для экспериментальных и научных станций. Передача земельных участков из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации. Земли городов и поселков занимают 4% территории страны. На этих землях расположены жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, скверы, природоохранные сооружения; Промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственное производство могут быть расположены. Эта категория земли обеспечивает 86% доходов в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с общими планами и проектами. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и других целей. У них есть особый режим использования. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями от 10 сентября 2009 г.) Земли особо охраняемых территорий включают заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады. Эта категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного образования и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются специальным законодательством, и на них запрещено вести бизнес. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, растущих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предназначенные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и зонами отвода с ними. Запасы земель служат в качестве резервов и выделяются для различных целей. Продажа земельных участков, а также их распределение для ведения бизнеса и перевод из одной категории в другую, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и субъектов Федерации. Земельный участок в обращении используется для получения дохода, в том числе путем передачи его в аренду, внесения его в общий капитал, обеспечения залога. Объект жилой и коммерческой недвижимости Жилая недвижимость Что касается жилой недвижимости, возможны несколько типологических конструкций. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья: первичное жилье - место постоянного проживания; вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; высшее жилье - предназначено для краткосрочного проживания (гостиницы, мотели). В отношении условий крупных городов принято различать следующие типологические характеристики: Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования: Размещение в самых престижных районах города; Принадлежность к «старому» фонду (при наличии капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; Кирпичные стены; Общая площадь квартир не менее 70 кв. м .; Наличие изолированных комнат в конфигурации, близкой к площади, и большой кухни (площадь не менее 15 кв.м.); Наличие охраняемого въезда, подземного или близлежащего гаража. Для малоэтажных домов коттеджного типа, которые входят в элитные, требования потребителей, такие как: Кирпичные стены; Построение на двух или более уровнях; Наличие объектов для бытовых и инженерных услуг. Улучшенный корпус. Потребительский спрос на жилье такого типа предполагает следующие основные характеристики: Возможность размещения в различных (не только самых престижных) районах города; Незначительное снижение требований к площади помещений и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); Наличие жилой площади не менее 17 кв. м .; Большее разнообразие конструктивных и технологических параметров. Что касается малоэтажных зданий, расположенных в пригородной зоне, то основными характеристиками являются высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также наличие инженерных сетей. Типичный корпус. Для него характерно: Размещение в любом районе города; Соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; По конструктивным и технологическим параметрам, относящимся к домам второго поколения, промышленному и современному жилищному строительству. Для малоэтажного пригородного строительства важны не только технические характеристики, но и предоставление основных социальных услуг. Жилье низкого потребительского качества. Исходя из условий потребительского спроса, сформированного под влиянием фактора платежеспособности, требования к данному типу жилья очень малы: Проживание в непрестижных районах; Удаленность от основных транспортных коммуникаций; Принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подверженные капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения промышленного жилищного строительства; Размещение на первых этажах домов других типов; Низкие архитектурно-планировочные характеристики и др. Рассматриваемая классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и их уровень платежеспособности (маркетинговый подход). Тем не менее, жилую недвижимость можно распределить на основании городских рекомендаций. Существует классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от материала, используемого для наружных стен здания: дома с кирпичными стенами; панельные дома; монолитные дома; Деревянные дома; дома смешанного типа. Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости из-за незначительного объема сделок и их специфики. Здесь представлено в основном вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Помимо обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные предпочтения в отношении местоположения, сезона, социальной однородности соседей. Покупатели уделяют большое внимание наличию наиболее полного спектра коммуникаций (автономных систем отопления и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок площадью не менее 10 соток. Признаки классификации жилой недвижимости, послужившей основой для группировки, различны, как и их мотивы, предпочтения и условия платежеспособности. Невозможно использовать единый типологический критерий, который объединяет влияние всех факторов. Поэтому на практике используются несколько критериев, которые дают разумное представление о недвижимости. Коммерческая недвижимость Коммерческая недвижимость в России начала складываться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому сделки соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Следует отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. Коммерческую недвижимость можно подразделить на приносящую доход - фактически коммерческую недвижимость и создающую условия для ее добычи - промышленную (индустриальную) недвижимость. 3.2 Практическая цель классификации Практическая ценность различных классификаций недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости жилья. С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестиций и надежный инструмент получения дохода. На юридическом уровне недвижимость представляет собой совокупность государственных и частных прав на нее, установленных государством с учетом внутренних особенностей и международных стандартов. В России юридическим лицам гарантировано юридически покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество или право владеть им и использовать его другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью. Сегодня недвижимость является центральным звеном во всей рыночной экономике страны. И это понятно - объект недвижимости - это не только особый продукт, но и приносящий доход капитал, а также основа для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью - это не только и не столько право владеть товаром, сколько обязанность эффективно его использовать и поддерживать, иногда влечет за собой значительные расходы. В связи с этим существует растущая потребность в системе профессиональных знаний, которая охватывает все этапы жизненного цикла недвижимости. Основными источниками информации для проведения анализа рынка коммерческой недвижимости в городе Томск послужили специализированные средства массовой информации, такие как сайты Avito, Domofond, Cian, Ru09, Юла. При анализе предложений купли-продажи на Томском рынке коммерческой недвижимости было рассмотрено 1045 объявлений на сайте Avito. Выявлено на 22 марта 2022 года следующее распределение: гостиницы - 24 объектов, офисные помещения - 1223, помещения общественного питания - 274, помещения свободного назначения - 479, производственные помещения - 123, складские помещения - 62, торговые помещения - 432 объекта соответственно. Предложения купли-продажи коммерческой недвижимости представлены в приложении 2. Распределение количества предложений по сегментам рынка купли продажи коммерческой недвижимости города Томск на март 2020 года представлено на рисунке 8.  Рис. 8. Распределение количества предложений по сегментам рынка купли-продажи коммерческой недвижимости города Томск на март 2022 года В приложении 3 представлено распределение предложений по продаже коммерческих помещений по районам города Томск Очевидно, что в коммерческой недвижимости наиболее активными являются сегменты торговых, офисных помещений и помещений свободного назначения, доля которых в сфере купли-продажи составляет 22,1%, 21,4% и 46% соответственно. Большая часть помещений, предложенных на рынке недвижимости, находится в Кировском районе, доля помещений свободного назначения, офисного и торгового составляет 50,5 %. Следует обратить внимание, что на рынке коммерческой недвижимости можно проследить тенденцию зависимости цены и арендной ставки в зависимости от района и удаленности от центра. К первой категории престижности “Центр” относятся: Кировский район: ТЦ Лето, ТЦ Смайл-сити, ТЦ Оранжевое небо, ТЦ Персональ, гостиница Союз, пр. Ленина 26, бывшие площади ТЭМЗ, ТЦ Космос Октябрьский район: ТЦ Изумрудный город, ТЦ Остров, Октябрьский рынок, ТЦ Манеж. Ленинский район: ТЦ Мегаполис, ТЦ Мирамикс, ТЦ Почтальон, ТЦ ЦУМ, ТЦ ГУМ. Советский район: ТЦ Зеркальный риф, Бизнес центр Форум, ТЦ Пионер, пр. Фрунзе 18, офисные площади, ТЦ Киевский ЦОТ, Фрунзунский рынок, Кулагинский рынок. Ко второй категории престижности находятся помещения в микрорайонах: Академгородок, Зеленые горки-1, Зеленые горки-2, Южные Ворота, Ботанический сад мкр Степановка, пр Комсомольский 1,3. Пр Мира, пер.Урожайный, ул. Лазо, 79 Гвардейской Дивизии, ул. Пушкина. Учитывая, что объект оценки находится в центральной части и по району престижности, принадлежит ко второй категории. Рынок офисной недвижимости, представлен множеством объектов, офисные здания, офисные площади, здания бизнес центров, административные здания. Сегодня в Томске растет спрос на помещения класса престиж в бизнес центрах. Но на данный момент, проводится в основном реконструкция старого фонда Таблица 3Продажа объектов офисной недвижимости
Прослеживается очевидная динамика снижения цены за квадратный метр в зависимости от района престижности и назначения помещения. Предложения аренды коммерческой недвижимости представлены в приложении 4. Распределение количества предложений по сегментам рынка аренды коммерческой недвижимости города Томск на март 2022 года представлено на рисунке 9.  Рис. 9. Распределение количества предложений по сегментам рынка аренды коммерческой недвижимости города Томск на март 2022 года В приложении 5 представлено распределение предложений по аренде коммерческих помещений по районам города Томск. В сфере аренды коммерческой недвижимости аналогичная ситуация, то есть предложения в сфере аренды составляют 31,8% на офисные помещения, 24,6% на торговые и на помещения свободного назначения приходится 28,8%. В ходе проведенного анализа предложений аренды коммерческих помещений установлено, что в Кировском районе сконцентрировано около 30 % предложенных помещений, в том числе 84 % помещений торгового, офисного и свободного назначения, из числа представленных в Кировском районе. Диапазон цен в предложениях аренды коммерческих помещений в центральных и приближенным к центральным районам г. Томск сформирован на выборке около 600 объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Диапазон цен представлен в таблице 4 отдельно по офисным помещениям, по помещениям торгово-офисного и свободного назначения, а также по районам престижности. Таблица 4Диапазон цен в предложениях аренды коммерческих помещений
Очевидно, как и в сегменте купли-продажи, в ставках аренды за квадратный метр прослеживается зависимость от престижности района и назначения помещения. “Экономико-теоретической основой концепции наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является концепция альтернативной стоимости, под которой понимается максимальная стоимость, достигаемая при упущенных (альтернативных) вариантах использования ресурсов. Смысл концепции альтернативной стоимости состоит в том, что любой выбранный вариант использования ресурса означает отказ от иных возможных вариантов, а значит, от определенной упущенной выгоды. Наилучшим, соответственно, является вариант, при котором упущенная выгода минимальна, т. е. выбранный вариант обеспечивает максимальную из возможных выгоду. Это положение и лежит в основе концепции наилучшего использования недвижимости.” [Максимов, 2020, с. 166] Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает анализ и сравнение на основании определенных критериев, а именно: физическая осуществимость - “рассмотрение физически возможных для данного объекта способов использования” [Максимов, 2020, с. 167] юридическая допустимость - “рассмотрение тех способов использования, которые разрешены градостроительными нормами, экологическим законодательством и т. д.” [Максимов, 2020, с. 167] финансовая осуществимость - “рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка” [Максимов, 2020, с. 167] максимальная эффективность - “рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.” [Максимов, 2020, с. 167] “В наибольшей степени концепция ННЭИ применима к анализу свободных от застройки земельных участков, поскольку именно в этом случае возможность наилучшего использования наиболее высока.” [Максимов, 2020, с. 167] “Применяя указанные критерии в процессе анализа вариантов использования земли, необходимо проанализировать следующие факторы: рыночный спрос, потенциал местоположения объекта, ресурсный потенциал участка и технологическую осуществимость возможных вариантов использования объекта.” [Максимов, 2020, с. 167] Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо дать характеристику объекта оценки. Формирование рынка коммерческой недвижимости в городах России началось в 1990-егоды. На начальном этапе развития рынки были закрытыми, а данные об объектах непубличными. С начала 1990-х и до кризиса 1998 г. рынок коммерческой недвижимости проходили стадию начального формирования, цены предложения и ставки аренды постепенно росли. Кризис 1998 года затронул все сегменты рынка недвижимости, включая и коммерческую, что привело к коррекции цен и длительной стагнации спроса. С 2000 г. Рынок постепенно начал восстанавливаться, изменения цен и ставок аренды приобрели явно выраженную «волновую» динамику, отражая внутренние циклы развития рынка недвижимости. Тем не менее, общий устойчивый тренд был на повышение цен и ставок аренды. Экономический кризис 2008-2009 гг. привел к существенному снижению спроса и заметной коррекции цен и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости. Россия оказалась в числе стран, экономика которых серьезно пострадала из-за финансово-экономического кризиса. Кризис по-разному затронул разные сегменты рынка, в некоторых городах до конца 2008 г. наблюдался ценовой рост (связанный как с инерцией, так и с «выбросом» на рынок дорогих помещений – как на продажу, так и в аренду). 1-2 кварталах 2009 г. была отмечена волна коррекций цен и ставок, в начале 2010 г. – вторая волна коррекции. Со 2-3 квартала 2010 г. рынок вошел в фазу стабильности, однако после 2014 года рынок проходит стадию стагнации: падение объемов продаж при стабильности цен. Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки использовалась информация из технического паспорта нежилого помещения. В течение нескольких докризисных лет ситуацию на рынке коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как переход из начальной стадии в стадию становления, что обусловило более серьезный подход к качеству и назначению объектов. Анализ рынка в разрезе качества обнаружил дефицит площадей высоких классов во всех сегментах - офисной, торговой, производственно-складской недвижимости. Причем это характерно не только для Томска, но и для всей России. С 2010 года многие финансово-кредитные институты в целом по России, а акже в Томске возобновили как ипотечные, так и прочие кредитные программы. В 2016 году. Уже в 2019 году в 4 квартале произошел резкий скачок цен на недвижимость. В целом рынок коммерческой недвижимости можно классифицировать по следующим признакам: По типу сделок: - купля-продажа; - аренда, - ипотека, - вещных прав По назначению объекта коммерческой недвижимости: - офисной недвижимости; - торговой недвижимости; - производственно-складской недвижимости. Офисная недвижимость: - офисные здания (профиль: бизнес-центры, здания административно-офисного назначения, банковские здания); - офисные помещения в офисных зданиях (профиль: офис продаж, представительство, шоу-рум, зал, конференц-зал, банк, складские помещения (офис-склад) и др.); - офисные помещения в непрофильных объектах – торговых, производственно-складских объектах; - офисные помещения в жилых зданиях. Помещения как с общим и, так и отдельным входом, выведенные из жилого фонда, расположенные в подвальных, цокольных этажах а также на первых этажах жилых домов, в редких случаях – на более высоких этажах (обычно в формате пристроенных к жилым домам административно-торговых помещений). Данные помещения относятся к типу офисных, если указано, что предыдущее их использование – офисное помещение, либо есть данные о том, что вход в помещение расположен со двора дома. Торговая, развлекательная, сервисная недвижимость: - имущественные комплексы ритейлингового назначения (профиль: торговый центр, развлекательный центр, парк отдыха, отель, дом отдыха, пансионат, санаторий и др.); - отдельные здания торгового (ритейлингового) назначения (профиль: торговый центр, гипермаркет, супермаркет, магазин, павильон, аптека, автосалон, театр, кинотеатр, клуб, аква-парк, найт-клуб, боулинг, ресторан, кафе, бар, гостиница, отель, мотель и др.); - помещения торгового (ритейлингового) назначения (профиль: гипермаркет, супермаркет, магазин, аптека, медцентр, автосалон, паркинг индивидуального и коллективного использования, пункт бытового обслуживания, салон красоты, обменный пункт, парикмахерская, фитнес-центр, интернет кафе, апартаменты и номера в гостиницах и др.). - нежилые здания (помещения) свободного (неопределенного) назначения. Торговые, развлекательные помещения, объекты общепита и индустрии сервиса в жилых и нежилых зданиях. Это помещения с отдельным входом, выведенные из жилого фонда, расположенные в подвальных, цокольных, а также на первых этажах жилых домов, в редких случаях – на более высоких этажах (обычно в формате пристроенных к жилым домам административно-торговых помещений). Дополнительными критериями отнесения помещений к типу торговой недвижимости в данном случае являются: указание, что ранее они использовались как торговые; указание на наличие витрин; указание на высокий пешеходный трафик; относительный уровень цен предложения и предложенных арендных ставок. Производственно-складская недвижимость: - производственные базы с объектами производственного и складского назначения, а также их части, и производственно-складские помещения в них (заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; технопарки; вокзалы, депо, станции; пристани, порты); - производственно-складские помещения в непрофильных объектах – жилых домах, офисных, торговых объектах - недвижимость производственного сервиса (паркинги и гаражи с автосервисным, авторемонтным производством (гараж-производство); автозаправки; автомойки; цеха и мастерские и т.д. - складская недвижимость (открытые площадки, склады; неотапливаемые необорудованные складские здания и помещения; отапливаемые необорудованные складские здания и помещения; отапливаемые оборудованные складские здания и помещения; холодильные и морозильные камеры и т.д). Использованная ООО «Бюро оценки «ТОККО» в 4 квартале 2021 г. выборка для анализа вторичного рынка коммерческой недвижимости г. Томска (представленная компанией RID Analytics) состояла из 896 объектов, из которых 34% - офисные помещения, 24% - производственно-складские и 42% - торговые помещения. Средняя удельная цена составила для г.Томска: - для офисных помещений – 65662 рублей, - для торговых – 85 093 рублей, - для производственно-складских – 32 297 рублей. Характеристика местоположения объекта оценки и локальное окружение представлены в приложении 6. Состав объекта оценки представлен в таблице 5. Таблица 5Состав объекта оценки
Глава 4. Оценка объекта недвижимости Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Именно оно в первую очередь определяет использование объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, сам участок в своих главных характеристиках неизменен.” [Максимов, 2020, с. 169] Площадь находится пересечении районов Советского и Октябрьского г. Томска, в жилой зоне первой линии, на остановке, обладает спокойным рельефом и имеет хорошую транспортную доступность. На земельном участке расположен 9-ти этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Описание земельного участка составлено на основании визуального осмотра и представленной в отчете документации. По результатам проведенного осмотра можно сделать вывод, что земельный участок, на котором размещен исследуемый объект оценки, неплохо расположен по отношению к центру пересечения Советского и октябрьского районов, на остановке, где люди высаживаются для дальнейшего прохождения в один из самых крупных ТРЦ города Томска, а также центру города Томска. Несложно доехать по автомагистралям и на общественном транспорте, что указывает на функциональную полезность использования объекта оценки. На основании рассмотренных физических характеристик можно сделать вывод, что наиболее вероятным использованием для конкретного участка будет любая форма коммерческой или социальной застройки. Сведения об улучшениях. Оцениваемое улучшения представляет собой встроенное нежилое помещение на первом этаже 9-ти этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Центральный фасад дома выходит в сторону проспекта Комсомольский. По результатам осмотра установлено, что помещение занимает первый этаж, расположено в центральной части жилого дома. В оцениваемом помещении существует отдельный вход, выполнена качественная внутренняя отделка, помещение находится в удовлетворительном пригодном для эксплуатации состоянии, в настоящее время используются в качестве торгового. Дальнейшее использование оцениваемого помещения пригодно в качестве офисных, торговых помещений, а также бытового обслуживания. Основные параметры представлены в приложении 8. На основании проведенного анализа оцениваемого объекта можно сделать следующие выводы. Главным фактором на рынке коммерческой недвижимости, влияющим на цену, являются местоположение объекта и класс качества недвижимости. Оцениваемый объект относится к средне ликвидным объектам. Согласно классификации объектов по типам, объект можно отнести к 2группе офисной недвижимости, к торгово офисным помещениям. К достоинствам можно отнести такие факторы, как расположение объекта оценки в деловом центре Советского района в зоне жилой многоэтажной застройки рядом с объектами административного и социального назначения, площадь помещения востребована на рынке коммерческой недвижимости, состояние помещения пригодно к эксплуатации и дополнительных финансовых вложений собственника на внутреннюю отделку не требует, инженерные коммуникации присутствуют, помещение на первом этаже с отдельным входом, имеется вход с дворовой территории, существует возможность парковки автотранспорта, остановки общественного транспорта находятся в непосредственной близости к объекту недвижимости. К недостаткам можно отнести объекты, составляющие конкуренцию, находятся рядом с трактом, количество мест на парковке ограничено. При изучении объекта можно сделать заключение, что фактическое состояние объекта и его местоположение в наибольшей степени влияют на доходность объекта и на его стоимость. Вышеприведенные факторы указывают на высокую степень коммерческой привлекательность. Поскольку недвижимость, как имущество, может использоваться несколькими способами, то перед проведением оценки необходимо выбрать наиболее эффективный. Оцениваемое помещение расположено на первом этаже девятиэтажного жилого дома. Помещение находится в удовлетворительном состоянии, пригодное к использованию. Вариантами при анализе наиболее эффективного использования объекта недвижимости могут быть: продолжение использования объекта недвижимости в том состоянии, в котором находиться сейчас, реконструкция или снос строения. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приведен в таблице 6. Таблица 6Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями
Итак, анализируя объект недвижимости с точки зрения максимальной эффективности учитывая физические характеристики объекта, ситуацию на рынке недвижимости, близость социальных объектов, можно сделать вывод, что использование объекта с назначением торгово-офисной недвижимости может привести к получению максимального дохода от владения недвижимостью. В ходе проведенного анализа можно сделать следующие выводы: использование объекта с назначением торгово-офисной недвижимости может привести к получению максимального дохода от владения недвижимостью; основными факторами влияющим на стоимость объекта недвижимости являются местоположение объекта и класс качества недвижимости; на рынок недвижимости оказывают влияние политические факторы и социально-экономическое развитие страны и региона. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||