Кадастровые работы для постановки на государственный кадастровый учет машиномест в многоквартирном доме (на примере дома в г. Всеволожск Ленинградской области)
 Скачать 3.77 Mb.
|
|
ВВЕДЕНИЕ В течение последних лет проблема парковочных мест решается путем создания и эксплуатации многоуровневых парковок, в которых отведены определенные места для парковки автотранспорта. За такими местами закрепилось название «машино-места», которые с 01.01.2017 являются недвижимым имуществом. Однако большинство таких объектов в обычной практике выглядит как место для парковки, которое по проекту обособлено от других мест разметкой на полу. В настоящий момент машино-места подразделяются на два вида: разделенные на боксы и неограниченные внутренними строительными конструкциями (перегородками). С принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ, который вступил в силу с 01.01.2017, получил законодательное закрепление новый объект недвижимости - машино-место (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Дано его определение: машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Многоквартирный дом - здание, в котором расположены жилые помещения (квартиры), нежилые помещения, места общего пользования, общедомовое имущество. На сегодняшний день в практике кадастровых работ достаточно часто встречаются машино-места, расположенные в многоквартирных домах. Статистика показала, что ¼ доля регистрируемых на территории Ленинградской области многоквартирных домов имеют в своем составе машино-места, что говорит о востребованности кадастровых работ для постановки на учет машино-мест. Актуальность темы ВКР обусловлена необходимостью решения вопросов, вызванных процессом реализации преобразования ранее 14 Лист веден ие Введение № документа Подпись Дата Лист Изм существовавших объектов – нежилых помещений во вновь признанные на законодательном уровне – машино-места. Объектом исследования настоящей работы является процедура государственного кадастрового учета машино-мест, расположенных в многоквартирном доме. Предметом выступают закономерности, влияющие на содержание процедуры государственного кадастрового учета машино-мест. Целью работы является: определение содержания и особенностей кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет машино-мест, находящихся в многоквартирном доме. Поставлены следующие задачи для достижения цели: 1) Провести анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей порядок государственного кадастрового учета; 2) Выявить особенность постановки на кадастровый учет машино- мест; 3) Подготовить технический план, используя программный продукт «ПроГео»; 4) Определить размер платы за выполнение кадастровых работ по постановке на государственный кадастровый учет машино-мест. При написании данной выпускной работы использовались различные научные труды, статьи и учебники. Непосредственными источниками информации по данной теме послужили: законодательство РФ и нормативно- правовые акты, регулирующие отношения, связанные с кадастровой деятельностью. 15 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм 1. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ПРОЦЕДУРЫ ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ МАШИНО-МЕСТ 1.1. МАШИНО-МЕСТА КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ОБЪЕКТ ВЕЩНЫХ ПРАВ В пункте 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ [1] указано, что машино-местом является предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [12]. Одной из особенностей машино-места как объекта недвижимого имущества является создание объекта недвижимости из объекта капитального строительства путем выдела, так как ранее такие действия производились, в основном, лишь в отношении объектов недвижимости – земельных участков, а для объектов капитального строительства такое действие было практически невостребованным. Собственники долей в праве общей собственности на здание (помещение), предназначенное для размещения транспортных средств, могут осуществить выдел в натуре своих долей и зарегистрировать право собственности на свои машино-места. На рисунке 1.1 представлен перечень действий, необходимых для регистрации прав на машино-место. Таким образом, правовая регламентация машино-мест с января 2017 года максимально приближена к регулированию нежилых помещений. Существенным отличием от помещений является только отсутствие свойства осязаемости границ таких объектов недвижимости. И здесь больше усматривается приближение к регулированию земельных участков. Хотя машино-места и не обладают всеми признаками недвижимой вещи, их отнесение к указанной группе вещей вызвано практическими соображениями в целях обеспечения стабильного оборота машино-мест. 16 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм Рис. 1.1. Регистрация права собственности на машино-место Конечно, на практике редко кто обустраивает машино-место как отдельное изолированное помещение. Единственным признаком, индивидуализирующим машино-место, является его номер и границы, нанесенные краской на полу. Судебная практика считала это обстоятельство недостаточным для признания машино-места самостоятельным объектом недвижимости. В практике возникает большое количество проблем с определением порядка пользования и распоряжения машино-местом. В частности, передача машино-места в аренду требует созыва общего собрания участников общей долевой собственности, со всеми вытекающими последствиями. Продажа его третьему лицу предполагает соблюдение преимущественного права покупки остальных собственников. Поэтому следование этой позиции очень усложняет пользование и распоряжение машино-местами и, к тому же, влечет дополнительные расходы собственников. После постановки на государственный кадастровый учет здания (помещения), в котором находится машино-место, ранее была лишь возможна 17 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания (помещения) с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам или количеству машино-мест, находящихся в таких зданиях (помещениях). Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» решил проблемы собственников машино-мест и признал право машино-места считаться объектом недвижимости и объектом вещных прав. Во-первых, были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и в пункт 1 статьи 130 части первой дополнили абзацем следующего содержания: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [2]. Этим же 315-ФЗ [4] внесены изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и часть 1 статьи 24 изложена в следующей редакции: «Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера» [5]. Для регистрации машино-мест вносятся следующие данные, представленные на рисунке 1.2. 18 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм Рис. 1.2. Вносимые данные о машино-местах Таким образом, с 1 января 2017 года машино-места обрели правовой статус недвижимости и стали выступать в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота. 1.2. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА МАШИНО- МЕСТА Поскольку понятие машино-места как объекта недвижимости введено в законодательство только 01.01.2017 г., а паркинги существовали задолго до внесения изменений в нормативно-правовую базу, на сегодняшний день возникает потребность в приведении в соответствие ранее учтенных паркингов. До 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении. При этом количество сособственников могло быть значительным. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для возмездного отчуждения необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников, либо уведомить их о предстоящей продаже. 19 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм Кроме того, такие сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению, что в значительной степени приводило к дополнительным материальным расходам и временным потерям. В настоящее время законодательство значительно упростило жизнь обладателям машино-мест. Так, в ст. 6 Закона № 315-ФЗ [4] закреплено: если до дня вступления в силу данного закона были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), а также зарегистрировать право собственности на машино-место [5]. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ [2]. Прекращение общей долевой собственности на помещение, в границах которого располагаются объекты осуществляется тогда, когда выполняются оба условия, представленные на рисунке 1.3. 20 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм Рис. 1.3. Условия прекращения права общей долевой собственности Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест. Применение режима общей долевой собственности на здание или помещение, в котором размещены машино-места имеет свои сложности. Во- первых, осуществление прав долевого собственника возможно только по соглашению с другими собственниками. При недостижении согласия порядок пользования собственностью будет определяться решением суда (ст. 247 ГК РФ). Во-вторых, необходимо соблюдать право преимущественной покупки другими собственниками в случае намерения реализовать машино-место (ст. 250 ГК РФ). Данные требования в настоящее время усложняют пользование и распоряжение машино-местами, повышают транзакционные издержки таких собственников. Решение проблемы иногда находилось в возможности проведения кадастрового учета каждого машино-места как самостоятельного помещения, которое, по сути, помещением не являлось, и для достижения такого результата приходилось нарушать действующее законодательство. Однако первый паркинг, возведенный в историческом центре Санкт-Петербурга, в доме 3а по Волынскому переулку, прошел кадастровый учет как совокупность нежилых помещений, с регистрацией права собственности по каждому объекту – 21 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм нежилому помещению, самостоятельно. Именно такой вариант, когда на стадии проектирования и строительства, возможно сформировать самостоятельные объекты недвижимости как машино-места, в настоящий момент является самым беспроблемным с юридической точки зрения. Нежилое здание – паркинг, или жилое здание - многоквартирный дом со встроенным паркингом могут быть поставлены на государственный кадастровый учет одновременно со всеми помещениями и машино-местами, его (здание), составляющими. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в случае, если объект создан или образован. Для машино-мест такие ситуации возможны, когда на государственном кадастровом учете уже стоят объекты – нежилые здания или нежилые помещения, из которых будет создан или образован новый объект. Если нежилое помещение (здание) подвергается процедуре раздела, то результатом этого действия будут вновь образуемые объекты, причем исходный объект прекращает свое существование. Если нежилое помещение (здание) подвергается процедуре выдела, то результатом этого действия будут вновь созданные объекты, причем исходный объект остается в измененных границах и с измененной площадью, но сохраняет свой уникальный кадастровый номер, то есть считается измененным, а не созданным. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные в результате раздела объекты недвижимости или собственника доли исходного объекта недвижимости, из которого создан новый объект недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные в результате выдела объекты недвижимости. Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав в связи с созданием объекта недвижимости 22 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, то есть, когда происходит постановка на государственный кадастровый учет вновь созданного многоквартирного дома или нежилого здания. Постановка на государственный кадастровый учет таких объектов осуществляется для многоквартирного дома в обязательном порядке одновременно со всеми жилыми квартирами, нежилыми помещениями, машино-местами и местами общего пользования, а для нежилого здания или сооружения по желанию заказчика кадастровых работ может быть проведен государственный кадастровый учет одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание, сооружение всех нежилых помещений и машино-мест, составляющих нежилое здание либо в отношении всех помещений и машино-мест в здании, сооружении одновременно в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [5]. В случае, если в настоящий момент на государственном кадастровом учете находятся помещения, составляющие нежилое здание, их собственнику надлежит снять с государственного кадастрового учета как объекты, не являющиеся объектами прав. Для многоквартирного дома и нежилого здания, поставленных на государственный кадастровый учет по Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в отношении машино-мест, расположенных в нежилом здании и поставленных на государственный кадастровый учет одновременно в случае, если право собственности на это здание уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, проводится на все вновь созданные объекты одновременно с подачей заявления о прекращении права собственности на нежилое здание. Кроме того, государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости по заявлению собственника такого объекта. Для рассматриваемых машино-мест 23 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм это возможно в случае изменения технических характеристик объекта в результате перепланировки или, например, наличия реестровой ошибки. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, если имеет место возникновение права на созданный объект недвижимости в случае, когда государственный кадастровый учет проводился без государственной регистрации прав. Этот момент относится как раз к многоквартирным домам, поставленным на государственный кадастровый учет одновременно со всеми жилыми квартирами, нежилыми помещениями, машино-местами и местами общего пользования. В данном случае так называемые дольщики, то есть участники долевого строительства многоквартирного дома, имея на руках Акт приема- передачи на вновь созданное машино-место, будут регистрировать свои права на объекты недвижимости – машино-места. Стоит отметить, что Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета проводится также в случае перехода права на объект недвижимости, то есть при продаже, дарении и т.п. обращаться за государственным кадастровым учетом не требуется, а государственная регистрация прав осуществляется по заявление лица, право которого на объект недвижимости возникает. Сроки кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены статьей 16 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и составляют 5–12 рабочих дней с даты приема заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию прав [5]. Размер госпошлины за регистрацию права собственности установлен Налоговым кодексом РФ и составляет для физических лиц две тысячи рублей. |