Массовая оценка объекта недвижимости. 617802 Курсовая с практикой. 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4
 Скачать 135.47 Kb.
|
2.2. Оценка на примере земельного участка в Московской областиВ рамках настоящего пункта курсовой работы для оценки объекта недвижимости (земельного участка) реализуется сравнительный подход в методе сравнения продаж при определении рыночной стоимости земельного участка. Метод сравнения продаж базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Данный метод основан на том факте, что покупатель осведомлен о рыночной цене на аналогичные по качеству и состоянию объекты, поэтому он не заплатит большую сумму, чем та, по которой возможно приобретение интересующего объекта недвижимости. Оценка методом сравнения продаж включает в себя следующие основные этапы: изучение рынка для отбора информации об объектах недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене сделки и запрашиваемой цене, форме оплаты, местоположении, физических характеристиках и т. д.; анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т. д.; корректировка цены сделки или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; согласование скорректированных цен объектов-аналогов путем обоснованного обобщения и вывод рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках применения сравнительного подхода. Метод сравнения продаж может быть применен только при условии наличия информации о проданных или выставленных на продажу объектах-аналогах. Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода сравнения продаж может быть представлена в следующем виде:  где: VС- рыночная стоимость объекта оценка на основе метода сравнения продаж; K- количество аналогов; VСi- рыночная стоимость объекта оценка c использованием информации о цене i-го объекта-аналога; αi- вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна единице:  Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом:  где Pi- цена i-го объекта-аналога; N- количество ценообразующих факторов; DРij - значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему фактору в денежном выражении. Метод сравнения продаж может быть применен только при условии наличия информации о проданных или выставленных на продажу объектах-аналогах. Для оценки недвижимого имущества методом сравнения продаж были проведены исследования и анализы рынка, в котором расположен оцениваемый объект. При выборе объектов-аналогов, учитывалась их сопоставимость с оцениваем объектом. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками. Цены сделок с объектами недвижимости являются в основном закрытой информацией и не разглашаются третьим лицам. Поэтому, как правило, информация о них является недоступной. В процессе подбора аналогов использовались данные, предоставленные риэлтерскими агентствами, осуществляющими свою деятельность в регионе расположения оцениваемого объекта, изучал специализированные издания по рынку недвижимости, тематические интернет-сайты (www.4estate.ru, www.cian.ru, www.avito.ru, www.realty.dmir.ru, www.slando.ru, www.zemer.ru, www.arendator.ru, www.domofond.ru, www.geodevelopment.ru, www.roszem.ru, www.rosrealt.ru, www.zem.ru, и др.). В результате были отобраны аналоги, схожие по основным характеристикам с оцениваемыми объектами. Критериями отбора аналогов служили: единство функционального назначения, сопоставимость размеров и физического состояния, расположение объектов-аналогов в районе расположения оцениваемого объекта или близкого к нему. Информация о выбранных объектах-аналогах в таблице 7 (приложение 7). В рамках настоящей курсовой работы проводилась оценка рыночной стоимости земельного участка, характеристики которого приведены в таблице 8. Таблица 8 - Характеристики оцениваемого земельного участка
 Рисунок 1 - Местоположение оцениваемого земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, гп Одинцово, дер. Переделки, д. 16, с кадастровым № 50:20:0020315:0107 и объектов-аналогов на карте Расчет рыночной стоимости земельного участка представлен в таблице 9 (приложение 8). В цену объекта-аналога, вносятся корректировки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналога. Данные корректировки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. Цены предложения объектов-аналогов корректировались с учетом их параметров следующим образом: Рскорр = Р0 * (1+П1)+(1+П2) +…+ (1+Пn), где: Р0 - начальная цена аналога (цена предложения/цена сделки); Рскорр - скорректированная цена аналога; П1, П2, Пn- поправочные коэффициенты. При сравнении объектов-аналогов установлено, что условия продажи, условия финансирования типичны для рынка земельных участков. Поэтому внесение корректировок по данным факторам не требуется. Корректировка на право. Правовой статус одинаков по всем объектам-аналогам - передача прав собственности, как и у оцениваемых объектов. Корректировка принята равной 0 %. Корректировка на различие между ценами предложения и сделки (торг). В качестве исходных данных для проведения расчетов сравнительным подходом Оценщиком были использованы предложения о продаже. В соответствии со сложившейся практикой на рынке земельных участков, при переходе к цене сделки необходимо учитывать скидку от цены предложения. По результатам проведенных телефонных переговоров представители собственников объектов-аналогов подтвердили возможность предоставления скидки от цены предложения. Значение скидки на торг для объектов-аналогов было принято на основании аналитических данных представленных в «Справочнике оценщика недвижимости» под редакцией Л.А. Лейфера. Таблица 9 - Значения скидки на торг для земельных участков - отношение цен сделок к ценам предложения по видам объектов
Корректировка на период между датами сделок. Данная корректировка отражает изменение рыночной стоимости оцениваемых объектов в зависимости от даты предложения объектов-аналогов. Объекты-аналоги действительны на дату оценки - величина корректировки равна 0,0 %. Корректировка на удаленность от МКАД. На рынке земельных участков в Московской области, отмечается существенное различие в стоимости по признаку удаленности от МКАД. Оцениваемый объект находится на расстоянии 8 км от МКАД. Данные для расчета данной корректировки были взяты из «Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков Московской области». Таблица 10 - Корректировка для земельных участков под ИЖС западного направления на удаленность от МКАД
Корректировка на категорию земел.ь В ходе анализа было выявлено, что для земельных участков, категория земель является одним из важных ценообразующих параметров. Оцениваемый объект и объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов, корректировка на категорию земель принята равной 0,0 %. Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость земельного участка, является вид разрешенного использования. Оцениваемый земельный участок предназначен под индивидуальное жилищное строительство. Объекты-аналоги имеют такой же вид разрешенного использования. Корректировка по данному параметру была принята равной 0,0 %. Корректировка на площадь земельного участка. Общая площадь оцениваемого земельного участка составляет 1 245 кв. м. Данные для расчета корректировки на площадь были взяты из «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А. и представлены в таблице 11. В случае, когда оцениваемый земельный участок и объект-аналог не отличались друг от друга площадью в значительной степени, корректировка принималась равной 0,0 %. Таблица 11 - Коэффициент корректировки на площадь для земельных участков под ИЖС Площадь
Корректировка на наличие (отсутствие) всех необходимых коммуникаций Важным ценообразующим фактором является наличие коммуникаций на участке. Отсутствие или наличие их может существенно влиять на стоимость земельного участка. Корректировка на обеспеченность основными коммуникациями определялась на основании аналитических данных, представленных в «Справочнике оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А. Таблица 12 - Корректирующие коэффициенты на наличие (отсутствие) коммуникаций
Корректировка на транспортную доступность (наличие подъездных путей). Корректировка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого земельного участка и сопоставимых объектов-аналогов различна. Все аналоги имеют сопоставимую с оцениваемыми объектами транспортную доступность, также как и оцениваемые земельные участки, обеспечены хорошими подъездными путями, соответственно корректировка была принята равной 0,0%. Весовые коэффициенты при расчете окончательного значения стоимости единицы площади оцениваемого земельного участка, определялись исходя из величины общей валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок. Оценщик исходил из того, что чем больше корректировок было применено для конкретного аналога, тем он больше отличается от оцениваемого земельного участков и тем ниже точность полученного результата. Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, составляет: Таблица 13 - Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка
Итак, рыночная стоимость земельного участка полученная в рамках сравнительного подхода составляет 13 097 400 рублей. Подводя итоги второй главы, можно сделать следующие основные выводы. Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Оценочная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, отражает его реальную рыночную стоимость и является наиболее точным критерием установления цены продажи. При присвоении весов каждому подходу во внимание принимаются следующие факторы: учет влияния рыночной ситуации в примененном подходе; учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе (местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и т. п.); наличие достоверной исходной информации в примененном подходе; отсутствие грубых допущений в примененном подходе; адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости); наличие учета рисков; степень общего доверия к примененному в оценке подходу. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||