Жилищное право. Дагестанский государственный университет народного хозяйства кафедра гражданское право далгатова аида османгаджиевна ибрагимова асият шамсудиновна жилищное право учебное пособие (курс лекций)
 Скачать 0.97 Mb.
|
|
2. В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются: 1) общее собрание членов жилищного кооператива; 2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива; 3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ). Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более 1/2 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более 3/4 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом. Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции). 61 Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ). Председатель правления жилищного кооператива: 1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива; 2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; 3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. Для осуществления контроля за финансово- хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем 3 года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ). Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива: 1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово- хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; 2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; 3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива. 3. В соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Реорганизация юридического лица означает его прекращение с правопреемством, т.е. права и обязанности одного юридического лица (одних 62 юридических лиц) переходят к другому (другим). Реорганизация может быть осуществлена путем слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Законодательством не предусматривается реорганизации жилищного кооператива путем слияния, присоединения, разделения и выделения, хотя и прямого запрета нет. Комментируемая статья предусматривает возможность преобразования как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья, правовое положение которого регулируется разделом VI Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно- строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса. Решение о реорганизации может быть принято лишь общим собранием кооператива в соответствии со ст. 117 Жилищного кодекса РФ. Такое решение может быть принято также конференцией кооператива, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом кооператива. В уставе кооператива целесообразно предусмотреть, что решение о реорганизации принимается квалифицированным большинством (2/3) членов кооператива, присутствующих на общем собрании (конференции). Жилищный кооператив считается преобразованным в товарищество собственников жилья с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При этом к вновь возникшему товариществу собственников жилья переходят права и обязанности кооператива в соответствии с передаточным актом. Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам жилищного кооператива влекут отказ в государственной регистрации товарищества собственников жилья. Регистрация реорганизации производится в соответствии с разделом V Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». В соответствии со ст. 14 этого закона в регистрирующий орган представляются следующие документы: а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации товарищества собственников жилья, создаваемого путем реорганизации, по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации; 63 б) учредительные документы товарищества собственников жилья, создаваемого путем преобразования (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); в) решение о создании товарищества собственников жилья; г) передаточный акт; е) документ об уплате государственной пошлины. Регистрация осуществляется в течение пяти дней со дня представления всех необходимых документов. Гарантии прав кредиторов реорганизованного юридического лица предусмотрены в ст. 60 ГК РФ. Так, в частности все кредиторы жилищного кооператива должны быть уведомлены о реорганизации и вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это юридическое лицо, и возмещения убытков. Согласно ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Реорганизация или ликвидация жилищного кооператива является исключительно компетенцией его учредителей, в данном случае членов ЖСК. Но решения общего собрания еще недостаточно. В соответствии со ст. 61 ГК РФ для ликвидации кооператива как юридического лица необходимо вступившее в законную силу решение суда. Ликвидация жилищного кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Основания ликвидации юридического лица, в том числе жилищного кооператива, предусмотрены в ст. 61 ГК РФ. Порядок ликвидации установлен ГК РФ (ст. 62, 63 ГК РФ), а также уставом кооператива. Решение о ликвидации жилищного кооператива должно приниматься общим собранием кооператива. Жилищный кооператив может быть ликвидирован: – по решению его участников, в том числе в связи с истечением срока, на который создан жилищный кооператив; – по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, – жилищный кооператив может быть ликвидирован в связи со сносом дома. Кроме того, жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего 64 государственную регистрацию юридических лиц. (ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В соответствии с п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Основанием для ликвидации жилищного кооператива может быть также признания его несостоятельным (банкротом) в соответствии со ст. 65 ГК РФ. Если стоимость имущества кооператива недостаточна для удовлетворения требований кредиторов, оно может быть ликвидировано только в порядке, предусмотренном ст. 65 ГК РФ. Жилищный кооператив может совместно с кредиторами принять решение об объявлении о своем банкротстве и о добровольной ликвидации. Основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Порядок ликвидации юридического лица, в том числе жилищного кооператива, определяется ст. 63 ГК РФ и включает в себя следующие действия: 1) Ликвидационная комиссия, назначенная общим собранием членов кооператива, помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации, порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации. Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации кооператива. 2) После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества жилищного кооператива, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием членов кооператива или органом, принявшими решение о ликвидации кооператива. В случаях, установленных законом, промежуточный ликвидационный баланс утверждается по согласованию с уполномоченным государственным органом. 3) Если имеющиеся у жилищного кооператива денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества кооператива с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. 4) Выплата денежных сумм кредиторам жилищного кооператива производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, 65 установленной статьей 64 ГК РФ, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом, начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса. При этом имущество членов кооператива, принадлежащее им на праве собственности, не подлежит продаже. 5) После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов кооператива или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица. В случаях, установленных законом, ликвидационный баланс утверждается по согласованию с уполномоченным государственным органом. 6) Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество жилищного кооператива передается его членам, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или уставом кооператива. 7) Ликвидация юридического лица считается завершенной, а жилищный кооператив – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. 8) Ликвидация жилищного кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги, уплачиваемых бывшими членами кооператива (ч. 3 ст. 157 Жилищного кодекса РФ). 4. Попытаемся рассмотреть регулирование основных отношений, связанных с членством в ЖК или ЖСК как учредителей, так и иных членов соответствующего кооператива. Регулирование указанных отношений осуществляется только уставом кооператива. Предоставление жилого помещения в домах ЖК или ЖСК. Правила предоставления жилых помещений в домах потребительских кооперативов, установленные ЖК РФ, существенно отличаются от соответствующих правил, установленных ЖК РСФСР. Ранее члену кооператива квартира предоставлялась по решению общего собрания, утвержденному исполнительным комитетом местного совета (местной администрацией), в соответствии с числом членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, установленным примерным уставом ЖСК. В настоящее время правила предоставления жилого помещения в домах ЖК и ЖСК следующие (ст. 124 ЖК РФ): а) решение общего собрания (конференции) членов кооператива является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме ЖК или ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса. При этом необходимо знать, что юридические последствия порождают только те решения общего собрания (конференции), которые приняты и оформлены в строгом соответствии с ЖК РФ и уставом кооператива; 66 б) решение общего собрания (конференции) является основанием для вселения лица в жилое помещение в доме ЖК или ЖСК. Прежде основанием заселения таких жилых помещений являлся ордер, выдаваемый исполкомами местных советов (см. ст. 118 ЖК РСФСР), а впоследствии — местными администрациями. В ЖК РФ институт «ордера» отсутствует. Это обстоятельство уменьшает роль администрирования в жилищных отношениях и является одним из достоинств действующего Кодекса. Предельный размер предоставляемого жилого помещения в ЖК или ЖСК ЖК РФ не ограничивает (в отличие от ЖК РСФСР). Он устанавливает только один критерий: размер помещения предоставляется члену кооператива в соответствии с размером его паевого взноса; в) основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе. Как уже говорилось ранее: для учредителей кооператива отношения членства возникают в момент государственной регистрации создаваемого кооператива в качестве юридического лица; для других членов кооператива отношения членства устанавливаются с момента уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием (конференцией) решения правления о приеме соответствующего лица в члены кооператива (ст. 121 ЖК РФ); особенности вступления в кооператив наследников члена кооператива, а также членов его семьи, не являющихся наследниками, но проживавших совместно с наследодателем, определяются по правилам ст. 131 ЖК РФ и будут рассмотрены нами ниже. Права члена кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, в сфере распоряжения жильем ограничены: он не вправе совершить сделку, влекущую отчуждение жилого помещения (продавать, дарить жилое помещение). Однако он может, с соблюдением положений ЖК РФ и устава кооператива, вселить в предоставленное ему жилое помещение временных жильцов (ст. 126 ЖК РФ), сдать все помещение или его часть внаем за плату (ст. 128 ЖК РФ). Право на пай члена ЖК или ЖСК. ЖК РФ не регламентирует порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива, они определяются уставом конкретного кооператива. При этом пай" может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам либо юридическим лицам (ст. 125 ЖК РФ). Паевой взнос в ЖК или ЖСК представляет собой денежный взнос, равный общей сумме покупной или строительной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Он может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение, 67 занимаемое членом кооператива, принадлежит на праве собственности конкретному ЖК или ЖСК как юридическому лицу. Член кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение в многоквартирном доме только в случае выплаты им паевого взноса полностью кооперативу (ст. 129 ЖК РФ). Прекращение членства в кооперативе происходит по следующим основаниям (ст. 130 ЖК РФ): а) добровольный выход члена кооператива. Заявление члена кооператива о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, установленном уставом кооператива; б) исключение члена кооператива на основании решения общего собрания (конференции) членов кооператива в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом кооператива; в) ликвидация юридического лица — члена кооператива; г) ликвидация самого кооператива; д) смерть гражданина — члена кооператива. В этом случае его наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению общего собрания (конференции) членов кооператива. Преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае наследования пая согласно ст. 131 ЖК РФ имеют следующие лица: а) супруг наследодателя при условии, что этот супруг имеет право на часть пая; б) наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с наследодателем, в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены кооператива; в) наследник члена кооператива, не проживающий совместно с наследодателем, в случае, если граждане, указанные в п. ϻаЋ и ϻбЋ, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены кооператива; г) член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, при условии: внесения им паевого взноса; отсутствия граждан, указанных в п. «а» - «в»; если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены кооператива либо откажутся от вступления в члены кооператива. Возврат паевого взноса члену ЖК или ЖСК, исключенному из ЖК или ЖСК, производится в следующем порядке (ст. 123 ЖК РФ): а) члену кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, предусмотренных уставом кооператива; 68 б) срок выплаты пая не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива. Выселение бывшего члена ЖК или ЖСК осуществляется в следующем порядке (ст. 133 ЖК РФ): а) член кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из кооператива; б) в случае отказа освободить жилое помещение указанные выше граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения |