лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права

• Название: Лекция по теме Основные положения жилищного права
• Дата: 07.06.2022
• Размер: 339.18 Kb.
• Имя файла: лекции.docx
• Тип: Лекция; #575040
• страница: 12 из 17

Лекция по теме 9 Товарищество собственников жилья

Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. На праве общей долевой собственности собственникам также принадлежат крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке также принадлежат на праве общей долевой собственности, гражданам.

Для совместного использования такого имущества ст. 291 ГК РФ предусмотрела новый вид некоммерческих организаций в виде товариществ собственников жилья.

В соответствии с вышеуказанной статьей собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 245 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» указывалось, что объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества является одним из наиболее приемлемых способов защиты прав собственников, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, что позволяет создать условия для привлечения дополнительных

источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены товариществ собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов.

Путем принятия необходимых федеральных нормативных правовых актов, решений органов местного самоуправления необходимо как можно скорее разрешить проблемы, препятствующие развитию товариществ собственников жилья. Поэтому органам местного самоуправления можно рекомендовать освобождать товарищества собственников жилья от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут потрачены в конечном итоге на содержание жилищного фонда. В целях стимулирования создания товариществ собственников жилья целесообразно освобождать от налога на добавленную стоимость работ по техническому обслуживанию и ремонту жилых помещений, инженерного оборудования, мест общего пользования дома, придомовой территории, выполняемых подрядными организациями; исключать из налогооблагаемой базы средств, поступающих в виде дотаций из Федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов на развитие и обслуживание объектов жилищно- коммунального хозяйства; выплачивать дотации на содержание жилья и коммунальные услуги в жилых домах, находящихся на балансе товарищества собственников жилья.

Правовое регулирование товарищества собственников жилья осуществляется ЖК РФ, Федеральным законом РФ от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ЖК РФ имуществом собственников помещений в нескольких

многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Образование товариществ собственников жилья возможно на стадии строительства дома. Участниками такого товарищества могут быть лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения, в том числе и нежилые, в многоквартирном доме. Перечень этих лиц определяется на основании данных государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии со ст. 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».89 В качестве этих лиц могут выступать застройщики, органы государственной власти или местного самоуправления, другие лица, при условии, что они будут иметь право собственности на помещения в многоквартирном доме. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем

собрании лицами, которым будет принадлежать право собственности

на помещения в таких домах. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Учредительными документами товарищества собственников жилья является устав, который принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем

заочного голосования.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном

ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц при государственной регистрации.

Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

• 
  нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно- технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
  
• 
  нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
  

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц

Основным направлением деятельности товарищества собственников жилья является поддержание безопасности дома как единой и сложной инженерной системы. Оно включает в себя такие основные виды работ, как техническое обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций, несущих конструкций здания, технических помещений строения. Эти работы могут быть обеспечены силами специализированных организаций, имеющих соответствующие разрешения и лицензии. Сроки проведения этих работ должны быть выдержаны в строгом соответствии с действующими нормативными и

технологическим требованиями. Правила и нормы эксплуатации преследуют цель защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере, обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики, обеспечивающей выполнение требований по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а

также придомовой территории.

Дополнительным направлением деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение повышенной комфортности и качества условий проживания. Необходимость этих услуг определяется общим собранием членов товарищества собственников жилья, с полным отнесением затрат на их счет.

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

• 
  заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  
• 
  определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
  
• 
  устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в много квартирном доме;
  
• 
  выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.
  

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

• 
  предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
  
• 
  в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  
• 
  получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  
• 
  осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
  
• 
  заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
  

В случае неисполнения собственниками помещений в много квартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и

взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано:

• 
  обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
  
• 
  заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
  
• 
  выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
  
• 
  обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  
• 
  обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
  
• 
  обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
  
• 
  принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
  
• 
  представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
  

Согласно ст. 141 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах по правилам ЖК РФ. Статья 121 ГК РФ устанавливает, что некоммерческие организации могут на добровольной основе объединяться в ассоциации этих организаций в целях координации их деятельности, а также представления и защиты интересов. Ассоциация некоммерческих организаций, в том числе ассоциация товариществ собственников жилья, являются некоммерческими организациями, члены которой сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Ассоциация товариществ собственников жилья

не отвечают по обязательствам своих членов. Члены такой ассоциации несут субсидиарную ответственность по ее обязательствам в размере и в порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации.

В соответствии со ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Реорганизация осуществляется в форме разделения, выделения, слияния, присоединения, преобразования. Разделение или выделение товариществ собственников жилья возможно при условии, что ранее

товариществом были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению общего собрания его членов; в случае сноса многоквартирного жилого дома; по решению суда в случае допущенных грубых нарушений закона; в случае если члена товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме; в случае выхода

из членства товарищества, смерти членов товарищества или отчуждение жилых помещений, принадлежащих члену товарищества, которое привело к существованию одного собственника товарищества, другие основания, предусмотренные законодательством.

При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества собственников жилья. Ликвидация товарищества не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:

1. 
   устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
   
2. 
   реестр членов товарищества;
   
3. 
   бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
   
4. 
   заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
   
5. 
   документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
   
6. 
   протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
   
7. 
   документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
   
8. 
   техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
   
9. 
   иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
   

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1. 
   внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
   
2. 
   принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
   
3. 
   избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
   
4. 
   установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
   
5. 
   утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
   
6. 
   принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
   
7. 
   определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
   
8. 
   утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за
   

десять дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1. 
   соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
   
2. 
   контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
   
3. 
   составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
   
4. 
   управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
   
5. 
   наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
   
6. 
   заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
   
7. 
   ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
   
8. 
   созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
   
9. 
   выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
   

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.