Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций-converted (2).. Конспект лекций для студентов направления подготовки 030504 Экономика предприятия

• Название: Конспект лекций для студентов направления подготовки 030504 Экономика предприятия
• Дата: 25.10.2018
• Размер: 477.49 Kb.
• Имя файла: Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций-converted (2)..docx
• Тип: Конспект лекций; #54531
• страница: 15 из 36

Методические основы оценки стоимости земельных участков Нормативная денежная оценка земельных участков наиболее

часто проводится в таких случаях:

• 
  определения размера земельного налога;
  
• 
  определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности;
  
• 
  определения размера государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону;
  
• 
  определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;
  
• 
  разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.
  

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится в таких случаях:

• 
  отчуждение и страхования земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности;
  
• 
  залога земельного участка в соответствии с законом;
  

• 
  определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта;
  
• 
  определение стоимости земельных участков, которые принадлежат государству или находятся в коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества;
  
• 
  определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, которое является собственником земельного участка;
  
• 
  выделение или определение доли государства или территориальной общины в составе земельных участков, находящихся в общей собственности;
  
• 
  отражение стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством Украины;
  
• 
  определение убытков владельцов или землепользователей в случаях, установленных законом или договором;
  
• 
  других случаях.
  

Экспертная денежная оценка земельных участков осуществляется на основе следующих методических подходов:

• 
  капитализация чистого операционного или рентного дохода от использования земельного участка (доходный);
  
• 
  сопоставление цен продажи подобных земельных участков (сравнительный);
  
• 
  учёт затрат на земельные улучшения (затратный сравнительный, затратный доходный).
  

В рамках этих подходов сложились различные методы, выбор которых зависит от особенностей объекта оценки:

• 
  земельный участок с улучшениями или без;
  
• 
  он является объектом рынка купли-продажи или рынка аренды.
  

Методы сравнительного и доходного подходов используются для определения стоимости свободных от улучшений земельных участков. Для оценки улучшенных участков применяют методы, построенные на сочетании сравнительного или доходного подходов с элементами затратного.

Методический подход, основанный на капитализации чистого операционного или рентного (фактического или ожидаемого) дохода.

Доходный подход предусматривает определение стоимости земельного участка от его наиболее эффективного использования с
учетом установленных ограничений. Его суть заключается в пересчёте потока будущих доходов от использования земельного участка в его текущую стоимость путем прямой и косвенной капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в случаях стабильности и неизменности прогнозируемого денежного потока от использования земельного участка, период получения которого не ограничен во времени. Стоимость земельного участка по этому методу определяют по


формуле:
С_ПК=

До _,

Ск

где Спк – стоимость земельного участка, определенная путем

прямой капитализации чистого дохода, грн;

До – годовой чистый операционный или рентный доход (фактический или ожидаемый), грн;

Ск – ставка капитализации (коэффициент).

Метод косвенной капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования земельного участка изменяются в течение определенного периода и ограничены во времени, а также существует предположение о дальнейшей продаже земельного участка на рынке.

Этим методом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от его использования и продажи по

формуле:

_Доі _{ P,}



t

Скк =

_{i 1} (1  Ск)^t

где Скк – стоимость земельного участка, определенная путем

косвенной капитализации, грн;

Доі – ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-й год, грн;

Р – текущая стоимость реверсии (остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов), грн;

t – период (в годах), который учитывается при косвенной капитализации чистого операционного или рентного дохода.

При применении обоих методов доходного подхода оценщику необходимо определить годовой чистый операционный или рентный доход и ставку капитализации.

В зависимости от того, какой показатель дохода применяется при капитализации, для оценки земельных участков свободных от улучшений используются метод выгод или инвестиционный метод.

Метод выгод (капитализации земельной ренты) основывается на принципе прибавочной производительности земли, как фактора

производства в сельском или лесном хозяйстве. (Его суть будет раскрыта в дальнейшем.)

Инвестиционный метод приемлем для оценки земельных участков без улучшений, приносящих доход от сдачи в аренду. Он требует определения показателей ставки капитализации и чистого операционного дохода.

Ставка капитализации определяется соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчёта на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменения стоимости денег.

Для определения ставки капитализации можно применять несколько методов:

• 
  экстракции – соотношение годового чистого операционного дохода от сдачи в аренду подобных земельных участков к цене продажи подобного земельного участка,
  
• 
  кумулятивного построения – ставка капитализации определяется как сумма безрисковой процентной ставки (коэффициента) и коэффициентов различных рисков (риски на вложение инвестиций, риски, связанные с ликвидностью земельного участка, с управлением инвестициями, инфляционными ожиданиями, состоянием экономики в конкретной отрасли и т.д.);
  
• 
  связанных инвестиций – основывается на принципе обеспечения дохода от каждой из инвестиционных составляющих, поскольку на приобретение земельного участка может использоваться собственный и заёмный капитал. По этому методу общую ставку капитализации рассчитывают по формуле:
  

Ко=Кт*М+Кс(1- М),

где Ко- общая ставка капитализации;

Кт - ставка капитализации на заемный капитал;

М - доля заемного капитала в общей сумме инвестиций; Кс - ставка капитализации на собственный капитал;

(1 - М) - доля собственного капитала в общей сумме инвестиций. Общая ставка капитализации определяется когда известно Кт и Кc.

Ставка капитализации на заёмный капитал называется ипотечной ставкой (Кт) и рассчитывается по формуле:



Кт =

Вод_,

Из

где Вод – ежегодные выплаты по обслуживанию долга; Из– основная сумма ипотечного займа.

Ставка капитализации на собственный капитал (Кс) объединяет

норму прибыли на капитал и норму возврата капитала и рассчитывается по формуле:


Кс =

Дс _,

Вс

где Дс – денежные средства до вычета налогов;

Вс – сумма вложенных собственных средств.

Метод связанных инвестиций имеет определенные недостатки, поскольку в нем не учитываются срок периода капитальных вложений и изменения стоимости недвижимости в течение этого периода;

• 
  метод Элвуда – применяется в случаях, когда используется собственный и заёмный капитал, учитываются рыночные факторы и время (срок капиталовложений и изменение стоимости недвижимости). По этому методу для расчета Ко применяют формулу:
  

Ко=Кс – М*К + dер – арр*SFF, где К – ипотечный коэффициент;

deр – снижение стоимости недвижимости за прогнозный период;

арр - повышение стоимости недвижимости за прогнозный период; SFF – коэффициент фондопогашения при ставке Кс для прогнозного периода владения.

Ипотечный коэффициент К рассчитывают по формуле:

К = Кс + Р*SFF - f,

где Р – часть ипотечного кредита, которая будет погашена (амортизирована) в течение прогнозного периода;

f - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент С – это табличное значение, приведенное в

«С-таблицах» Элвуда.

Для определения годового чистого дохода от использования земельного участка необходимы данные о рыночных размерах арендной платы. Определение рыночного арендного дохода производят на основе изучения рынка аренды и среднерыночных размеров арендной платы за единицу площади земельных участков, которые являются аналогами объекта оценки и предоставлены в аренду на типичных условиях.

Размер арендной платы составляет валовой доход от использования земельного участка, поскольку собственник земельного участка, который предоставил его в аренду, должен уплатить земельный налог и налог на прибыль. Годовой чистый операционный доход от использования земельного участка рассчитывается по формуле:

До = (Апл - Пз) * (1 - Нпр),

где До – годовой чистый доход (фактический или ожидаемый), грн; Апл – годовая арендная плата за земельный участок, грн;

Пз – земельный налог на земельный участок в год, грн; Нпр – налог на прибыль (коэффициент).

Алгоритм определения рыночной стоимости земельного участка инвестиционным методом:

• 
  Анализ рынка аренды подобных объекту оценки земельных участков и среднерыночных размеров арендной платы за них в условиях, аналогичных оцениваемому земельному участку, и изучение типичных условий предоставления таких участков в аренду;
  
• 
  Определение потенциального валового дохода на основе анализа денежных потоков (поступлений), который равняется доходу от сдачи в аренду всей площади земельного участка при отсутствии риска недополучения арендной платы;
  
• 
  Расчёт действительного (эффективного) валового дохода вычитанием из потенциального валового дохода возможных потерь от перерыва в аренде и несвоевременности арендных платежей;
  
• 
  Определение чистого операционного дохода как разницы между действительным валовым доходом и операционными расходами. К операционным расходам для земельных участков без улучшений относят земельный налог и налог на прибыль, а также текущие расходы на содержание земельного участка (управленческие расходы, на охрану, санитарию и т.п.), если таковые предусмотрены дополнительными условиями их включения в арендную плату в договоре аренды. Не включаются в операционные расходы затраты на обслуживание долга по ипотечному кредиту, эксплуатационные расходы и налоги, связанные с хозяйственной деятельностью в пределах земельного участка;
  
• 
  Трансформация чистого операционного дохода в текущую стоимость земельного участка путём его прямой или косвенной капитализации.