Кадастровые работы для постановки на государственный кадастровый учет машиномест в многоквартирном доме (на примере дома в г. Всеволожск Ленинградской области)
 Скачать 3.77 Mb.
|
|
1.6. ВЫВОДЫ ПО 1 ГЛАВЕ В ходе анализа нормативно-правовой документации в отношении постановки на кадастровый учет машино-мест выявлены особенности в формировании таких объектов недвижимости, а также специфика их описания и определения их характеристик, сведения о которых подлежат внесению в ЕГРН. Проведенный анализ данных позволил доказать актуальность темы ВКР на основе достоверных данных из открытых источников: официального сайта Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. В ходе исследований было установлено, что на сегодняшний день ¼ доля регистрируемых на территории Ленинградской области многоквартирных домов имеют в своем составе машино-места, что говорит о востребованности кадастровых работ для постановки на учет машино-мест. Кроме того, имеет место стабильная востребованность в регистрации зданий с машино-местами на фоне общего снижения объектов на 6 % в период с 2018 по 2019 г.г. Таким образом, машино-места на сегодняшний день имеют высокую значимость в кадастровых отношениях ввиду изменения законодательства и возведения соответствующих объектов в ранг недвижимого имущества. 36 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм 2. КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ В ОТНОШЕНИИ МАШИНО-МЕСТ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В Г. ВСЕВОЛОЖСК 2.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА КАДАСТРОВЫХ РАБОТ При написании настоящей выпускной квалификационной работы исследование проводится в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Центральная, д. 10, к. 2. Многоквартирный дом находится в границах земельного участка общей площадью 1308.5 кв.м с кадастровым номером 47:07:1302077:2965. Категория земель – земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования – для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов). Территория земельного участка под многоквартирным домом (д.10, к.2) ограничена: • С северной стороны - многоквартирным домом этажностью – 14 этажей (вид разрешенного использования земельного участка – для многоквартирной застройки); • С восточной стороны - многоквартирным домом этажностью – 14 этажей (вид разрешенного использования земельного участка – для многоквартирной застройки), а также подъезд с Центральной улицы; • С южной стороны – Невской улицей; • С западной стороны – проспектом Добровольского. Основные подъезды к многоквартирному дому организованы с Центральной улицы. Окружение данного многоквартирного дома, описанного выше, представлено на рисунке 2.1. 37 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм Рис. 2.1. Схема местоположения многоквартирного дома (д.10, к2) Здание, в котором расположены машино-места, представляет собой жилой многоквартирный дом, этажностью – 14 этажей. В уровне первого этажа запроектирован паркинг закрытого типа, предназначенный для размещения автомобилей малого и среднего класса. В паркинге размещают: − Автостоянка на 51 место; − Подсобные помещения автостоянки; − Технические помещения автостоянки; − Насосные помещения. 2.2. ОСОБЕННОСТИ ПОСТАНОВКИ НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ МАШИНО-МЕСТ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ Машино-места могут входить в состав как нежилых зданий и сооружений, а также и располагаться многоквартирных домах. В исследовании данной выпускной квалификационной работы объектами кадастрового учета являются машино-места, расположенные в подземном паркинге многоквартирного дома в г. Всеволожск. 38 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм Для таких объектов недвижимости государственный кадастровый учет осуществляют в двух вариантах, и выбирается тот или иной вариант в зависимости от вида объекта. Таким образом, после вступления в силу 01.01.2017 г. поправок в законодательство, машино-места подлежат кадастровому учету в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Так, если данный объект расположен в многоквартирном доме и границы машино- места установлены проектной документацией на такой дом, то информация о нем должна включаться в технический план многоквартирного дома, и кадастровый учет должен осуществляться в отношении обоих объектов одновременно [5]. При втором варианте выполнения процедуры государственного кадастрового учета, применяются для тех объектов, то есть машино-мест, сведения о правах, на которые уже содержатся в ЕГРН, но при этом такие объекты зарегистрированы в нем как доли в праве общей собственности на данное нежилое помещение, в котором они расположены, в данном случае с паркингом многоквартирного дома. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 нежилыми помещениями предусмотрено признание подземных автостоянок, предназначенных для размещения транспортных средств. Таким образом, для собственников этих долей Федеральным законом № 315-ФЗ предусмотрены переходные положения, которые позволяют им осуществить выдел в натуре своей доли, определением границ машино-места, а также зарегистрировать на него право собственности [4]. У данного варианта государственного кадастрового учета имеются свои особенности, так как пользование, владение и распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности регулируется гражданским законодательством. Нормы устанавливают ограничения для правообладателей долей данного имущества. Согласно ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ каждый собственник в праве пользоваться, владеть и распоряжаться данным имуществом только при наличии соглашений всех участников такой долевой собственности или же по решению суда. Следовательно, при выделении долей 39 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм в паркинге необходимо подготовить соглашение всех собственников долевой собственности или решение общего собрания собственников такого помещения, в котором располагаются принадлежащие им доли и которые могут являться основанием для подготовки технического плана [8]. Нормами Федерального закона № 315-ФЗ предусматривается процедура выдела долей из общего имущества, но при всем этом единичные выделения долей приводят к уменьшению исходного преобразуемого помещения, где такая доля находилась ранее, что является не верным. При проведении такой процедуры постановки на учет с выделом конкретной доли, то формировать места общего пользования необходимо сразу, иначе такое приводит к уменьшению оставшихся долей у других собственников [4]. В данном исследовании предусматривается подготовка технического плана для постановки на государственный кадастровый учет машино-мест и проводится она по второму варианту постановки на учет, так как данный дом был учтен до 01.01.2017 г., а паркинг в нем учитывался, как одно нежилое помещение. Следовательно, все объекты в данном нежилом помещении на момент проведения кадастровых работ представляли из себя доли в общедолевой собственности и цель работы произвести раздел нежилого помещения для образования самостоятельных объектов недвижимости, то есть машино-мест. Переоформление машино-мест, как самостоятельный объект недвижимости, несет в себе выгоду для правообладателей таких машино-мест, так как это позволяет им распоряжаться своим имуществом в полной мере и при этом не зависеть от других собственников таких машино-мест. Далее (рисунок 2.2) описан процесс выполнения работ по образованию пятидесяти одного машино-места расположенных по адресу Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Центральная, дом 10, корпус 2, в результате раздела помещения с кадастровым номером 47:07:1302077:3229. 40 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм Рис. 2.2. Процесс выполнения работ по образованию машино-места Полученные измерения объекта фиксируются для последующей камеральной обработки и отображения в техническом плане. Пример схемы определения расстояний машино-места представлен на рисунке 2.3. Рис. 2.3. Пример схемы определения расстояний машино-мест В рамках подготовки технического плана машино-мест учитываются следующие особенности: • Назначение помещения указывается «нежилое»; • В разделе «Характеристики объекта недвижимости» указываются параметры машино-места; 41 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм • В разделе «Заключение кадастрового инженера» описывается, что технический план подготовлен в отношении объекта недвижимости, а именно машино-места и содержит сведения об описании его местоположения. При формировании технического плана в отношении машино-места формируются следующие разделы технического плана [8] (рисунок 2.4): Рис. 2.4. Разделы технического плана в отношении машино-места В данном случае преобразуется одно нежилое помещение, в результате чего образуется 51 машино-место, в соответствии с. п.17 Приказа Минэкономразвития РФ № 953, необходимо подготовить технический план в форме одного документа и при этом, включить в него такое количество разделов, перечисленных выше под номерами «3» (только для машино-мест), «4», «6» и, при необходимости, «5», чтобы оно совпадало с количеством образуемых объектов недвижимости [8]. 42 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм 2.3. ПОДГОТОВКА ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА В ПРОГРАММНОМ ПРОДУКТЕ «ПРОГЕО» Программа ПроГео (рисунок 2.5) предназначена для кадастровых инженеров и обеспечивает полный набор необходимых средств, автоматизирующих процесс подготовки документов. Программа обрабатывает геодезические данные и формирует такие документы как: Межевой План, Технический План, Проект Межевания, Карта (план), Акт обследования, Декларация об объекте недвижимости, Схема расположения на КПТ. Рис. 2.5. Программный продукт «ПроГео» ПроГео позволяет: − создавать электронный файл формата XML (при необходимости ZIP архив) в соответствии со схемами, представленными на сайте Росреестра; − осуществлять подпись файлов с помощью ЭЦП, установленной на компьютере; − отправлять межевые, технические планы, а также дополнительные документы на портал Росреестра бесплатно непосредственно через интерфейс программы; − автоматически формировать необходимую текстовую и графическую части пакета документации; − заказать кадастровые выписки, паспорта, КПТ через интерфейс программы; 43 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм − импортировать кадастровые выписки, паспорта, КПТ, ЕГРП, данные из популярных CAD программ, файлов, созданных в специализированных геодезических приложениях, а также из файлов произвольного формата; − подготовить файлы для экспорта в программы Панорамаредактор, MapInfo, CredoDAT,Технокад. Создавать проекты можно как «с нуля», так и на основе импортированных данных. Программой обрабатываются любые, в том числе многоконтурные земельные участки и единые землепользования. Все компоненты программы ПроГео разрабатываются и обновляются в соответствии со всеми актуальными нормативными документами. Программа позволяет автоматизировано формировать документы в электронном и печатном виде. «ПроГео» - лицензированный платный программный продукт, при этом в нем существует демоверсия, что позволяет пользователю ознакомиться с функционалом программы, но при этом сохранить проект будет невозможно. В отношении исследуемых объектов формируется один технический план, в виду того, что производится процедура раздела нежилого помещения, в рамках которой исходное помещение прекращает свое фактическое и правовое существование, то есть такое помещение снимается с кадастрового учета и на него регистрируется прекращение прав, после из него формируются новые объекты недвижимости – машино-места. В начале работы в программе создается новый проект, в котором будет производится вся работа по формированию технического плана. В начале заполняются данные текстовой части плана. В «Данные проекта» вносятся общие сведения о выполняемых кадастровых работах. В разделе «Общее» заполняем соответствующие графы, и они содержат следующие данные: 44 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм • Выбор типа проекта (рисунок 2.6); Рис. 2.6. Выбор типа проекта «Технический план» • Адрес объекта недвижимости; Согласно КЛАДР выбираем адрес объекта (рисунок 2.7) и принимаем код КЛАДР. Рис. 2.7. Выбор адреса объекта по КЛАДР • Сведения о заказчике кадастровых работ (рисунок 2.8); В графе «заказчик» выбираем «юридическое лицо» и заполняем поля «наименование организации», «ОГРН» и «ИНН». 45 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм Рис. 2.8. Сведения о заказчике кадастровых работ • Сведения о договоре выполнения кадастровых работ; • Дата подготовки технического плана; • Общие сведения о выполнении кадастровых работ: Для заполнения поля «Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с» предлагается выбрать из панели подсказок вид кадастровых работ, в соответствии с п. 24 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (рисунок 2.9) [8]. Рис. 2.9. Окно с указанием вида выполняемых кадастровых работ • Сведения о кадастровом инженере (рисунок 2.10). Рис. 2.10. Общие сведения о кадастровом инженере 46 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм Следующим этапом формирования технического плана является заполнение вкладки «Используемые документы» (рисунок 2.11), в которой необходимо заполнить сведения о всех документах, на основании которых подготавливался технический план, а также иных документах, которые использовались при его подготовке. Рис. 2.11. Заполнение поля «Используемые документы» Полный перечень исходных документов представлен на рисунке 2.12. Рис. 2.12. Перечень используемых документов 47 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм Данные об образуемых в результате раздела машино-местах вносятся в раздел «Добавить машино-места» -> «Данные машино-мест». При заполнении необходимо указывать способ образования – «раздел»; кадастровый номер исходного объекта (исходного помещения); номер кадастрового квартала; кадастровый номер многоквартирного дома, в котором расположены машино- места; площадь и адрес машино-места (рисунок 2.13). Данные вводятся по каждому из 51 образуемому машино-месту. Рис.2.13. Заполнение вкладки «Данные машино-мест» Также вносятся сведения о расположении машино-места (рисунок 2.14). В данный раздел добавляется путь к графической части – плану этажа. Эти действия выполняются для каждого машино-места. 48 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм Рис.2.14. Заполнение вкладки «Расположение» Завершающим разделом текстовой части является «Заключение кадастрового инженера», который оформляется в виде связного текста (рисунок 2.15). Рис. 2.15. Заключение кадастрового инженера После заполнения всех необходимых вкладок технического плана сформированная текстовая часть документа готова к выводу на печать. Графическая часть технического плана представляет из себя воспроизведение результатов обмеров, которые выполнялись в рамках полевых работ, в виде Планов этажа (части этажа) на каждый вновь образуемый объект недвижимости, и они включаются в состав технического плана. 49 Лист веден ие 2. Кадастровые работы в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме в г. Всеволожск № документа Подпись Дата Лист Изм 2.4. ВЫВОДЫ ПО 2 ГЛАВЕ Проведя анализ процедуры постановки на государственный кадастровый учет машино-мест в паркинге многоквартирного дома были выявлены особенности формирования таких объектов недвижимости, а так же особенность их описания и определения их характеристик, сведения о которых подлежат внесению в ЕГРН. При выполнении кадастровых работ был подготовлен технический план в связи с образованием пятидесяти одного машино-места, в результате раздела одного нежилого помещения с кадастровым номером 47:07:1302077:3229, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Центральная, дом 10, корпус 2. Подготовленный технический план содержит в себе 209 страниц, поэтому в рамках ВКР в Приложении А представлен фрагмент сформированного технического плана. Планы графической части технического плана подготовлены с использованием САПР PlanTracer Техплан Pro, в соответствии с требованиями к их оформлению, регламентированными Приказом Минэкономразвития РФ № 953. Планы подготовлены на каждое вновь образованное машино-место в количестве 51 шт. В приложении Б представлен один из листов графической части (Плана). |