Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций-converted (2).. Конспект лекций для студентов направления подготовки 030504 Экономика предприятия

• Название: Конспект лекций для студентов направления подготовки 030504 Экономика предприятия
• Дата: 25.10.2018
• Размер: 477.49 Kb.
• Имя файла: Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций-converted (2)..docx
• Тип: Конспект лекций; #54531
• страница: 14 из 36

Коэффициент капитализации для разных групп инвестиций

Группы риска	Тип инвестиции	Коэффициент капитализации , %
1	Вложение капитала в предприятия, которые давно функционируют, имеют значительные активы, хорошую репутацию, работают стабильно в стабильных сферах бизнеса	10
2	Вложение капитала в крупные компании, которые требуют значительных усилий по управлению ними и поддержания достигнутого уровня	12,5
3	Вложение капитала в высокодоходные крупные фирмы, деятельность которых чувствительна к макроэкономическим колебаниям	15
4	Инвестиции в компании, управление которыми не требует высоких управленческих способностей и значительных капиталовложений	20
5	Инвестиции в малые высококонкурентоспособные фирмы, финансирование которых не требует больших затрат	25
6	Вложение капитала в фирмы, успешность функционирования и развития которых зависит от управленческих способностей и опыта узкого круга людей, а также в те фирмы, которые требуют незначительных текущих вложений капитала, имеют высокую конкурентоспособность	50
7	Вложение капитала в предприятие единоличного собственника, который работает в сфере торговли или предоставления услуг, не требует существенных затрат для текущего финансирования, но имеет высокую квалификацию и практический опыт в данной сфере	100

Каждый из названных подходов и специальных методов имеет свои преимущества и недостатки. Точно так же преимущества и недостатки имеют методологические подходы к определению стоимости потенциала предприятия.

Окончательный выбор величины стоимости объекта производится на основе гармонизации величин стоимости, полученных различными подходами.

Тема 6. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

1. 
   Принципы определения стоимости земельного участка и недвижимости.
   
2. 
   Методические основы оценки стоимости земельных участков.
   
3. 
   Оценка стоимости зданий и сооружений.
   
4. 
   Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения.
   

1. Принципы определения стоимости земельного участка и недвижимости

Стоимость земельного участка, зданий и сооружений определяется их специфической полезностью, уникальностью, долговечностью, месторасположением, а также количеством рыночных предложений. Алгоритм определения стоимости земли или недвижимости тесно переплетается с юридическими процедурами, которые формируют, определяют, регламентируют и обслуживают отношения собственности на эти объекты.

Земельный участок – это часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы, характеризуется определенным месторасположением, природными свойствами, различными физическими параметрами, правовым и хозяйственным статусом и другими характеристиками, которые обеспечивают её использование в экономических отношениях.

Как фактор и условие производства земля имеет ряд особенностей, влияющих на специфику ее денежной оценки:

• 
  она не является результатом предварительной работы;
  
• 
  пространственно ограниченна;
  
• 
  имеет постоянное местонахождение;
  
• 
  не замещается другими средствами производства;
  
• 
  физически долговечна;
  
• 
  при правильном использовании не изнашивается, обеспечивает стабильную доходность и меньший коммерческий риск по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений.
  

Таблица 6.1.

ПРИНЦИПЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И НЕДВИЖИМОСТИ

№	Принцип	Краткая характеристика	Пояснение
1	Полезности	Показывает зависимость стоимости объекта оценки от его способности удовлетворять требования владельцев	Полезность определяется величиной, надежностью и сроками денежного потока от использования объекта в хозяйственной практике
2	Замещения	Базируется на возможности альтернативного выбора покупателями объектов недвижимости или земельных участков, причем стоимость отдельного объекта зависит от наличия на рынке и общего количества объектов-аналогов	Наиболее полно реализуется в условиях новостроек в районах массового жилищного строительства
3	Ожидания	Стоимость объекта напрямую зависит от суммы выручки, которую ожидает получить нынешний владелец имущества от последней сделки перепродажи	Например, по определению стоимости земельного участка в зоне жилищного строительства следует учесть возможную сумму арендной платы и сроки ее уплаты в случае строительства жилого дома
4	Элимини- рованности	Определяет необходимость учета вклада каждого из всего спектра факторов, влияющих на стоимость объекта оценки	Стоимость недвижимости определяется следующими факторами: чистой стоимости земельного участка и чистой стоимости всех надстроек на ней (с учетом их технического оснащения). Используется для определения избыточных улучшений земельного участка или таких, которых не хватает
5	Сбаланси- рованности	Определяет необходимость поиска оптимального состава всех компонентов производственно- хозяйственных систем для каждого типа землепользования, что обеспечивает максимальную стоимость недвижимости	Сбалансированность достигается в случае, когда объекту оценки соответствует оптимальная комбинация других окружающих (в рамках района) объектов недвижимости или земельных участков. Сбалансированность нарушается, если отдельные объекты характеризуются избыточными или недостаточными улучшениями по сравнению со средним уровнем по району
6	Распределения	Физические элементы недвижимости или права пользования земельными участками можно распределять и объединять в различных комбинациях, позволяющих достигнуть наивысшей их стоимости	Принцип проявляется через динамичность земельного рынка и рынка недвижимости
7	Рыночный	Определяет зависимость стоимости объекта оценки от уровня рыночных цен на него	Выражает взаимосвязь между потребностью в объектах недвижимости или земельных участках

№	Принцип	Краткая характеристика	Пояснение
8	Окружения	Заключается в необходимости согласования архитектурной однородности и соответствующего характера землепользования, что позволяет достигнуть максимальной стоимости	Принцип проявляется через местные рынки и практически реализуется в прогрессии или регрессии стоимости объекта оценки
9	Наилучшего и наиболее эффективного использования	Для оценки стоимости объектов недвижимости или земельных участков из возможных вариантов их хозяйственного использования выбирают тот, который дает возможность максимально реализовать функциональные возможности объектов	Этот принцип является основополагающим для оценки объектов недвижимости и земельных участков, поскольку позволяет учесть их потенциал по оценке стоимости

Практически во всех сферах экономической деятельности земля составляет пространственный базис для объектов, которые на ней расположены: зданий, сооружений, путей, передающих устройств и других материальных элементов, которые принято называть в оценочной деятельности улучшениями.