Массовая оценка объекта недвижимости. 617802 Курсовая с практикой. 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4

• Название: 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4
• Анкор: Массовая оценка объекта недвижимости
• Дата: 28.04.2023
• Размер: 135.47 Kb.
• Имя файла: 617802 Курсовая с практикой.docx
• Тип: Реферат; #1095788
• страница: 3 из 8

2. Практические аспекты применения методов массовой оценки недвижимости на примере ЦФО

2.1. Состав, структура и характеристика сегмента объектов недвижимости Центрального федерального округа

За первые 6 месяцев 2018 года Росреестр зарегистрировал 334,4 тыс. сделок с новостройками по ДДУ, что на 9% больше, чем в аналогичный период 2017 года. Положительная динамика свидетельствует о практически полном восстановлении спроса на первичном рынке недвижимости, правда, рекордные объемы продаж, которые демонстрировались в первом полугодии 2014 года (344,0 тыс. сделок), пока не достигнуты. 

Основными драйверами роста спроса по-прежнему остаются столичные регионы (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область). За первое полугодие 2018 года в четырёх субъектах сконцентрировалось 42% сделок по России, тогда как на 81 регион приходится 58%. Роль столичных регионов в восстановлении спроса велика, консолидация рынка продолжает увеличиваться (за аналогичный период 2017 года в них было реализовано 39% квартир, в первом полугодии 2016 года - 34%). Итоговый рост зарегистрированных ДДУ по столичным регионам за рассматриваемый период составил 17%, по прочим регионам - 3% (таблица1, приложение 1). 

1-е место по числу сделок среди столичных регионов в первом полугодии 2018 года на рынке новостроек уверенно занимает Москва - 45 тыс. регистраций ДДУ (+45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Впервые число проданных лотов в Москве превысило аналогичный показатель по Московской области. В 2016 год в рейтинге она занимала 4-ю позицию, в 2017 году переместилась на 2-ю строчку с 31 тыс. сделок. Росту продаж в столичном регионе способствовали выход новых корпусов на низкой стадии строительства по привлекательным ценам, снижение ставок по ипотеке, продление программы «Материнский капитал», активное использование акций и скидок для стимулирования спроса. На 2-м месте Московская область (41 тыс. ДДУ, что на 7% меньше, чем за аналогичный период в 2017 году). Снижению количества сделок способствовало перетекание спроса в Москву, банкротство второго по объему строительства застройщика региона - Urban Group. В первом полугодии 2018 года число сделок в новостройках компании снизилось на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Третью позицию занимает Санкт-Петербург - 38 тыс. квартир (+50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), реализованных по ДДУ. На последней строчке Ленинградская область - 15 тыс. сделок. Продолжается перераспределение спроса между объектами в черте Санкт-Петербурга и Ленинградской областью. В первом полугодии 2018 года доля продаж в пределах города составила 72% против 59% в январе - июне 2017 года. Несмотря на то, что объём сделок на рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга ниже, чем в Московском регионе, темпы продаж здесь растут быстрее (+22% в северной столице и Ленинградской области против +14% в Москве и Подмосковье). 

На топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу зарегистрированных ДДУ в первом полугодии 2018 года пришлось 49% сделок против 46% в январе - июне 2017 года и 44% за аналогичный период 2016 года. Такие изменения говорят об увеличении концентрации рынка в более развитых регионах России. В сумме по десятке лидеров зафиксировано повышение покупательской активности (+9%). По прочим регионом объём продаж снизился на 1%. По России в целом спрос на новостройки продолжает падать в 41 регионе (год назад падение спроса в первом полугодии регистрировалось в 59 субъектах Федерации) (таблица 2, приложение 2). 

Первое место в топ-10 с большим отрывом занимает Краснодарский край - 23 тыс. сделок за январь - июнь 2018 года (+5%). Высокий уровень спроса вызван привлекательностью локации, низким уровнем цен, который поддерживает высокая конкуренция среди застройщиков. Среди десятки регионов-лидеров средняя цена квадратного метра жилья дешевле, чем в Краснодарском крае, только в Новосибирской и Ростовской областях. На второй позиции топ-10 Новосибирская область - 12 тыс. регистраций ДДУ, немного отстает Ростовская область, здесь за первое полугодие 2018 года было зарегистрировано 11 тыс. сделок.

Перечень топ-10 регионов по объему продаж новостроек практически не изменился. Единственное исключение - на 9-е и 10-е место поднялись Рязанская и Нижегородская области, а Калининградская и Липецкая области, из-за сокращения числа регистраций, перешли на 14-е и 36-е места в рейтинге регионов. 

Существенные изменения в объеме продаж по сравнению с аналогичным периодом 2017г. наблюдается в нескольких регионах. Более чем в 2 раз вырос спрос на жилье в Республике Крым и Севастополе (статистика по этим 2 субъектам объединена). Активизации продаж в этом регионе способствовало постепенное снижение правовой неопределенности в данной сфере, также завершение строительства моста через Керченский пролив стимулирует интерес покупателей к жилым комплексам на черноморском побережье. Более чем на 70% вырос объем продаж новостроек по ДДУ в Республиках Северная Осетия и Адыгея. Это связано с эффектом низкой базы: в первом полугодии 2017 года было в республиках было совершено примерно по 500 покупок в новостройках.

Темпы прироста сделок на вторичном рынке за первое полугодие 2018 года показали околонулевую динамику, рынок постепенно восстанавливается. В 38 субъектах России наблюдается рост объёма продаж. За первое полугодие 2018 года было зарегистрировано 3,93 млн. прав на жилые помещения против 3,96 млн., зафиксированных в январе - июне 2017 года ( -0,7%). «Число регистраций прав», как правило, в 2,7-2,9 раз больше, чем число собственно сделок (но статистику по числу сделок на вторичном рынке по всем регионам Росреестр в ежемесячном режиме более не публикует). 

На вторичном рынке оживление продаж в основном происходит за счёт продаж в топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу сделок. На них приходится порядка 37% всех совершенных регистраций за январь-июнь 2018 года. Концентрация сделок среди субъектов, вошедших в топ-10, увеличивается с каждым годом. В первом полугодии 2017 года на них приходилось только 33% зарегистрированных прав на жильё. Общий рост по данным субъектам РФ в первом полугодии 2018 года составил 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тогда как в целом по России ещё в 50 регионах наблюдается снижение объёма продаж (таблица 3, приложение 3).

Тройка лидеров в топ-10 не меняется уже второй год. Как и на первичном рынке на первом месте по объему зарегистрированных прав на жилые помещения в первом полугодии 2018 года Краснодарский край (178 тыс. сделок). По уровню сделок регион обогнал Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Следом идёт Свердловская область - 136 тыс. сделок. На третьем месте Республика Татарстан, за январь - июнь 2018 года здесь зарегистрировали 133 тыс. прав на жилые помещения. 

Объём продаж на вторичном рынке столичных регионов показывает более низкие темпы прироста, чем вошедшие в топ-10 регионы - плюс 6% за первое полугодие 2018 года. По сравнению с распределением сделок на рынке новостроек, на вторичном рынке Московский регион и агломерация Санкт-Петербурга имеют не такую весомую долю - 18%. Данный показатель более чем в 2 раза меньше, чем на первичном рынке жилья (42%). По сравнению с первым полугодием 2017 года за январь - июнь 2018 года доля столичных регионов в объёме продаж на вторичном рынке РФ изменилась несущественно - плюс 1 процентный пункт.

В столичных регионах темпы продаж на первичном рынке выше, чем на вторичном. Покупателей привлекает широкий выбор доступного жилья в новостройках, более выгодные условия по ипотечному кредитованию (таблица 4, приложение 4). 

Наиболее существенный рост объёма сделок на вторичном рынке за первое полугодие 2018 года наблюдается в 2 субъектах. В Воронежской области рост объёма продаж на вторичном рынке превысил 70% (111 тыс. сделок в январе - июле 2018 года против 65 тыс. в первом полугодии 2017 года), в Ленинградской области - плюс 48%, где среднемесячные темпы продаж выросли с 8,9 тыс. сделок в первом полугодии 2017 года до 13,1 тыс. сделок в первом полугодии 2018 года. 

За первое полугодие 2018 года было совершено рекордное количество ипотечных сделок - 663 тыс., что на 57% выше, чем за январь - июнь 2017 года. После снижения ипотечных ставок в условиях востребованности населением жилья, как и на первичном, так и на вторичном рынках (их средний уровень опустился ниже 9,5%, а по программам частичного субсидирования ставки достигли 6,5-7,0%) данный финансовый инструмент стал основным драйвером роста продаж.

Только 18% всех ипотечных сделок по России за первое полугодие 2018 года пришлось на столичные регионы, концентрация сделок остался на уровне аналогичного периода прошлого года. Итоговый рост по Московскому региону и агломерации Санкт-Петербурга за рассматриваемый период составил 55%. В распределении ипотечных жилищных кредитов по субъектам РФ не так сильно выделяются межрегиональные диспропорции, как в распределении продаж на первичном и вторичном рынках жилья. Данный финансовый инструмент пользуется спросом в большинстве регионов. 

На первом месте рейтинга столичных регионов по числу ипотечных сделок оказалась Москва (39 тыс. сделок), благодаря большой численности населения и высокому среднему уровню заработной платы. Следом идёт Московская область - 36 тыс. ипотечных сделок. Это - больше, чем, во всем Северо-Кавказском или Дальневосточном федеральном округе. Не сильно отстает по объёму ипотечных сделок Санкт-Петербург, расположившийся на 3 строчке рейтинга - 32 тыс. сделок. На четвертом месте Ленинградская область - 10 тыс. ипотечных договоров. Стоит отметить, что в общем рейтинге регионов Ленинградская область не входит не только в пятерку, но даже и в десятку регионов по количеству выданных ипотечных кредитов (25е место) (таблица 5, приложение 5). 

Аналогичный рост объёма ипотечных сделок наблюдается по топ-10 регионам-лидерам (без учёта столичных регионов) по числу ипотечных сделок - 55%. Такие высокие темпы роста говорят о низкой покупательской способности населения. На данные субъекты РФ в первом полугодии 2018 года приходится 35% сделок по ипотеке, как и в январе - июне 2017 года.

Десятка регионов-лидеров по ипотечным сделкам за рассматриваемый период не изменилась. Первое место в топ-10 заняла Республика Татарстан, где за первое полугодие 2018 года зафиксировано 25 тыс. ипотечных сделок. Следом идут Республика Башкортостан и Свердловская область - 24 и 23 тыс. сделок соответственно. Высокие показатели по объёму ипотечным сделок в данных субъектах Федерации обусловлено сочетанием достаточно высоких цен на жильё (в среднем около 60 тыс. руб. за кв. м.) и низкой средней заработной платы населения - 32 тыс. руб. в месяц. 

В первом полугодии 2018 года во всех регионах России наблюдается рост объема ипотечных сделок более чем на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Исключением стала только Республика Ингушетия, где было зафиксировано снижение количества ипотечных сделок на 12% (с 65 сделок в январе - июне 2017 года до 57 сделок в январе - июне 2018 года) (таблица 6, приложение 6).