Массовая оценка объекта недвижимости. 617802 Курсовая с практикой. 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4

• Название: 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4
• Анкор: Массовая оценка объекта недвижимости
• Дата: 28.04.2023
• Размер: 135.47 Kb.
• Имя файла: 617802 Курсовая с практикой.docx
• Тип: Реферат; #1095788
• страница: 1 из 8

Содержание

Введение 3

1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4

1.1. Назначение и особенности массовой оценки недвижимости 4

1.2. Методы и этапы проведения массовой оценки недвижимости 5

2. Практические аспекты применения методов массовой оценки недвижимости на примере ЦФО 9

2.1. Состав, структура и характеристика сегмента объектов недвижимости Центрального федерального округа 9

2.2. Оценка на примере земельного участка в Московской области 13

3. Рекомендации по совершенствованию применения методов массовой оценки объектов недвижимости 21

3.1. Проблемы применения методов массовой оценки объектов недвижимости 21

3.2. Возможные направления совершенствования применения массовой оценки объектов недвижимости 22

Заключение 25

Список использованных источников 26

Приложения 27

Введение

Актуальность темы исследования определяется тем, что в последнее время в связи с тем, что методы массовой оценки признаны Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, интерес к ним существенно повысился. В связи с выше сказанным появились публикации и монографии следующих авторов: В.Б. Безруков, В.Н. Бердникова, В.А. Боровкова, О.П. Гришина, В.А. Горемыкин, А.Г. Максимова, А.В. Пылаева. Это также дополнительно подчеркивает актуальность темы курсовой работы.

Кроме того, прокатилась волна семинаров, на которых проводится обучение методам массовой оценки практикующих оценщиков. При этом одной теме, наиболее важной, уделяется явно недостаточно внимания - теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят в масштабах страны ошибки в определении кадастровой стоимости. Ее обсуждение чрезвычайно важно с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития. Тема точности оценки также важна с точки зрения проблемы ответственности оценщика и проблемы оспаривания результатов оценки и кадастровой стоимости. Следует отметить, что за рубежом вопросы точности давно вышли за рамки научных дискуссий и стали объектом методических разработок и стандартов.

Все сказанное выше определило цель курсовой работы - рассмотреть порядок и особенности массовой оценки объекта недвижимости.

При этом в качестве объекта исследования выступает процесс оценки объектов недвижимости, а в качестве предмета - массовая оценка.

Достижение цели потребовало решения следующих основных задач:

- описать методы массовой оценки объектов недвижимости;

- на конкретном примере рассмотреть оценку рыночной стоимости методами массовой оценки в Центральном федеральном округе;

- сформулировать предложения по совершенствованию методов массовой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Цель и задачи исследования определили структуру курсовой работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости

1.1. Назначение и особенности массовой оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости применяется для определения стоимости большого числа объектов. Для этих целей используются стандартные методики и статистический анализ. Контроль качества полученных результатов на последнем этапе позволяет скорректировать главный недостаток этого вида оценки - отсутствие точности и индивидуального подхода к каждому конкретному объекту. Результаты также проходят процедуру сравнения с реальными рыночными ценами, и специалист оценивает степень отклонения по каждой группе объектов.

Раньше методы массовой оценки применялись для оценки имущества крупных организаций страны, таких как Сбербанк, Газпром, Роснефть, РЖД.

В настоящее время массовая оценка недвижимости активно применяется для определения кадастровой стоимости объектов городского, областного, регионального и федерального имущества, а также для целей налогообложения организаций и физических лиц, владеющих недвижимостью (оценивают, как городские земли, так и цеха предприятий, квартиры граждан). Именно данный вид оценки для этого подходит лучше всего - поскольку необходимо в сжатые сроки оценить сразу множество объектов различных видов.

Массовая оценка применяется и для целей приватизации: в настоящее время множество крупных государственных предприятий и организаций готовятся приватизировать большое число объектов недвижимости, которыми владеет.

Другими словами, всегда, когда речь идёт о необходимости оценить миллионы имущественных единиц, запускают массовую оценку. Она способна обеспечить потребности как государственного, так и частного сектора.

Базовая методология используется та же, что и при индивидуальной оценке. По сути массовая оценка недвижимости является подходом, который позволяет упростить процедуру оценивания большой группы объектов. Но они при этом должно соблюдаться главное условие - объекты должны быть однородными, т.е. обладать одинаковыми техническими и прочими важными для определения цены характеристиками.

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта. Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

В первую очередь для определённой однородной группы объектов определяются основные ценообразующие факторы. Учитываются движущие силы спроса и предложений на рынке достаточно обширной территории (например, области или даже региона). Данные сопоставляют с полученными в других регионах страны. На завершающем этапе проводится контроль качества или, как называют его в профессиональной среде, степень надежности результатов. Точность определения стоимости объектов проверяется статистическими данными.

Массовая оценка недвижимости позволяет в сжатые сроки оценить огромное число объектов - это её главный плюс. Но есть и существенный недостаток - как мы уже назвали, это отсутствие точности и индивидуального подхода. Каждый объект недвижимости уникален. И даже если многие характеристики его совпадают с группой однородных, может иметь место такое различие, которое существенно влияет на его стоимость.