Исследование системы разработки и управления реализации инвестиционностроительных проектов.
 Скачать 257.13 Kb.
|
|
В данной таблице отражается структура затрат на строительство объекта. Здесь можно увидеть, что итоговая сумма затрат равна 827 408 902,01 руб. и складывается она с учетом итоговых затрат на реализацию проекта в 754 937 496,08 руб., затрат на страхование 10 944 000 руб., расходы на управление проектом 37 746 874 руб. и непредвиденные расходы в 23 780 531 руб. Также, в таблице представляется расшифровка некоторых затрат. Например, стоимость строительства 1-го кв.м. обойдется в 32 000 руб., а общая площадь здания 22 800 кв.м., соответственно, затраты на само строительство будут самыми высокими, а именно 729 600 000 руб. Отсюда складываются затраты на страхование, которые равны 1,5% от стоимости строительства, а именно 10 944 000 руб. Таб. 3.7 Сводный сметный расчет
В таблице 3.7 представлен сводный сметный расчет, позволяющий более подробно оценить количество необходимых средств на строительство, так как здесь приведена подробная расшифровка того, на что конкретно пойдут средства. Можно отметить, что основная часть средств будет израсходована на возведение основных объектов строительства 459 648 000 руб., а также на проектные и изыскательские работы 87 552 000 руб., объекты энергетического хозяйства 71 136 000 руб.  Рис. 3.4. Анализ затрат на подготовительный этап  Рис. 3.5. Соотношение заемных средств и средств дольщиков к собственным Таб. 3.8 Источники финансирования
Собственные средства составляют 30% от требуемых. Финансовая деятельность любого проекта включает в себя деятельность по привлечению кредитов, займов, уплате процентов по заемным средствам, возврат денежных средств. Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств, кредитов коммерческих банков и привлечения средств дольщиков. Собственное финансирование: Потребность проекта в собственном финансировании составила 248 222 670,60 руб. До получения разрешения на строительство проект финансируется за счет собственных средств, размер которых составляет 248 222 670,60 руб. Кредитное финансирование: • Сумма кредита составит 273 183 783,40 руб.; • Процентная ставка по кредиту составляет 17% годовых; • Валюта кредита – рубли; • Сумма процентов по кредиту – 38 130 156,69 руб. • Кредитная линия открывается на 6 квартале реализации проекта. Погашение процентов по кредиту планируется за счет собственных средств, средств дольщиков. Погашение кредита начинается на 8 квартале реализации проекта, сумма кредита погашается в полном объеме за счет поступлений от реализации жилых площадей.  Рис. 3.6. График финансирования Анализ эффективности проекта в целом Для того, чтобы оценить экономическую эффективность данного проекта, рассчитаны показатели: чистый дисконтированный доход (NPV); внутренняя норма дохода (IRR); период окупаемости проекта по дисконтированному потоку наличности; индекс доходности (ИД) Инвестиции предприятия на строительство жилого дома составляют 827 408 902,01 руб. Ежегодные планируемые поступления от продажи квартир начнутся с 8 квартала реализации проекта. Предполагаемый срок продажи жилых площадей составляет 8 кварталов. Размер поступлений от продаж показан в таблице 3.8. Таб. 3.9 Поступления от продажи квартир
Срок окупаемости по чистому потоку строительства жилого дома составит 35 месяцев. Простая норма прибыли = Прибыль / Капитальные вложения = 1 390 607 300 / 827 408 902,01 = 1,68. Ставка дисконтирования (Е) равна сумме безрисковой ставки, поправки на дополнительный риск на вложения в объект недвижимости, поправки на неэффективное управление и поправки на низкую ликвидность. Безрисковая ставка отражает минимальную компенсацию за вложенные средства с учетом фактора времени. В качестве безрисковой ставки в расчетах принята средняя ставка процента по рублевым депозитам сроком не менее одного года по выборке банков, относящихся к высшей категории надежности, которая на дату оценки составила 9,94%. К безрисковой ставке были добавлены следующие поправки: - на риск инвестирования в объекты недвижимости – 6,26% - низкую ликвидность объекта недвижимости в связи с относительно длительным сроком продажи – 6%; - инвестиционный менеджмент – 3,27%. Таким образом, ставка дисконтирования составит: Е = 9,94% + 6,26% + 6% + 3,27% = 25,47% Индекс доходности = (NPV / Капитальные вложения) + 1 = (92 057 573 / 827 408 902,01) + 1 = 1,11 Таб. 3.10 Показатели эффективности проекта
|