Массовая оценка объекта недвижимости. 617802 Курсовая с практикой. 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4

• Название: 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4
• Анкор: Массовая оценка объекта недвижимости
• Дата: 28.04.2023
• Размер: 135.47 Kb.
• Имя файла: 617802 Курсовая с практикой.docx
• Тип: Реферат; #1095788
• страница: 2 из 8

1.2. Методы и этапы проведения массовой оценки недвижимости

Массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости являет собой применение ряда критериев для получения итоговой цены имущества на конкретную дату. Чтобы получить максимально точный результат, необходимо применять статистический анализ.

Массовую оценку не надо путать с индивидуальной. В рассматриваемом случае требуется создание индивидуальной модели, по которой рассчитывается итоговая стоимость. Модель предназначена для имитации факторов, определяющих спрос и предложение на рынке. «Массовой» является только оценка, она не имеет отношение к самим объектам. Соответственно, здесь применяются индивидуальные методы и приемы.

Итоговой задачей специалиста является переоценка недвижимого имущества, базирующегося в конкретных административно-территориальных образованиях. Для достижения поставленной цели требуется тщательный анализ рынка, а также использование специализированных компьютерных методов.

Существует несколько этапов для проведения вида оценочных работ:

изучение метода оценки, действующей в настоящий момент, и наличия необходимости проведения оценочных работ

проведение анализа плановых и организационных работ

изучение особенностей объектов

подбор характеристик, влияющих на определение цен

формирование формы оценки и ее отработка

проверка возможности применения модели

проверка правильности проведения оценочных работ

доработка методов оценки

утверждение применяемой модели

проведение оценки с использованием разработанной модели

согласование или обжалование методов оценки.

Как и другие виды работ, связанных с оценкой, массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости разделяется на три метода: затратный, сравнительный и доходный. При затратном методе учитываются возможные затраты на ремонт и восстановительные работы объекта. При сравнительном способе оценка ведется с учетом рыночных цен на объекты подобного типа, изучается существующие спрос и предложения. В случае, если объект в будущем может приносить прибыть, применяется прибыльный метод.

Важный этапом является проверка правильности проведенной оценки. Проводится анализ выявленных отклонений и причин их возникновения. Это делается при выезде оценщика на место. Затем он вносит поправки в разработанную оценочную модель.

Массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости осуществляется до тех пор, пока не будет достигнута максимальная точность. Качество оценки тщательно проверяется, а затем определяется, есть ли необходимость дальнейшей доработке используемой модели. В некоторых случаях к расчетам привлекаются таблицы, в которых предусмотрены поправки, используемые при оценке объектов с особыми характеристиками.

Порядок обжалования проведенной массовой оценки рыночной стоимости недвижимости установлен органами власти в виде нормативных актов. Эта оценка используется для налогообложения, а также для более эффективного управления недвижимостью собственником, в том числе для привлечения инвестиций.

Итак, при проведении окончательной разработки оценки сначала специалисты занимаются анализом рынка. Специфика проверки заключается в организации и планировании работ по несколько раз. Как только будет получен ценный практический опыт, пробно проходятся по всем другим этапам. При массовой оценке используется оценочная теория и собранная информация.

Бывает и так, что проверке подвергаются разные виды объектов. Для решения этой задачи используется ряд моделей, к каждой из которых применяется индивидуальный метод. Обязательным условием является решение математических примеров, по которым можно понять, как именно стоимость зависит от технических характеристик конкретного объекта.

Массовая оценка использует все три классических подхода оценки: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный и доходный подходы, как правило, используют либо аддитивные, либо мультипликативные модели.

Затратный подход, за редким исключением, использует гибридную модель. Практика показывает, что результаты моделирования сильно зависят от чистоты и достоверности информации.

Аддитивная регрессионная модель (линейное многофакторное уравнение регрессии): Y = А0 + А1 × Х1 + А2 × Х2 .

+ Аn × Xn, где: А0 - свободный член уравнения; Х1, Xn - коэффициенты регрессии.

На четвертом этапе, можно произвести корреляционный анализ между факторами и стоимостью.

Корреляция между ценообразующим фактором и стоимостью: Корреляция между ценообразующим фактором и стоимостью долл.

Подводя итоги первой главы, можно сделать следующие основные выводы.

Под массовой оценкой рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевается регулярно проводимая оценка различных групп объектов.

В ходе независимой оценки используются установленные процедуры с применением статистического анализа. Чаще всего проведение этой процедуры бывает вызвано необходимостью урегулирования условий эффективного налогообложения недвижимости.

В странах постсоветского пространства, в том числе и в России такой вид оценки стоимости недвижимости появился в начале 90-х годов, что было вызвано развитием рыночных отношений, связанных с недвижимостью и налоговой реформой.

При проведении массовой оценки недвижимости оценщик определяет определенные характеристики объекта, которые являются типичными для оцениваемого вида недвижимости и выясняет подвижность цен на объекты с подобными характеристиками.

Чтобы итоговые результаты были максимально точными, требуется прохождение ряда этапов:

Проверка актуальности текущей системы оценки с обоснованием решения, связанного с проведением переоценки.

Проверка текущих ресурсов, тщательная организация и планирование работ.

Качественный и количественный рыночный анализ.

Формирование полного перечня характеристик обслуживаемого объекта, позволяющего определить, почему итоговая цена является именно таковой.

Создание индивидуальной модели оценивания с последующей ее отладкой.

Формирование списка данных об учете административного формирования по ряду существенных характеристик.

Формирование единой модели, позволяющей оценить все учтенные объекты.

Доработка формул, использованных для ведения деятельности.

Применение созданной методики.

Согласование и обжалование итоговой оценки.

Конечной целью массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости является пересмотр стоимости всей недвижимости в данном административном районе. При этом используется единая методика, в основу которой входит анализ рыночных цен, А также применяются статистические методы оценки.

Подвергается массовой оценке одновременно большое количество объектов, имеющих существенные различия между собой по типу строения, материалам, предназначению и так далее.