Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций-converted (2).. Конспект лекций для студентов направления подготовки 030504 Экономика предприятия
 Скачать 477.49 Kb.
|
Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначенияПри денежной оценке земельных участков используется нормативная и экспертная оценка. Экспертная оценка земельных участков, используемых как сельскохозяйственные угодья, осуществляется по типовым методологическим подходам, но их применение имеет определённые особенности. Методический подход сопоставления цен продажи подобных земельных участков (сравнительный) предполагает такой порядок действий: осуществляется корректировка цен продажи участков-аналогов путем внесения поправок, учитывающих влияние социально- экономических, юридических, природных и других факторов на формирование стоимости объекта оценки. Особенности применения сравнительного подхода для оценки сельскохозяйственных угодий связаны с подбором аналогов, выбором единиц и элементов сравнения. Подбор аналогов объекта оценки целесообразно осуществлять в пределах одного природно-сельскохозяйственного района, который имеет однотипные природные условия, характер использования и обработки сельскохозяйственных угодий, во избежание значительного количества разногласий в факторах и элементах сравнения. При сопоставлении цен продажи земельных участков под сельскохозяйственными угодьями единицей сравнения является один физический гектар земли. Поправки вносят в следующем порядке и по следующим элементам:
ее геоморфологические параметры (экспозиция и крутизна склона, высота участка над уровнем моря, заболоченность, эродированность, режим грунтовых вод и паводков); преимущественное направление воздушных потоков, физико-химические характеристики; плодородие и состояние почв (бонитет, мощность гумусового слоя) и т.д.;
Сейчас рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения по операциям купли-продажи неразвит, поэтому применение сравнительного подхода затрудняется. Приемлемым является использование подхода, основанного на капитализации чистого операционного или рентного дохода. Методический подход, основанный на капитализации чистого операционного или рентного дохода от земельного участка. Специфика его применения применительно к сельскохозяйственным угодьям заключается в определении доходов и расходов. Методами данного подхода в зависимости от порядка определения доходов и затрат является инвестиционный и метод выгод. Инвестиционный метод предусматривает определение стоимости земельных участков путём капитализации чистого операционного дохода, который вычисляют как разницу между доходом от арендных платежей и ежегодными операционными расходами, связанными с содержанием и эксплуатацией участка. Размер арендных платежей с целью расчёта потенциального валового ежегодного дохода определяют на основании данных анализа рынка аренды. В ежегодные операционные расходы на содержание и эксплуатацию сельскохозяйственных угодий включают расходы на управление земельной собственностью, упорядочение угодий (поддержание в надлежащем состоянии) и уплату земельного налога (если земельный налог уплачивает не собственник, а пользователь, то его при расчетах не учитывают). Сейчас размер арендной платы не соответствует рыночному уровню, а устанавливается в соответствии с законодательными нормами и определяется от нормативной денежной оценкой, поэтому рассчитанная стоимость земельного участка инвестиционным методом не отражает её рыночного значения. Метод выгод предполагает расчёт стоимости земельного участка путём капитализации рентного дохода (земельной ренты). Для определения рентного дохода с земельных участков, используемых как сельскохозяйственные угодья, учитывается типовой для данной местности набор культур, обеспечивающий их эффективное использование, соблюдение севооборота и сохранения плодородия земли. Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от реализации продукции (Дт), полученным на земельном участке, и производственными затратами (ВВ) и прибылью производителя (Пв): Рд = Дт-ПЗ-Пп, или Рд = Уо * (Цо - ПЗ / ц - Пп / ц) * S, где Рд – рентный доход, который может быть получен на земельном участке, грн; Дт – ожидаемый доход от продукции, грн; ПЗ – производственные затраты, грн; ВВ / ц – производственные затраты в расчете на 1ц продукции, грн / ц; Пп – нормальная прибыль производителя, полученная от наиболее эффективного использования земельного участка, грн; Пв / ц - нормальная прибыль производителя, полученная от эффективного использования земельного участка, из расчета на 1 ц продукции, грн / ц; Уо - нормальная типичная урожайность сельскохозяйственных культур, ц / га; Цо – рыночная цена реализации сельскохозяйственной продукции, грн / ц; S – площадь участка, га. Ожидаемый доход от реализации продукции (Дт), полученной на земельном участке, является произведением нормального (типичного) урожая сельскохозяйственных культур (Уо), цен его реализации на рынке (Цо) и площади земельного участка (S): Дт = Уо · Цо · S. Нормальный (типичный) урожай сельскохозяйственных культур включает её естественную урожайность (Уп) и прибавку урожая за счёт применения агротехнических мероприятий (Т): Уо = Уп + ΔТ. Методический подход, основанный на учёте затрат на земельные улучшения. Согласно данному методическому подходу, стоимость земельного участка рассчитывают, как разницу между стоимостью улучшенного земельного участка и стоимостью земельных улучшений (методами остатка для земли, распределения дохода, экономического и соотнесения). Стоимость земельного участка с улучшениями определяется двумя вышеописанными методическими подходами. В основу определения затрат на земельные улучшения по участкам, используемым как сельскохозяйственные угодья, берут расходы на подготовку участка для его функционального использования. |