лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права
 Скачать 339.18 Kb.
|
Лекция по теме 11. Управление многоквартирными жилымидомами В целях поддержания сохранности и надлежащего состояния жилых помещений, законодательство предусматривает комплекс работ и услуг по обслуживанию жилищного фонда посредством целой системы управления. ЖК РФ в ст. 161 предусматривает три возможных способа управления: непосредственноеуправлениесобственникамипомещенийв многоквартирном доме. Данное управление предполагает, что в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочия, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений такого дома; управлениетовариществомсобственниковжильялибожилищнымкооперативомилиинымспециализированнымпотребительскимкооперативом.Такой способ управления осуществляется посредством объединения собственников помещений многоквартирного дома в товарищество или кооператив с целью совместного содержания комплекса недвижимого имущества посредством принятия решений на общем собрании и их реализации через органы управления такого объединения. Некоммерческая организация вправе управлять многоквартирным домом с привлечением внешней управляющей организации, заключив с ней договор; управлениеуправляющейорганизацией.Данное управление предполагает, что специализированная организация осуществляет управление многоквартирным домом по договору с собственниками квартир. В случае выбора этой формы управления между собственниками и управляющей организацией заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. Решение о выборе способа вправе принять только общее собрание собственников помещений. Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в доме, участвуют в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками условиях. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. В случаях несогласия с решение общего собрания, нарушения процедуры его проведения и наличия других нарушений законодательства, собственник многоквартирного дома вправе обратиться в суд для разрешения спорной ситуации, признания общего собрания несостоявшимся. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»1 собственники жилого помещения обязаны в срок до 1 января 2008 года выбрать один из способов управления многоквартирным домом. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме сами не выбрали способ управления таким домом, принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано или по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, орган местного самоуправления согласно статье 161 ЖК РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для данного дома. В соответствии с указанным постановлением Правительства РФ конкурс представляет форму торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления, которым проводится конкурс. Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В соответствии с процедурами, установленными законодательством организатор конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение десяти рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления 1 Российская газета. № 37. 22.02.2006. многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение двадцати дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течении десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирным доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Органы местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение не было принято на общем собрании. В соответствии с действующим законодательством управление многоквартирного дома осуществляется на основе заключенного договора управления собственника многоквартирного дома с управляющей организацией. Для каждого дома, даже если, одна управляющая организация управляет группой близлежащих однородных домов, должен быть заключен самостоятельный договор управления. По договорууправлениямногоквартирнымдомомодна сторона по заданию другой стороны в течении согласованного срока за оплату обязуется оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, представлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления многоквартирным домом представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора на выполнение работ и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом. Стороной договора выступает собственник помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной власти и муниципального жилищного фонда. С другой стороны выступает управляющая организация, то есть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, уполномоченная общим собранием собственников многоквартирного дома или выбранная по результатам проведения открытого конкурса на выполнение функций по управлению таким домом и предоставлению коммунальных услуг. Предметом договора управления многоквартирным домом является оказание управляющей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемых управляющей организацией, включает обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома; техническое обслуживание дома; проведение технических осмотров и обследований; подготовку дома к эксплуатации в осенне-зимний период; санитарное содержание придомовых территорий, лестничных клеток; технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности; круглосуточное функционирование аварийно-диспетчерской службы; текущий и капитальный ремонт дома, его инженерных систем и оборудования; обеспечение бесперебойного предоставления собственнику коммунальных услуг; техническое обслуживание помещения собственника, и другие виды работ. Цена договора определяется как сумма платы за помещения, коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома. В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме на срок не менее чем год и не более чем на пять лет. При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не предусмотрено договором, на равных условиях договора для всех собственников. С момента заключения договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется: осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, регулирующими данные отношения; обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома с учетом его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома; осуществлять текущий и капитальный ремонт общего имущества согласно перечню таких работ и услуг; обеспечить предоставление собственнику коммунальных услуг, в соответствии с федеральными и региональными нормативами потребления и стандартами качества; производить начисления и сбор платежей, осуществляемых собственником в соответствии с договором, обеспечивая выставление квитанции-извещения не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным; информировать собственника об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о состоянии и изменении качества коммунальных услуг и режима их предоставления, путем размещения соответствующей информации в общедоступном для каждого собственника месте; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования. Управляющая организация имеет право: самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; принимать участие в общих собраниях собственников; информировать надзорные и контролирующие органы о несанкционированном переустройстве и перепланировке помещений, общего имущества, а также об использовании их собственником не по назначению; осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ, актами органов местного самоуправления, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг. Собственник многоквартирного дома по договору управления обязуется: ежемесячно вносить плату за содержание и ремонт помещения, а также за коммунальные услуги в порядке и сроки, предусмотренные договором; участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения; поддерживать собственное жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории. При этом содержание и ремонт принадлежащего собственнику имущества и оборудования, находящегося внутри помещения, не относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществлять за свой счет; в заранее согласованное время обеспечить допуск в занимаемое помещение представителей управляющей организации или уполномоченных управляющей организации лиц для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий в любое время; и иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ. Собственник многоквартирного дома в соответствии с вышеуказанным договором имеет право: владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи; пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные услуги в объеме не ниже установленного норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества и надежности; контролировать выполнение управляющей организацией ее обязательств по договору управления в соответствии с ЖК РФ; реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами. Контроль деятельности управляющей организации, действующей по договору управления многоквартирным домом, осуществляет жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью, подразделения энергетического надзора, инспекции технического и другие уполномоченные органы. Контроль также осуществляться собственниками жилых помещений и органами местного самоуправления. Договор на управление многоквартирным домом может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом. Если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организацией выносится предупреждение и дается разумный срок для улучшения работы. Расторжение вышеуказанного договора может быть произведено последующимоснованиям: в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей организацией своих обязанностей или с принятием решения общего собрания собственников об изменении формы управления многоквартирным домом; в одностороннем порядке по инициативе управляющей организацией в случае несоблюдения собственником обязанностей, предусмотренных договором и действующим законодательством, а также в силу обстоятельств, за которые управляющая организация не отвечает; по соглашению сторон; в случае ликвидации управляющей организации. Управляющая организация обязана за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать отчет о проделанной работе, техническую документацию, материальные ценности вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений техническая документация должна передаваться одному из этих собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. |