Жилищное право. Дагестанский государственный университет народного хозяйства кафедра гражданское право далгатова аида османгаджиевна ибрагимова асият шамсудиновна жилищное право учебное пособие (курс лекций)
 Скачать 0.97 Mb.
|
|
Контрольные вопросы: 1. Организация и государственная регистрация жилищного, жилищно- строительного кооператива? Реорганизация и ликвидация жилищных кооперативов? 2. Право на вступление в кооператив. Прием в члены и прекращение членства в жилищном кооперативе? Предоставление жилых помещений? 3. Перечислите права и обязанности члена жилищного кооператива и членов его семьи. 4. Каков правовой статус временных жильцов, нанимателей в доме жилищного кооператива? 5. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива? 6. Основания и порядок обеспечение члена жилищного кооператива жилым помещением в связи со сносом дома? 69 Лекция 8. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ 1. Понятие, создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья 2. Права и обязанности товарищества собственников жилья 3. Органы управления товарищества собственников жилья 1. Понятие товарищества собственников жилья. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, в нескольких многоквартирных домах или нескольких жилых домов: для совместного управления общим имуществом, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом," осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Условия создания ТСЖ в многоквартирном доме: решения о создании товарищества собственников жилья и утверждении его устава принимаются собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такие решения считаются принятыми, если за них проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ); устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова ϻтоварищество собственников жилья, месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии 70 (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные ЖК РФ; в каждом доме может быть создано лишь одно товарищество; решение общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме оформляется протоколом собрания; протокол собрания, на котором было создано ТСЖ, должен быть подписан всеми его участниками, голосовавшими за создание ТСЖ (п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ); срок деятельности ТСЖ не органичен, если иное не предусмотрено уставом (п. 4 ст. 135 ЖК РФ). Условия создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах: если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах; перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ; решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме; особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. Условия создания ТСЖ в нескольких расположенных близко жилых домах, дачных домах с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами: если дома имеют общую границу, и в их пределах имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы 71 инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома; решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов; решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов. ТСЖ становится юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» органами ФНС России. Основные положения о регистрации ТСЖ: а) при государственной регистрации ТСЖ представляются: протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава; устав товарищества; сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; заявление о государственной регистрации ТСЖ; б) государственная регистрация всех юридических лиц осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня предоставления необходимых документов в регистрирующий орган; в) регистрация происходит путем внесения записи о создании ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц; г) размер государственной пошлины за регистрацию составляет 4000 руб.; д) факт государственной регистрации подтверждается Свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный счет и иные счета в банке (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ). Такие счета могут быть открыты как в российских, так и в иностранных банках. Правила реорганизации и ликвидации ТСЖ (ст. 140 и 141 ЖК РФ): а) реорганизация ТСЖ осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 140 ЖК РФ); б) ТСЖ по решению его общего собрания может быть преобразовано в ЖК или ЖСК; 72 в) ликвидация ТСЖ осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 141 ЖК РФ); г) общее собрание членов ТСЖ обязано принять решение о ликвидации товарищества в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 2. О членстве в ТСЖ (ст. 143 ЖК РФ): а) членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ; б) лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме после создания в нем ТСЖ, вправе стать членами товарищества" " лишь после возникновения у них права собственников на помещения этого дома; в) членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления члена товарищества о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности у него на помещение в многоквартирном доме; г) реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; д) член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения о себе и своевременно информировать правление товарищества об их изменении; е) членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме; ж) члены товарищества образуют высший орган управления ТСЖ — общее собрание; з) члены ТСЖ и собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, имеют право (ст. 143.1 ЖК РФ): получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ; предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых ми услуг и выполняемых работ; знакомиться с документами: уставом͙ ТСЖ; 73 реестром͙ его͙ членов; бухгалтерским͙ отчетом͙ ТСЖ; сметой͙ доходов͙ и͙ расходов͙ ТСЖ; протоколами͙ общих͙ собраний͙ членов͙ ТСЖ͙ и͙ др.͙(см.͙ч.͙3͙ ст. 143.1 ЖК РФ). Обязанности членов ТСЖ: а) предоставлять достоверные сведения: позволяющие идентифицировать их. Эти сведения необходимы для составления реестра членов ТСЖ (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ); о размерах их долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 143 ЖК РФ)." б) своевременно информировать правление ТСЖ об изменении их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ). Ответственность членов ТСЖ. Они ответственны только по своим обязательствам и не отвечают по обязательствам ТСЖ (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ). Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). К компетенции общего собрания членов ТСЖ ч. 2 ст. 145 ЖК РФ относит: внесение изменений в устав товарищества; принятие решений о реорганизации или ликвидации товарищества; избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, а также фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества; утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; рассмотрение жалоб на действия: правления товариществ, председателя правления товарищества, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; определение размера вознаграждения членов правления товарищества; 74 решение других вопросов, отнесенных к компетенции управления товарищества, предусмотренных ЖК РФ, иными федеральными законами и уставом товарищества. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья установлен ст. 146 ЖК РФ: а) лицо, по инициативе которого созывается общее собрание, направляет уведомление о его проведении и вручает его каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом); б) уведомление о проведении общего собрания направляется не позднее чем за 10 дней до даты его проведения; в) в уведомлении о проведении общего собрания указываются: сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание; место и время проведения общего собрания; повестка дня общего собрания; г) общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, не включенные в повестку дня; д) общее собрание правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей; е) в случае отсутствия на собрании кворума проводится повторное общее собрание членов товарищества собственников жилья; ж) решения общего собрания принимаются большинством общего числа голосов членов товарищества либо не менее чем 2/3 общего числа голосов членов товарищества, присутствующих на собрании при принятии решений: — о реорганизации или ликвидации товарищества; — получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; — направлении использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; — сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; з) общее собрание ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия — один из членов правления товарищества; и) уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений (жилое или нежилое) и решаемых вопросов. Правовое положение правления товарищества собственников жилья. Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества в следующем порядке (ст. 147 ЖК РФ): а) правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества; б) правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции: 75 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; общего собрания членов ТСЖ; " в) правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года; г) правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества; д) заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества; е) заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в таком заседании принимает участие не менее 50% общего числа членов правления товарищества; ж) решение правления ТСЖ оформляется протоколом. В обязанности правления ТСЖ в соответствии со ст. 148 ЖК РФ входят: а) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; б) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; в) составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; г) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; д) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; е) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; ж) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности; з) созыв и проведение общего собрания членов товарищества; и) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей. Председатель правления ТСЖ согласно ст. 149 ЖК РФ: а) избирается на срок, установленный уставом товарищества; б) обеспечивает выполнение решений правления, дает соответствующие указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества; в) действует без доверенности от имени товарищества; г) подписывает платежные документы; д) совершает сделки, не требующие обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества; е) разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества следующие документы: правила внутреннего распорядка товарищества для работников, обслуживающих многоквартирный дом; положение об оплате труда указанных работников. Правовое положение ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ. Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов товарищества не более 76 чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Функции ревизионной комиссии : контроль финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, т.е. осуществление так называемого внутреннего аудита; избрание из своего состава председателя ревизионной комиссии. Указанный орган (ч. 3 ст. 150 ЖК РФ): а) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества; б) представляет общему собранию членов товарищества: заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год; отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; в) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности. Средства и имущество товарищества собственников жилья. В собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное как внутри, так и за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ). Средства ТСЖ в соответствии с ч. 2 ст. 151 ЖК РФ состоят: а) из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества; б) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; в) субсидий: на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме; проведение текущего и капитального ремонта; предоставление отдельных видов коммунальных услуг; иных субсидий; г) прочих поступлений. В ТСЖ могут создаваться специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели, порядок образования которых определяется общим собранием членов товарищества. Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Хозяйственная деятельность ТСЖ. Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности (ч. 2 ст. 152 ЖК РФ): а) обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме; 77 б) строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; в) сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества согласно ч. 3 ст. 152 ЖК РФ используется в следующих целях: а) для оплаты общих расходов; б) направления в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества; в) предусмотренных уставом товарищества |