Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций-converted (2).. Конспект лекций для студентов направления подготовки 030504 Экономика предприятия
 Скачать 477.49 Kb.
|
Оценка стоимости зданий и сооруженийРазные виды недвижимости имеют свою специфику оценки, которую следует учитывать при проведении практических расчетов. К наиболее распространённым методам, реализующим затратную концепцию, относится метод сравнительной единицы. Он базируется на определении стоимости единичного показателя эталонного объекта оценки (1 м2, 1 м3 и т.п.) и определении количества таких ключевых единичных показателей в объекте оценки. Алгоритм использования данного метода предполагает следующие этапы:
Таким образом, расчёт стоимости недвижимости методом сравнительной единицы производится по формуле: Со6 = С ед ∙ Q, где Соб– стоимость объекта на дату оценки; Сед– стоимость сравнительной единицы; Q – общее количество сравнительных единиц в объеме или на площади объекта оценки. Метод разделения по компонентам используется для оценки объектов недвижимости и базируется на подсчете стоимости всех их конструктивных элементов: фундаментов, стен, кровли и т.д. Стоимость каждого конструкционного элемента недвижимости устанавливается на уровне сметных расходов на его создание. Например, зная стоимость 1 м2 кирпичной стены, которая состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и других расходов, а также общую площадь стен отдельного здания, можно определить их общую стоимость. Прибыль предпринимателя или включается в эту стоимость или подсчитывается отдельно. При наличии мощной информационной базы статей основных строительных компонентов такой подход обеспечивает достаточно точное определение восстановительной стоимости объекта (или стоимости замещения). Расчет стоимости недвижимости проводится по формуле: Соб =nV C K К, i i н и 1 где Соб– стоимость объекта оценки; Vі– объем i-го элемента в объекте оценки; Сі– стоимость единицы объема определенного вида; п – число отдельных элементов объекта оценки; Кн– коэффициент, учитывающий отличия объекта-аналога от объекта оценки; Ки– коэффициент различий в уровне физического износа и старения объектов. Методы сравнительной группы устанавливают цену объекта относительно определенного эквивалента, информация о котором доступна и в прошлом он уже был объектом рыночных сделок. Для анализа прошедших продаж объектов недвижимости целесообразно использовать такие единицы сравнения: стоимость за 1 м2 общей площади, стоимость за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, стоимость 1 м2 площади зданий, стоимость номера, стоимость квартиры или другой единицы недвижимости; стоимость 1 м2 здания или сооружения, стоимость за единицу, которая даёт доход. При этом определяется количество сравнительных единиц в оцениваемом объекте и определяется уровень его отличия от объекта- аналога. Последовательность корректировок стоимости определяется накопленной рыночной информацией. Для внесения поправок пользуются следующими методами:
Необходимым условием использования данных методов является накопление значительного объёма подробной информации о рыночных сделках купли-продажи объектов определенного вида. Обеспечивая точные оценки в рамках сравнительного подхода, этот метод является очень дорогим на стадии накопления рыночной информации, предъявляет повышенные требования к аналитикам, требует наличия развитого и открытого рынка недвижимости и земли. Суть метода заключается в математической формализации зависимости стоимости объектов определённого вида от изменения любых рыночных параметров. Мультипликаторами сравнения является соотношение стоимости объекта и ключевого фактора влияния. Как правило, в оценочной практике недвижимости используются два основных мультипликатора:
Каждый из названных мультипликаторов признает постулат, что стоимость объекта напрямую зависит от эффективности его использования. Экспертные методы сравнения используют мнения экспертов- оценщиков относительно факторов стоимости объекта оценки. Они являются самыми дешёвыми, но и самыми субъективными. Используются при недостатке рыночной информации, невозможности формализации связей стоимости объекта с основными параметрами рынка или объекта- аналога из-за нехватки финансовых ресурсов и времени для проведения громоздких аналитических расчётов и т.п. При использовании экспертных методов оценки предполагается, что эксперты-оценщики имеют полную и актуальную информацию о рынке данных объектов. Общий расчёт стоимости объекта по таким методам проводится на основе определения зависимости между отдельными параметрами и стоимостью объектов-аналогов. Предполагается, что стоимость объекта оценки зависит от тех же параметров. Типичными методами доходной группы, которые используются и для оценки других элементов имущественного комплекса предприятия, являются методы капитализации и дисконтирования денежных потоков. Как правило, они применяются для оценки объектов, формирующих доход. Стоимость недвижимости в соответствии с доходными концепциями состоит из текущей стоимости аннуитета (в данном случае арендной платы) и текущей стоимости объекта по окончании срока аренды: Д 1 C3 Снед = r 1 (1 r)n (1 r)n Д F5 C3 F4 , где Д – средняя арендная плата по истечении каждого периода (года); С3 – ожидаемая стоимость недвижимости после завершения п лет аренды. При расчётах ставки дисконтирования и коэффициента капитализации ключевыми этапами является определение их безрискового эквивалента и поправок на риск. Отметим, что безрисковая ставка дисконтирования или коэффициент капитализации для объектов недвижимости и земельных участков приравнивается к банковской депозитной ставке с учётом следующего: 1) за базу следует принимать проценты по валютным депозитам, 2) величина депозита должна соответствовать размеру чистого потока капитала от использования объекта, 3) срок депозита должен соответствовать срокам получения чистых операционных доходов от эксплуатации объекта; 4) выбираются банковские депозитные ставки для юридических лиц. Основными корректировками рисков объектов недвижимости являются:
Особого внимания заслуживает проблема определения размера и видов износа объектов недвижимости. Не останавливаясь подробно на этой проблеме, отметим только, что для её решения используют следующие методы:
|