лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права
 Скачать 339.18 Kb.
|
Лекция по теме 2. Жилые помещенияОбъектом жилищного права является жилое помещение, под которым согласно ст. 15 ЖК РФ понимается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Требования, предъявляемые к жилому помещению, то есть их соответствие по площади, планировке, освещению, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровню шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений, в целях обеспечения безопасных условий проживания, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Прежде всего, необходимо отметить Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, которое утвердило Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.1 Согласно вышеуказанному Положению жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Основания, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, не иметь разрушений и повреждений, при которых возникшее в ходе эксплуатации несоответствие установленным требованиям может привести к нарушению работоспособности конструкций, сомнению надежности жилого дома и нарушению требованиям безопасности пребывания граждан и сохранности инженерного оборудования. Жилое помещение, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, а также при пользовании инженерным оборудованием. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения. Жилое помещение должно быть обеспечено также инженерными системами, такими как: электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение. В поселениях без централизованных инженерных сетей в одноэтажных и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из 1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702. инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение, другие помещения вспомогательного использования естественного освещения могут не иметь. Основаниемдляпризнанияжилогопомещениянепригоднымдля проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. Непригодными для проживания признаются следующие жилые помещения: жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно- эпидемиологической безопасности в части физических факторов, концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные нормами, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня. непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. А также жилые помещения, расположенные в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, в результате других сложных геологических явлений, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить или устранить разрушение жилых помещений. непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл. комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения. жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания. Вопросы о признании жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой федеральным органом исполнительной, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Жилищное право выделяет несколько видов жилых помещений. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ квидамжилыхпомещений относятся: Жилой дом, часть жилого дома. Жилой дом – это индивидуально- определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. С точки зрения основ законодательства, жилым домом признается таковым с момента окончания строительства, принятия его эксплуатацию приемочной комиссией и регистрации в установленном порядке в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда - бюро технической инвентаризации. Квартира, часть квартиры. Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комната. Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. 3. В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания: отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме; отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции; несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования. основанием для признания жилого помещения непригодным для В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначается только для проживания граждан. Использование жилого помещения не по назначению влечет расторжение договора найма жилого помещения с последующим выселением, а в случае использования собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное изъятие. Для использования жилого помещения не по назначению и размещения в нем предприятий, учреждений, организаций допустимо только после перевода жилого помещения в нежилое. Под нежилым помещением необходимо понимать помещение в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.2 Условия перевода жилого помещения в нежилое содержаться в ст. 22 ЖК РФ, согласно которой перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Переводжилогопомещениявнежилоенедопускается: если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в 2 Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Юрайт-Издат., 2007. С. 84. качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается. ЖК РФ также предусматривает возможность перевода нежилого помещения в жилое. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение: не отвечает установленным требованиям; отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям; право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение независимо от формы собственности жилого помещения согласно ст. 23 ЖК РФ осуществляет органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещении; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 ст. 23 ЖК РФ документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 ст. 23 ЖК РФ решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма данного документа должна соответствовать постановлению Правительства РФ 10 августа 2005 года № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».3 Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. 3 Собрание законодательства РФ. 2005. № 33. № 3430. Этот документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, перепланировки или иных работ. В случае необходимости проведения переустройства, перепланировки переводимого помещения или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения решение органа местного самоуправления должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, перепланировки или иных работ, решение органа местного самоуправления является основанием проведения соответствующих переустройства, перепланировки с учетом проекта переустройства, перепланировки или проведения иных работ. Завершение переустройства, перепланировки, или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения, является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения и исключением их жилищного фонда или включением в него. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения необходимо понимать изменение его конфигурации, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»4 установлены условия и порядок таких работ. Перечень этих работ включает: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих санузлов; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и другие. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений. 4 Российская газета. № 214. 23.10.2003 (дополнительный выпуск). Согласно указанным Правилам работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускаются. Проведение указанных видов работ требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет документы, указанные в ст. 26 ЖК РФ, к которым относятся: заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 года № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».5 Согласно утвержденной форме в заявлении следует указывать: от кого направляется заявление; место нахождения жилого помещения; собственник жилого помещения; характер переустройства или перепланировки; срок и режим производства ремонтно-строительных работ. правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого и или перепланируемого жилого помещения. технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения. В самом заявлении указывается на скольких листах; согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в 5 Собрание законодательства РФ. 2005. № 19. Ст. 1812. данный орган и не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа установлена вышеуказанным постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года № 266. Этот документ является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения. Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию по учету объектов недвижимого имущества. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ к самовольному переустройству или перепланировке жилого помещения относится: проведение переустройства или перепланировки при отсутствии решение о таковом; проведение переустройства или перепланировки с нарушением проекта переустройства или перепланировки. Самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник или наниматель такого помещения обязаны привести его в прежнее состояние, в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда, согласно ст. 29 ЖК РФ, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение: в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. |