лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права
 Скачать 339.18 Kb.
|
Лекция по теме 3. Жилищные фондыНаходящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. Понятием жилищного фонда согласно ст. 19 ЖК РФ охватывается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Для жилищного фонда характерна множественность субъектов, то есть собственников фонда, каждый из которых владеет определенной частью жилищного фонда. Помещения в многоквартирных жилых домах относятся к частной собственности, к собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Статья 8 Конституции РФ провозглашает признание и защиту государством равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. На этих положениях и базируется классификации жилищного фонда: частный жилищный фонд; государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд. Частный жилищный фонд представляет совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно- строительных кооперативов с полностью выплачиваемым паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Гражданин – собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения не может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство. Особенностью права собственности юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для своего личного проживания и членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма. Государственный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ. Государственная собственность на жилищный фонд подразделяется на федеральную собственность, то есть собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов РФ. Жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности, – это ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий или оперативном управлении государственных федеральных учреждений. Дома ведомственного жилищного фонда предназначены для обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, министерств. Например, в соответствии с ч. 3 ст. 29 Федерального закона от 27 мая 1996 года № 57-ФЗ «О государственной охране»1 федеральные органы государственной охраны могут иметь жилищный фонд, формируемый в порядке, устанавливаемом Правительством РФ, в том числе жилые помещения в военных городках, служебные жилые помещения и общежития. В домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии, в учреждении, организации в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия. Жилищный фонд субъектов РФ имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республик, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов власти субъектов РФ. Последние относятся к ведомственному жилищному фонду, находящемуся в хозяйственном ведении государственных предприятий, оперативном управлении государственных учреждений регионального подчинения. Жилищным фондом, находящимся в собственности субъектов РФ, распоряжаются соответствующие местные государственные органы исполнительной власти субъектов Федерации. Муниципальный жилищный фонд представляет совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что местное  1 Собрание законодательства РФ", 27.05.1996, N 22, ст. 2594 самоуправление обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными ГК РФ. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.; Согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным гражданам, определяемым федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилье по такому договору предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях; специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан, предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Данный фонд представляет собой фонд публичных форм собственности с назначением определенным ст. 93–98 ЖК РФ. Жилые помещения этого фонда предоставляются по договору найма специализированных жилых помещений и договору безвозмездного пользования; индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по договору найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется нормами ГК РФ. В состав жилищного фонда коммерческого использования входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда. Государственное управление жилищным фондом Российской Федерации является составной частью государственного управления жилищно-коммунального хозяйства, которое также включает в себя санитарно-техническое, энергетическое, газовое, водопроводное, теплофикационное, канализационное хозяйство. Центральным органом управления жилищно-коммунального хозяйства является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России).2 Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (включая вопросы применения в строительстве материалов, изделий и конструкций), архитектуры, градостроительства (за исключением территориального планирования), жилищной политики, жилищно-коммунального хозяйства, в том числе обращения с твердыми коммунальными отходами (за исключением вопросов тарифного регулирования), теплоснабжения (за исключением производства тепловой энергии в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, а также передачи тепловой энергии, произведенной в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, в том числе произведенной источниками тепловой энергии в случае, если такие источники тепловой энергии входят в схему теплоснабжения, включающую источники комбинированной выработки электрической и тепловой энергии), в сфере обеспечения энергетической эффективности зданий, строений и сооружений, в том числе в жилищном фонде, в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, в сфере повышения энергетической эффективности экономики субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве, градостроительного зонирования, функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства (за исключением территориального планирования) и жилищно-коммунального хозяйства, функции по предоставлению субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации, разработке и согласованию федеральных целевых программ и ведомственных целевых программ, а также функции государственного заказчика (государственного заказчика-координатора) федеральных целевых программ (в установленной сфере деятельности Министерства). Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации осуществляет свою деятельность непосредственно и через подведомственные Министерству организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами 2 http://www.pravo.gov.ru, 20.11.2013 исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: вносит в Правительство Российской Федерации проекты федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации и другие документы, по которым требуется решение Правительства Российской Федерации, по вопросам, относящимся к установленной сфере ведения Министерства; на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации самостоятельно принимает следующие нормативные правовые акты в установленной сфере деятельности: перечень видов работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства; правила пользования жилыми помещениями; порядок государственного учета жилищного фонда; форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения; форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; порядок и требования отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду; порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации; другие. Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. В отношении государственного учета жилищного фонда действует Положение о государственном учете жилищного фонда Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 года № 1301.3 Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. 3 Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 42. – Ст. 4787. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют: техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики. Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Непосредственно порядок ведения учета утвержден приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».4 В инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации установлено, что на каждый объект, принятый в эксплуатацию и включенный в жилищный фонд, составляется учетно-техническая документация, которая группируется в инвентарное дело. Инвентарное дело отражает этажность помещения, материал стен, назначение, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование, показатели жилой и общей площади квартиры, параметры помещения, его стоимость, а также данные о собственнике помещения и правоустанавливающих документах. В инвентарных делах результаты текущей инвентаризации отражаются путем добавления новой информации к имеющейся. Изменения на земельном участке в зданиях и сооружениях устанавливаются путем сличения старых данных, отраженных в планах и описях, с действительным состоянием объектов путем, установленным непосредственным обследованием последних на месте инвентаризаторами. Необходимые изменения вносятся в абрис, а затем на план и в экспликацию земельного участка. Изменения на план вносятся цветной тушью путем зачеркивания старых контуров и нанесения новых, если этим не осложняется чтение планов. В противном случае, т.е. при наличии большого числа изменений, планы вычерчиваются заново. Бюро технической инвентаризации взаимодействуют с учреждениями, предприятиями и организациями, которые располагают сведениями об изменениях в правовом режиме, составе, состоянии и стоимости жилищного фонда, а именно: с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; с комитетами по земельным ресурсам и землеустройству; с организациями жилищно-коммунального хозяйства; с органами архитектуры и градостроительства; с нотариальными конторами, судами и банками; со страховыми и пожарными органами; с другими структурными подразделениями органов местного самоуправления. На уровне субъектов РФ функционируют соответствующие жилищные органы управления, основной функцией которых является организация надлежащей эксплуатации жилищного фонда и всего жилищно- коммунального хозяйства муниципального образования. ЖК РФ не определил конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно- коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-коммунальные 4 Строительная газета. – 1999. – № 28, 32, 33, 36, 37. отделы, дирекции по эксплуатациизданий, ремонтно-эксплуатационные управления, домоуправления, ГБУ и др. Основной задачей жилищно-эксплуатационных организаций является управление домами, сохранение находящегося в его ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и устройств жилых домов. В целях выполнения поставленных задач вышеуказанные организации обеспечивают своевременное проведение текущего и капитального ремонта зданий; содержание домовладений в надлежащем техническом и санитарном состоянии; соблюдение жильцами обязанностей по образцовому содержанию квартир на основании договора найма. В настоящее время правовой основой управления многоквартирными домами является раздел VIII ЖК РФ. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей компанией. ЖК РФ предусматривает также государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям. Данный контроль осуществляется уполномоченным федеральным органам исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ. Одним из специально уполномоченных органов, осуществляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, были обозначены органы государственного жилищного надзора.5 Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) (далее - органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта 5 Постановление Правительства РФ от 11.06.2013 N 493 (ред. от 20.06.2016) "О государственном жилищном надзоре" (вместе с "Положением о государственном жилищном надзоре") //"Собрание законодательства РФ", 24.06.2013, N 25, ст. 3156. Российской Федерации, с учетом требований, установленных законодательством. Государственный жилищный надзор осуществляется посредством: а) организации и проведения проверок выполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований; б) принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений; в) систематического наблюдения за исполнением обязательных требований, анализа и прогнозирования состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности. |