Кадастровые работы для постановки на государственный кадастровый учет машиномест в многоквартирном доме (на примере дома в г. Всеволожск Ленинградской области)
 Скачать 3.77 Mb.
|
|
1.3. ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ ПО ОБРАЗОВАНИЮ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – МАШИНО-МЕСТО Кадастровый учет машино-места осуществляется на основе предоставленного технического плана. В целях подготовки технического плана машино-места, необходимого для осуществления его государственного кадастрового учета, заключается договор с кадастровым инженером. При этом в качестве представляемых заказчиком кадастровых работ исходных документов, на основании которых в технический план вносятся сведения о машино-месте, за исключением значения его площади и местоположения в пределах этажа здания или сооружения, могут быть предоставлены следующие документы, отображенные на рисунке 1.4. [5]. Рис. 1.4. Перечень документов, содержащих сведения о машино-местах Местоположение машино-мест может устанавливаться посредством вариантов, представленных на рисунке 1.5. 25 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм Рис. 1.5. Варианты установления местоположения машино-мест В результате этих действий границы машино-места определяются в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) [12]. Данный порядок определения границ позволит устанавливать местонахождение машино-мест и избежать их отображения в отрыве от этажа или помещения. Таким образом, установление границ машино-места скорее аналогично установлению границ земельного участка, нежели границ объекта капитального строительства [7]. 26 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм Приказом Минэкономразвития России от 07 декабря 2016 года № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размерах машино- места» установлены минимально и максимально допустимых размерах машино-места [7], а именно: − минимально допустимый размер машино-мест 5,3 х 2,5 м; − максимально допустимый размер машино-мест 6,2 х 3,6 м. В зависимости от объектов прав существует несколько вариантов проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на машино-места [10]: 1. На кадастровом учете стоит нежилое здание (помещение), назначение – паркинг (гараж, автостоянка и т.п.), а право собственности на такой объект зарегистрировано за неким сообществом людей: это может быть Кооператив, Общество, Застройщик, юридическое лицо. Пункт 5 статьи 41 218-ФЗ гласит: «при прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются» [5]. Таким образом, при образовании машино-мест из единого объекта недвижимости могут возникнуть сложности, вызванные невозможностью собрать одновременно всех собственников вновь образованных объектов недвижимости для проведения одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав всех вновь созданных объектов недвижимости. Решением проблемы является предварительная работа с членами Кооператива, заблаговременная подготовка нотариальных доверенностей на проводимые действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав отдельных членов Кооператива, желающих выделить свое машино-место как самостоятельный объект недвижимости и объект вещных 27 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм прав, собрание членов Кооператива и принятие решения о регистрации прав собственности на невостребованные машино-места опять же на Кооператив [2]. 2. На кадастровом учете стоит нежилое помещение – паркинг, право собственности зарегистрировано на одно лицо, например, Застройщик, не реализовав машино-места по договорам долевого участия, после сдачи объекта в эксплуатацию вынужден был зарегистрировать право собственности на себя. В этом случае постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на машино-места, расположенные во встроенном нежилом помещении, должны осуществляться одновременно в отношении всех машино-мест. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения права на нежилое помещение осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на указанные машино-места на основании соответствующих заявлений [5]. При этом в разделе «Характеристики объекта недвижимости» технического плана, подготовленного в отношении машино- мест, в строке «3» в качестве кадастрового номера исходного объекта должен быть указан кадастровый номер данного нежилого помещения, в строке «6» в качестве кадастрового номера иного объекта недвижимости, в пределах (в составе) которого расположен объект недвижимости – кадастровый номер здания, в котором образованы машино-места. В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 [8] при выполнении кадастровых работ одновременно в отношении всех помещений, машино-мест в здании, сооружении, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в ЕГРН, а также в случае образования помещений в результате перепланировки подготавливается один технический план, содержащий разделы "Описание местоположения объекта недвижимости" (в отношении машино-мест), «Характеристики объекта недвижимости», «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» (в отношении помещений, при необходимости), «Заключение кадастрового инженера», «Схема геодезических построений» (при необходимости), «План объекта 28 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм недвижимости, План этажа (этажей), План части этажа (этажей)». Названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого помещения, машино-места. 3. На кадастровом учете стоит нежилое помещение, с множеством правообладателей, долевая собственность. Причем доля у каждого правообладателя разная: 130/10779, 150/10779, 180/10779 и т.д. Такие размеры долей в общей долевой собственности уже говорят о том, что доля в праве определена в натуре, т.е. собственник обладает какой-то конкретной частью помещения. В случае, если заказчик кадастровых работ является правообладателем доли в нежилом помещении, и эта доля выделена в натуре, право пользования и распоряжения закреплено за конкретным местом в паркинге, и такой объект имеет техническую характеристику – площадь, которая отражается не только в правоустанавливающих документах, но в самом значении доли: например, при доле в праве 130/10779 помещения площадью 1077,9 кв.м. эта доля будет составлять 13 кв.м., кадастровому инженеру следует подготовить технический план машино-места в связи с выделом в натуре доли и в этом случае согласие иных участников долевой собственности не требуется. 4. На кадастровом учете стоит нежилое помещение, с определенным числом машино-мест. Причем доля у каждого правообладателя одинаковая: 1/300. Такие размеры долей в общей долевой собственности уже говорят о том, что доля в праве не определена в натуре, т.е. собственник обладает некой неконкретной частью помещения. Для реализации его права потребуется участие и согласие всех дольщиков данного помещения. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещении и регистрации права собственности на машино-место, если ранее доля в натуре не была определена, то есть была указана в равных долях для каждого сособственника, и право владения и пользования не было закреплено за конкретным местом в нежилом помещении, потребуется подготовить соглашение всех собственников или решение общего собрания, определяющие 29 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности либо согласие иных участников долевой собственности на это нежилое помещение на выдел в натуре доли заявителя в праве общей долевой собственности на данное помещение. При наличии такого документа также может быть изготовлен технический план конкретного машино-места в связи с выделом в натуре доли и в этом случае при заявлении о регистрации права на образованный объект недвижимости – машино-место в связи с выделом доли согласие иных участников долевой собственности также не потребуется. Данная позиция изложена в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» № 10-3746/17 от 01.08.2017. 5. На кадастровом учете стоит нежилое помещение – бокс под машино место, которое может быть расположено как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме. Обладатели таких машино-мест могут самостоятельно подать заявление в Росреестр о признании их нежилого помещения как машино-места. 1.4. ТРЕБОВАНИЯ К ПОДГОТОВКЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА МАШИНО-МЕСТА Технический план – это документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер [5]. Технический план подготавливается на основе Приказа Министерства экономического развития РФ №953. Технический план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы (рис. 1.6, 1.7) [8]. 30 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм Рис. 1.6. Части и разделы Технического плана Рис. 1.7. Классификация разделов Технического плана Обязательному включению в состав технического плана независимо от вида кадастровых работ подлежат следующие разделы: 1) общие сведения о кадастровых работах; 2) исходные данные; 3) сведения о выполненных измерениях и расчетах (кроме случая подготовки технического плана в отношении помещения); 4) характеристики помещений в здании, сооружении; 5) заключение кадастрового инженера (в случае подготовки технического плана в отношении линейного сооружения, расположенного более чем в одном кадастровом округе); 31 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм 6) чертеж (кроме случая подготовки технического плана в отношении помещения, единого недвижимого комплекса); 7) план этажа (этажей), план части этажа (этажей), план объекта недвижимости, план части объекта недвижимости (кроме случая подготовки технического плана в отношении объекта незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса); 8) приложение. В состав технического плана машино-места не включаются разделы «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» (за исключением случаев, установленных Требованиями), «Характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении», «Схема геодезических построений», «Схема». В случае если по желанию заказчика кадастровых работ местоположение машино-места установлено путем определения координат одной или нескольких характерных точек границ помещения, в котором расположены машино-места, и (или) местоположение границ машино-места установлено путем дополнительного определения координат специальных меток, в состав технического плана машино-места включаются также разделы «Сведения о выполненных измерениях и расчетах», «Схема геодезических построений». При выполнении кадастровых работ одновременно в отношении всех машино-мест в здании, сооружении, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в ЕГРН, подготавливается один технический план, содержащий разделы «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера», «Схема геодезических построений» (при необходимости), «План объекта недвижимости, План этажа (этажей), План части этажа (этажей)». Названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого машино-места. Технический план здания, сооружения может содержать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета всех машино-мест в здании, сооружении. Технический план здания, сооружения в обязательном 32 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности - планы здания, сооружения. Технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных. Документы, подготовленные на бумажном носителе, которые в соответствии с Требованиями подлежат включению в состав приложения, оформляются в форме электронных образов бумажных документов в виде файлов в формате PDF, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего технический план. План этажа либо план части этажа, а в случае отсутствия у здания, сооружения этажей - план здания, сооружения либо план части здания, сооружения оформляются в виде файла в формате JPEG. Электронный образ документа должен обеспечивать визуальную идентичность его бумажному оригиналу в масштабе 1:1. Качество представленных электронных образов документов и документов в формате JPEG должно позволять в полном объеме прочитать текст документа и распознать его реквизиты. Если бумажный документ состоит из двух и более листов, электронный образ такого бумажного документа в формате PDF формируется в виде одного файла. Для сканирования документов необходимо использовать полноцветный режим с разрешением 300 dpi. Документы в формате JPEG должны быть выполнены в 24-битном цветовом пространстве. Разрешение изображения не должно быть меньше 250 dpi и больше 450 dpi. Графическая часть технического плана оформляется в масштабе 1:100 на листах формата А4, а в случае, когда местоположение не может быть отображено на данном формате, то графическая часть оформляется в масштабе 1:200 на листах с большим форматом. Оформление плана этажа, то есть части объекта производится с точностью до ± 5 мм. 33 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм 1.5. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ МАШИНО- МЕСТ Ввиду того, что с 2017 г. законодательство в области регистрации машино-мест претерпело ряд изменений, и кадастровые работы в отношении таких объектов в настоящий момент пользуются большим спросом, в ходе выпускной квалификационной работы был проведен сбор и анализ данных о востребованности машино-мест при строительстве многоквартирных домов в период с 2018 по 2019 г. В рамках анализа использованы данные о выданных разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию, расположенных на территории Ленинградской области, в период с 2018 по 2019 г.г. Данные получены посредством доступа к реестрам, размещенным на официальном сайте Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (далее – Комитет). Полученную информацию можно использовать для анализа, т.к. по требованиям действующего законодательства при вводе объектов в эксплуатацию органом, уполномоченным на выдачу разрешений, одновременно направляются документы для государственного кадастрового учета данных объектов. Таким образом, если объекты введены в эксплуатацию, они должны стоять на кадастровом учете. Проверка данных объектов по базе Росреестра подтвердила их наличие в ЕГРН. В реестрах Комитета находится около 150 объектов по каждому году. Для анализа из полного перечня объектов были отобраны многоквартирные дома. На основе составленных выборок было установлено количество многоквартирных домов, зарегистрированных со встроенными машино- местами и без них (таблица 1.1). Таблица 1.1 - Количественное соотношение зарегистрированных многоквартирных домов Год С машино-местами Без машино-мест Всего многоквартирных домов 2018 16 53 69 2019 16 49 65 34 Лист веден ие 1. Анализ современного состояния процедуры постановки на кадастровый учет машино-мест № документа Подпись Дата Лист Изм Данные, представленные в таблице 1.1, свидетельствуют о стабильной востребованности в регистрации зданий с машино-местами на фоне общего снижения объектов на 6 % (рисунок 1.8). Рис. 1.8. Количественное соотношение зарегистрированных многоквартирных домов Таким образом, доля многоквартирных домов с машино-местами с 2018 по 2019 г. г. выросла с 23 % до 25 % (рисунок 1.9). Рис. 1.9. Процентное соотношение зарегистрированных многоквартирных домов: а) – по состоянию на 2018 год; б) – по состоянию на 2019 год Статистика показала, что на сегодняшний день ¼ доля регистрируемых на территории Ленинградской области многоквартирных домов имеют в своем составе машино-места, что говорит о востребованности кадастровых работ для постановки на учет машино-мест. |