Банківськи операції Конспект_ лекций. Конспект лекцій з дисципліни Банківські операції
 Скачать 2.11 Mb.
|
|
Державне кредитування будівництв і об'єктів виробничого призначення. Державне кредитування будівництв і об'єктів виробничого призначення здійснюється за рахунок коштів Інвестиційного фонду України, сформованого за рахунок державного бюджету. Обсяг державного кредитування і його напрями визначаються державною інвестиційною політикою України. Інвесторами, що використовують державний кредит, є міністерства, відомства, підприємства, об'єднання й організації, малі підприємства та інші інвестори. Кредит дається на будівництво, реконструкцію, технічне переоснащення об'єктів і підприємств. Для одержання державного кредиту інвестори подають заявки та інші матеріали, в яких обґрунтовують потребу в будівництві, реконструкції або технічному переоснащенні об'єктів виробничого призначення. Рішення про надання державного кредиту на основі заявок інвесторів, виходячи з обсягів Інвестиційного фонду, ухвалює Національний банк разом із Міністерством економіки і Міністерством фінансів України. Це рішення оформлюється спільним протоколом, що є підставою для укладання кредитної угоди між Національним банком України і комерційними банками. Організація роботи з надання державного кредиту, його обліку і здійснення розрахунків покладається на Національний банк України. Кредитні відносини між установами комерційних банків та інвесторами оформлюються угодами, в яких визначаються: мета надання державного кредиту, строки його повернення, процентні ставки за використання, економічні санкції й особливі умови кредитування, зобов'язання банку й інвестора з інших питань надання і використання кредиту. Інвестори зобов'язані забезпечити цільове і своєчасне використання державного кредиту і його повернення у визначені строки. Контроль за цільовим використанням кредиту здійснює Національний банк України. Інвестор починає погашати кредит за рахунок власних коштів через рік після закінчення нормативного строку будівництва, реконструкції і технічного переоснащення об'єкта кредитування. Кошти, що вивільнилися, перераховуються комерційним банком на рахунок Інвестиційного фонду України для повернення їх у Державний бюджет. Контроль за своєчасним поверненням цих коштів у держбюджет здійснюється Міністерством фінансів України. 4. Ефективність реальних інвестицій Для оцінювання та реалізації будь-якого інвестиційного проекту необхідно вибрати модель, на підставі якої прийматимуться рішення про вкладення коштів. Розглянемо деякі основні моделі. Модель оцінювання терміну окупності. Це — найпростіший і часто використовуваний метод. Він дає змогу розрахувати період, протягом якого проект окупиться. Якщо цей термін задовольнятиме інвестора, то проект може бути ухваленим. Сутність методу полягає у складанні грошового потоку проекту за роками та визначенні періоду окупності — часу, протягом якого сума грошей, затрачена на проект, буде відшкодована. Розглянемо проект з таким грошовим потоком:
Отже, проект має чотирирічний термін окупності. Моделі оцінювання дохідності використаного капіталу. Цей метод полягає у визначенні відношення доходу, одержаного від реалізації проекту, до витрат, що мають бути здійснені. Дохід обчислюється після відрахувань податкових та на амортизацію. До витрат належать початкова вартість проекту і робочий капітал (наприклад, сировина, витрати на склад готової продукції та ін.). У зарубіжній літературі зустрічається багато назв цього методу. Часто використовується абревіатура ROCE (return oncapital employed). Існують два способи вираження ROCE. Перший — це визначення відношення середньорічного доходу, одержаного за весь період здійснення проекту, до середньої вартості вкладеного капіталу. Другий — визначення відношення середньорічного доходу до вартості вкладеного капіталу. Нижче подано приклад, де використані обидва підходи. Приклад. Нехай компанія А має намір вкласти кошти в інвестиційний проект з початковими витратами капіталу 10000 грн і робочим капіталом 3000 грн. Проект здійснюватиметься чотири роки, його залишкова вартість дорівнюватиме 2000 грн. Грошовий потік подано нижче.
За умови, що компанія застосовує метод рівномірного списання основного капіталу, дохід може обчислюватися як грошовий потік мінус амортизація. Щорічні відрахування на амортизацію становлять: (10000 - 2000) / 4 = 2000. Щорічний потік доходу буде таким:
Середній щорічний дохід: 7000 / 4 = 1750. Початковий вкладений капітал становить 13000 грн (початкова вартість плюс робочий капітал). Середня вартість вкладеного капіталу обчислюється: (початковий капітал - залишкова вартість) / 2 + залишкова вартість + робочий капітал. Тобто: (10000 - 2000) / 2 + 2000 + 3000 = 9000 грн Отже, дохідність на вкладений капітал становить 1750/13000 = 0,135, або 13,5%, а дохідність на середню вартість вкладеного капіталу — 1750 / 9000 = 0,194, або 19,4%. Модель оцінювання інвестиційних проектів на основі сучасної вартості потоку платежів (модель NPV).Платежі інвестиційного проекту, як правило, визначаються через певні рівні проміжки часу, наприклад, щотижня, щомісячно або щорічно. Платежі можуть бути позитивними (якщо є прибуток), негативними (якщо кошти, вкладені в проект, не перекриваються доходами) або нульовими. Теперішня вартість потоку платежів визначається додаванням усіх теперішніх вартостей платежів протягом періоду, що розглядається. Якщо А — певний платіж, що очікується через n років, то його теперішня вартість (NPV — Prezent Value) дорівнює А / (1+r)п, де r — норма прибутку, а 1/(1 + r)п— так званий коефіцієнт дисконтування. Далі ми розглянемо поняття норми прибутку. Поки що вважатимемо, що це — дохідність безризикованого активу, наприклад державних облігацій. Якщо розглядається проміжок часу п років і певний інвестиційний проект, то теперішня вартість його потоку платежів(NPV — Prezent Value) дорівнює: Для прийняття рішення про вкладення коштів у проект керуються таким правилом: якщо MPV 0, проект може виконуватися; якщо МРV<0, від проекту відмовляються. Приклад. Нехай безризикована дохідність державних облігацій становить 7 %. Матимемо:
NPV= - 149,00 Оскільки NРУ негативний, від цього проекту необхідно відмовитися. Водночас помітно, що за моделлю оцінювання терміну окупності на четвертому році вже маємо стандартну окупність. Модель оцінювання інвестиційних проектів на основі внутрішньої норми дохідності. У моделі NPVпроект має позитивний NPV у тому разі, коли дохід від проекту, виражений у відсотках, буде вищим коефіцієнта дисконтування,NPV негативний, коли дохід нижчий коефіцієнта дисконтування, NPV дорівнює нулю, коли дохід дорівнюватиме коефіцієнтові. Внутрішня норма дохідності (IRR— Internal rate of return) визначається як коефіцієнт дисконтування, за якого NPVпроекту дорівнює нулю. У простих випадках IRR визначається арифметичне:
IRR дорівнює r у рівнянні: IRR=r=0,02, або 2%. Отже, коли б потоки платежів даного проекту дисконтувалися під 2%, вони мали б нульовий NPV:
Для знаходження IRR проектів зі ще більшими періодами потоків платежів необхідно розв'язувати значно складніші рівняння. Існує багато комп'ютерних програм, які розв'язують цю задачу з точністю, яка цілком задовільна для прийняття відповідного рішення. Для оцінювання інвестиційних проектів за допомогою моделі IRR слід вибирати проекти з найвищим IRR і відмовлятися від проектів з IRR меншим, ніж ринкова норма прибутку для безризикованих активів. Очікувана сучасна вартість потоку платежів. В описаних вище моделях передбачалося, що нам відомі точні потоки платежів тих чи інших проектів. Однак насправді їх можна визначити лише з певною ймовірністю. Це пов'язано з безліччю факторів, що впливають на здійснення інвестиційних проектів (наприклад, фактор циклу ділової активності). Одним з найпростіших методів оцінювання проектів є метод визначення очікуваної теперішньої вартості потоку платежів або ENPV, що дорівнює середньому значенню теперішніх вартостей потоків платежів проекту, визначених на підставі оцінювання їх імовірності. Приклад. Нехай якась компанія розглядає можливість купівлі обладнання для виробництва пластмаси. Це обладнання коштує 10000 грн й очікується, що термін його використання становить три роки. Оцінювання щорічного доходу не можна здійснити точно, тому що дохід залежить від стану відповідної галузі. Передбачається, що галузь може мати ажіотажне піднесення (І), нормальний стан (II) та стан спаду (III). Компанія має таку статистику:
Для оцінювання проектів компанія використовує коефіцієнт дисконтування 10 %. За ним МРV проектів становить:
За оцінками певної незалежної організації, що прогнозує розвиток будівельної індустрії, ймовірності розглядуваних трьох станів цієї галузі такі:
Очікуване значення №У цього проекту обчислюється так:
Оскільки проект має позитивний очікуваний NPV (ENPV), він може бути прийнятним для інвестора. Аналіз чутливості. Аналіз реального інвестиційного проекту базується на врахуванні багатьох оцінок (початкових витрат, необхідних для виконання проекту, тривалості його здійснення, щорічних потоків платежів, залишкової вартості, а також коефіцієнта дисконтування для обчислення теперішньої вартості потоку платежів). Оцінювання може бути зроблено для всіх цих факторів, потім проект аналізується за допомогою ENPV. Для запобігання фінансових втрат необхідно знати, наскільки пропоноване рішення про вкладення коштів чутливе до помилок оцінювання факторів. Іншими словами, необхідно з'ясувати можливу граничну помилку оцінювання. Рішення про вкладення або не вкладення коштів у певний проект приймається залежно від того, вище чи нижче від нуля перебуває значення NPV цього проекту. Отже, нуль є точкою повороту (рішення в ній змінюється на протилежне). Аналіз чутливості — це метод визначення того, на яку величину має змінитися оцінюваний фактор проекту (за умови, що решта факторів не змінюються), щоб позитивний NPV зменшився до нуля. Отже, якщо оцінюваний фактор зміниться на більшу величину, ніж було одержано в результаті аналізу чутливості, то початкове оцінювання проекту як прийнятного виявиться помилковим. Приклад. Припустимо, що є такі оцінки параметрів якогось інвестиційного проекту:
На підставі цих оцінок визначимо NPV проекту:
Дисконтуючи NPV грошових потоків при 10%, одержимо очікуваний NPV проекту, ЕNPV = -1000 + 500A3–0.10 = +243 (A3–0.10— стандартне позначення сучасної вартості постійного потоку платежів в одну гривню щорічно з коефіцієнтом дисконтування 10 % і трирічному періоді) Тепер послідовно знайдемо відхилення кожного з факторів на і таку величину, за якої ENPV зменшується до нуля (залишаючи всі інші фактори постійними). Початкові витрати. Позначимо ці витрати символом х, тоді — х + 500 A3–0,10= 0, звідки х = 1243. Отже, витрати можуть бути не більшими 1243 грн, інакше рішення про інвестування в цей проект (тобто позитивний ENPV) буде помилковим. Іншими словами, початкове оцінювання може вирости на 243 грн, або на 24,3 %. Термін виконання. Позначимо його за кроків, тоді: 1000 + 500 A3–0,10= 0. Знайдемо х, використовуючи лінійну інтерполяцію. Ми знаємо, що при х = З, NPV = +243 грн, прих -= 2 NPV = -1000 + 500 A3–0,10= -132. Отже, х зменшує NPV до нуля між другим і третім роками: Тобто, якщо тривалість виконання проекту зменшиться на 0,65 року, або на 21,7%, то початкова оцінка інвестицій буде неправильною. Доходи. Нехай щорічний дохід буде х, тоді –1000 +х A3-0,10 –1500 A3-0,10 = 0, х = (1000+ 1500A3-0,10)/A3-0,10 = –1902 грн. Отже, початкова оцінка може зменшитися на 98 грн на рік, або на 4,9%. Щорічні витрати. Нехай вони будуть х, тоді –1000 + 2000 A3-0,10 –A3-0,10 = 0, х = (1000 + 2000A3-0,10) /A3-0,10 = – 1598 грн. Рішення про прийняття даного проекту буде коректним, коли щорічні витрати збільшаться порівняно з початкове оціненими витратами не більше ніж на 98 грн на рік, або на 6,5%. Коефіцієнт дисконтування. Позначимо його як х, тоді –1000 + 500A3-x = 0, A3-x = 1000/500 = 2,0. Використовуючи лінійну інтерполяцію при A3-0,20 =2,11 та A3-0,25 = 1,95, знаходимо: Отже, початково оцінений коефіцієнт можна збільшити на 13,4%. Наведемо загальний результат аналізу:
Моделі інвестиційної діяльності в умовах невизначеності Основою ризику, або невизначеності, є незнання того, які з різних можливих подій справді відбудуться. Наприклад, якою буде ціна продажу блоку акцій через рік. Ризик, який ми розглядаємо, є ризиком неотримання доходів, очікуваних від інвестиційного портфеля або проекту. Невизначеність доходу інвестиційного портфеля є наслідком невизначеності доходів активів, які його складають. Ці активи можуть мати один або кілька ризиків, що класифікуються за чотирма основними категоріями — кредитний ризик, ризик доходів, ринковий ризик та інфляційний. Кредитний ризик — це ризик зменшення або втрати очікуваних доходів, викликаний невиконанням позичальниками зобов'язань за кредитом. При цьому позичальники можуть взагалі відмовитися платити чи заплатити лише частину або виплатити пізніше обіцяного. Позичальники можуть бути не готовими до виплати або не здатними зробити це через якісь несподівані обставини. У будь-якому разі кредитор матиме менший дохід, ніж обіцяний позичальником. Ризик доходу. Для багатьох активів характерна зміна доходу, пов'язана зі специфікою активів. Так, наприклад, дивіденди, одержані інвестором, можуть змінюватися час від часу в широких межах через дивідендну політику емітента. Ризиком доходу називається допустиме зменшення виплат доходу з активу. Ринковий ризик. Доходи з багатьох активів (акції, нерухомість, іноземна валюта та ін.) відбивають різницю між справжньою ціною активів та майбутньою ціною їх перепродажу. Ринковим ризиком називається зменшення або втрата доходів унаслідок зміни майбутньої ринкової ціни активу. Одним з важливих ринкових ризиків є ризик зміни валютного курсу. Інфляційний ризик. Усі реальні доходи зазнають інфляційного ризику. Реальний дохід визначається як номінальний дохід мінус очікуваний відсоток інфляції. Зменшення або втрата очікуваних реальних доходів, викликаних змінами в очікуваній інфляції, називається інфляційним ризиком. 5. Особливості здійснення банківських інвестицій у нерухомість Під час здійснення банківських інвестицій у нерухомість важливим є урахування специфіки оцінювання нерухомості. По-перше, банк повинен визначитися з вартістю нерухомості, а по-друге, сума оцінки залежить від того, чи банк планує стати власником нерухомості, чи нерухомість є тільки об'єктом відносин застави, В останньому випадку вартість, яку банк прийме як забезпечення застави, буде значно зменшена. Приклад. Оцінювання відповідності забезпечення (застави майна) сумі наданого кредиту (округлено). Якщо банк приймає як забезпечення 100% вартості нерухомості, скільки він отримає в результаті реалізації та яку суму забезпечення потрібно мати для видачі кредиту на 100 тис. грн (строк — один рік, процентна ставка — 50% річних) під заставу нерухомості аналогічного типу? Спочатку розрахуємо залишок від реалізації майна:
Тепер оцінимо ризик втрат банку в разі неповернення кредиту. Банк повинен компенсувати: суму кредиту, суму процентів за кредитом за строк надання кредиту, суму процентів за термін реалізації. Сума кредиту: 100 тис. грн, процент: 50% річних, термін один рік, термін реалізації — 12 місяців (для стандартної нерухомості), сума кредиту: 100 тис. грн, процент: 50% річних. Маємо пропорцію: 200 — 60% х — 100% х = (200-100) : 60 = 333 Вартість об'єкта (ліквідаційна) = 333 тис. грн. Отже, покриття максимальної суми ризиків при кредитуванні на зазначених умовах у сумі 100 тис. грн забезпечує заставна нерухомість ліквідаційною вартістю 333 тис. грн. Слід додатково зазначити, що поняття «ліквідаційна вартість» визначається за принципом зменшення ринкової вартості на 10—15 %. Ринкова вартість об'єкта нерухомості визначається спеціалістами з оцінювання нерухомості на основі використання Міжнародних стандартів оцінювання (МСО), основними серед яких є: МСО1: Ринкова вартість як база оцінки МСО2: Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості МСОЗ: Оцінка для фінансової звітності та суміжної документації МСО4: Оцінки забезпечення позики, іпотеки й боргових зобов'язань На жаль, на сьогодні Україна ще офіційно не визнала цих стандартів, але вони вже є базовими для вітчизняних оцінювачів. МСО дають таке визначення ринкової вартості, яке є дуже важливим для визначення ціни об'єкта нерухомості: Ринкова вартість є розрахунковою величиною, рівною грошовій сумі, за яку передбачається перехід активів із рук у руки на дату оцінювання внаслідок комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діє зі знанням справи, розсудливо і без примусу. Розглянемо найважливіші елементи визначення: «Розрахункова величина» стосується ціни, вираженої в грошовому еквіваленті (як правило, у місцевій валюті), що сплачується за активи під час укладання ринкової комерційної угоди. Ринкова вартість вимірюється як найімовірніша ціна, яка може бути обґрунтовано отримана на ринку на дату оцінювання, що здійснене відповідно до визначенняринкової вартості. Це найвища обґрунтована ціна, яку може отримати продавець, і найвигідніша обґрунтована ціна, яку сплачує покупець. Цей розрахунок повністю виключає ціни, завищені або занижені за рахунок особливих умов або обставин угоди, таких як нетипова форма взаєморозрахунків, продаж майна з наступним отриманням його в оренду, спеціальні компенсації і знижки, які надаються будь-ким, пов'язаним з угодою, або за наявності будь-якого з елементів спеціальної вартості; «передбачається перехід активів» підкреслює той факт, що вартість активів є величиною саме розрахунковою, а не заздалегідь установленою або фактичною ціною продажу. Це ціна, за якою на дату оцінювання відповідно до ринкових очікувань має відбутися трансакція, що відповідає всім іншим компонентам визначення ринкової вартості; «на дату оцінювання» виражає прив'язку розрахункової ринкової вартості в часі до конкретної дати. Оскільки ринок і ринкові умови можуть змінитися, обчислене значення вартості для іншого моменту часу може бути неправильним або непідходящим. Результат оцінювання відбиває дійсний стан ринку та певні умови саме на дату оцінювання, а не на минулу або майбутню дату. До того ж визначення передбачає, що майно переходить з рук у руки одночасно з завершенням угоди купівлі-продажу без будь-яких варіацій в ціні, які за інших умов можуть мати місце в трансакціях наоснові ринкової вартості; «між; добровільним покупцем» означає того, у кого є мотиви купити, а не того, кого примушують це зробити. Такий покупець не має надмірного бажання і не готовий платити будь-яку ціну. Він також здійснює купівлю відповідно до реалій існуючого ринку і тих сподівань, що з ним пов'язані, а не уявного або гіпотетичного ринку, існування якого не має прояву або який не очікується. Такий покупець не стане платити ціну, вищу за ту, що вимагає ринок. Нинішній власник активів також входить до числа учасників цього ринку. Оцінювач не повинен робити нереалістичних припущень щодо умов на ринку або сподіватися на рівень ринкової вартості, вищий, ніж той, що може бути обґрунтовано отриманий; «і добровільним продавцем» означає такого продавця, який не має надмірного бажання або не змушений продавати, такого, хто не готовий продати за будь-яку ціну, і не такого, хто очікуватиме на ціну, що не є розумною для існуючого ринку. Добровільний продавець заінтересований продати активи на відкритому ринку після адекватного маркетингу незалежно від того, якою виявиться ціна. Фактичний стан реального власника активів не враховується, оскільки «добровільний продавець» є гіпотетичним власником; «унаслідок комерційної угоди» означає, що між сторонами немає ніяких особливих специфічних взаємовідносин (як, наприклад, між материнською і дочірньою компанією або між домовласником та орендарем), які можуть відбитися на ціні, що стане нетиповою, завищеною для існуючого ринку через присутність елемента спеціальної вартості. Трансакція на базіринкової вартості має відбуватися між незалежними сторонами, які діють самостійно; «після адекватного маркетингу» підкреслює, що активи мають бути виставлені на ринку в найкращий спосіб для забезпечення відчуження цих активів за найкращою легко досяжною ціною, яку можна отримати відповідно до визначення ринкова, вартості. Тривалість експозиції може бути різною залежно від ринкових умов, але в будь-якому разі вона має бути достатньо для того, щоб привернути увагу необхідної кількості потенційних покупців. Експозиція передує даті оцінювання; «кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо...» означає, що і добровільний покупець, і добровільний продавець у розумних межах інформовані про природу і характер активів, їх практичне та потенційне використання, а також про стан ринку на дату оцінювання. Далі вважається, що кожен з них, володіючи цією інформацією, діє у своїх власних інтересах, розсудливо і намагається отримати найкращу з погляду своєї позиції в трансакції ціну. Розсудливість розуміють у значенні прагнення до вигоди на момент оцінювання, а не в майбутньому. Необов'язково вважати нерозумним для продавця в умовах ринку, де ціни падають, продавати майно за ціною нижчою, ніж показував раніш ринок. У таких випадках, як і в інших ситуаціях купівлі-продажу в умовах ринку, де ціни змінюються, розсудливий покупець або продавець діє відповідно до тієї інформації про стан ринку, що для нього доступною в цей час; «і без примусу» робить акцент на тій обставині, що кожна зі сторін заінтересована в укладенні угоди, але жодна з них ніким і нічим до цього не примушується і не підштовхується. Ринкова вартість означає вартість активів, розраховану без витрат, пов'язаних з продажем або купівлею та пов'язаних з ними податками. Крім ринкової вартості, виділяють такі бази оцінки, відмінні від ринкової вартості: Споживна вартість. Цей тип вартості акцентує увагу на тому внеску, який конкретна нерухомість вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найкращого та найефективнішого використання цієї нерухомості або величини тієї грошової суми, яка може бути отримана від її продажу. Споживна вартість є вартістю, яку конкретна нерухомість станови для конкретного користувача при конкретному варіанті використання, отже, являє собою неринкову вартість. Нерухомість із обмеженим ринком. Це нерухомість, яка через особливі умови ринку, свої унікальні характеристики або внаслідок інших обставин на даний момент часу є привабливою для відносно невеликого числа потенційних покупців. Основною відмітною рисою нерухомості з обмеженим ринком є не її нездатність бути проданою на відкритому ринку, а та обставина, що продаж нерухомості такого роду, як правило, вимагає тривалішого періоду маркетингу порівняно з нерухомістю, що користується більш високим попитом. Спеціалізована нерухомість, нерухомість спеціального призначення або спеціальної конструкції. Це нерухомість, яка внаслідок своєї специфіки є корисною тільки для певних типів використання або для певних користувачів і яка рідко продається на відкритому ринку або взагалі не продається, за винятком її продажу як частини підприємства, розташованого на цій нерухомості. Незважаючи на те, що багато споруд, включаючи житло на одну сім'ю, можуть характеризуватися як спеціальна нерухомість, це визначення стосується насамперед нерухомості, що має обмежений ринок або взагалі не має ринку. Типовими прикладами такої нерухомості є: нафтопереробні заводи, електростанції, судноремонтні заводи, спеціалізовані виробництва, громадські споруди, церкви, музеї, а також об'єкти нерухомості, що мають особливе географічне положення, обумовлене особливостями їх функціонування та бізнес-міркуваннями. Відповідно до положень Стандарту 3 МКСО при оцінці активів з метою фінансової звітності об'єкти нерухомості, що зайняті власником, можуть розглядатися як спеціалізовані, так і як неспеціалізовані. Неспеціалізована нерухомість оцінюється відповідно до понять ринкової вартості. Об'єкти, призначені для подальшого використання в той самий спосіб, у якому вони використовуються сьогодні, оцінюються на базі ринкової вартості при існуючому використанні, що описана в Стандарті 3МКСО. Спеціалізована нерухомість, за визначенням, рідко продається на відкритому ринку, якщо продається взагалі. Тому при її оцінюванні з метою фінансової звітності часто використовується метод залишкової вартості заміщення (ЗВЗ). Інвестиційна вартість. Це вартість нерухомості для конкретно інвестора або групи інвесторів за умови визначеної мети інвестування. Це суб'єктивне поняття співвідносить конкретний об'єкт нерухомості з конкретним інвестором або групою інвесторів, що мають певну мету і/або критерії інвестування. Термін інвестиційна вартість не треба плутати з поняттямринкової вартості інвестиційної нерухомості. Вартість діючого підприємства. Це вартість підприємства як одного цілого. Поняття використовується для оцінювання функціонуючого підприємства й отримання його загальної вартості частини якої можуть бути віднесені до окремих складових підприємства і визначати їх внесок у загальну вартість, однак жодна зі складових сама по собі не становитьринкової вартості. Страхова вартість. Вартість нерухомості, визначена відповідно до положень страхового контракту або полісу. Оцінна, або податкова, вартість. Це вартість, яка розраховується на базі визначень, що містяться у законах про оцінювання та оподаткування нерухомості. Хоча в деяких країнах вартість, що використовується як база оподаткування, розглядається як; ринкова вартість, вказані методи оцінювання можуть привести до результатів, відмінних від, ринкової вартості. Залишкова вартість заміщення (ЗВЗ). ЗВЗ являє собою метод оцінювання, що ґрунтується на розрахунку поточноїринкової вартості землі при існуючому використанні плюс поточні валові; витрати заміщення (відтворення) поліпшень мінус нарахування; на фізичний знос та на всі відповідні форми старіння та знецінення. Результат, що є неринковим типом вартості, називають оцінкою залишкової вартості заміщення. Результат оцінювання; залежить від адекватної потенційної прибутковості або потенціалу послуг, що надається підприємством. Вартість ліквідації — це вартість нерухомості (крім землі) в разі її відчуження заради матеріалів, які вона містить, а не для подальшого використання без спеціального ремонту і пристосування. Така вартість може розраховуватися як валові або чисті витрати на реалізацію і в останньому випадку може збігатися з І чистою вартістю реалізації. Ліквідаційна вартість, або вартість вимушеного продажу, являє собою грошову суму, яка реально може бути отримана від продажу нерухомості у терміни, що недостатні для проведення маркетингу відповідно до визначенняринкової вартості. У деяких країнах визначення вартості вимушеного продажу може, зокрема, включати ситуації, коли продавець не схильний продавати, а покупець покупці купують майно, знаючи про скрутний стан продавця. Спеціальна вартість. Термін, що стосується екстраординарних добавок до ринкової вартості. Спеціальна вартість може виникнути, наприклад, завдяки фізичному, функціональному або економічному зв'язку об'єкта нерухомості з іншим об'єктом рухомості, наприклад, територіальне прилеглим до нього. Спеціальна вартість є додатковою вартістю, що застосовується скоріше для певного власника або користувача, для конкретного потенційного власника або користувача, для конкретної нерухомості, ніж для ринку в цілому, тобто це вартість для покупця з особливим інтересом. Спеціальна вартість може бути пов'язана з компонентами вартості діючого підприємства. Оцінювач повинен потурбуватися про те, щоб ці критерії відрізнялися від ринкової вартості, і чітко обґрунтувати всі зроблені припущення. Як бачимо, процес визначення вартості нерухомості є складним і потребує високої кваліфікації відповідних спеціалістів, які, в ідеалі, повинні нести майнову відповідальність за максимальне наближення експертної оцінки вартості об'єкта нерухомості до його ринкової вартості. Але коригування ринкової вартості до вартості ліквідації, а тим більше до вартості, яка приймається як забезпечення застави, повинно здійснюватися банком. У зв'язку з цим спеціаліст відповідного (інвестиційного чи кредитного) підрозділу банку має розуміти основи методики визначення оцінювачем ринкової вартості нерухомого майна. У процесі визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості спеціаліст-оцінювач керується трьома основними підходами: з погляду витрат (варіанти: за відновленою вартістю чи за вартістю заміщення), з погляду аналогів продажу (якщо, з точки зору експерта, є достатня база даних для порівняння з аналогічними об'єктами) та з погляду оцінювання бізнесу (метод прямої та непрямої капіталізації доходу, що базується на дисконтуванні). Ринкова вартість оцінюється окремо за кожним з перелічених трьох підходів, після чого оцінювач визначає, за яким підходом оцінка ринкової вартості об'єкта нерухомості є найбільш точною і чому. Висновок експерта-оцінювача має містити одну, кінцеву величину ринкової вартості. При цьому слід зауважити, що навіть такий висновок оцінювача, по-перше, не може бути сталим у часі (як правило, він є актуальним протягом не більше трьох місяців з моменту оцінювання), по-друге, може бути обґрунтовано скоригованим іншим експертом. Додаткові проблеми в оцінюванні вартості нерухомості створює ще, на жаль, недосконала нормативна база оцінювання вартості землі та її використання. В таких умовах загальноприйняті в розвинених країнах положення, за яких вартість нерухомості — Це вартість землі плюс вартість «поліпшень» (якими вважаються всі об'єкти, зведені на цій землі), дуже важко реалізуються у вигляді зручних методик визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||