лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права

• Название: Лекция по теме Основные положения жилищного права
• Дата: 07.06.2022
• Размер: 339.18 Kb.
• Имя файла: лекции.docx
• Тип: Лекция; #575040
• страница: 9 из 17

Лекция по теме 6 Понятие договора коммерческого найма

ГК РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения, в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах. Согласно ст. 671 ГК РФ договором коммерческого найма жилого помещения признается соглашение, в соответствии с которым одна сторона – собственник жилого помещения – обязуется предоставить другой стороне – гражданину – жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и в нем проживания членов его семьи.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Первым необходимым критерием предмета договора коммерческого найма выступает признание помещения жилым. Помещение признается жилым, если оно зарегистрировано в установленном законом порядке, отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим, противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан все сезоны года.

Изолированность жилого помещения выступает вторым необходимым критерием договора коммерческого найма. Сдаваемое в наем жилое помещение должно быть изолировано, то есть жилой дом, квартира, часть дома или квартиры с отдельным входом. Не могут быть самостоятельным предметом договора коммерческого найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, а также подсобные помещения в виде коридора, кухни. При найме квартиры, дома, части дома подсобные и иные помещения составляют один из существенных элементов предмета договора и будут находиться в общем пользовании всех нанимателей. При найме жилых помещений в многоквартирных домах к элементу предмета

договора найма также относится иное имущество, находящееся за пределами или внутри квартиры. К такому имуществу относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Третьим критерием предмета договора коммерческого найма жилого помещения является пригодность для проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В соответствии с основами жилищного права к требованиям пригодности жилого помещения относится включение его в состав жилых помещений, соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарных, санитарных и технических нормативов, благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся водопровод, центральное отопление,

электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств.

При этом жилое помещение должно отвечать объемно-планировочным параметрам, температурно-влажностным, строительным показателям, то есть

не быть аварийным, ветхим, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях.

Более полные критерии содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Необходимым четвертым критерием предмета договора коммерческого найма жилого помещения является его размер. Размер сдаваемого в наем помещения определяется в соответствии с законодательством о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования. Под местами общего пользования квартиры понимают вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические и иные подсобные помещения.

Законодательство не устанавливает жестких требований к качеству предмета. Договор коммерческого найма является гражданско-правовым договором с господствующим принципом свободы, где стороны вправе сами определять соответствие жилого помещения их потребностям и возможностям. В связи с этим предметом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение, а также помещение менее учетной нормы, при условии, что оно отвечает основным требованиям нанимателя и не является носителем угрозы жизни и здоровью человека. Сторонами договора коммерческого найма выступает наймодатель и наниматель.

Наймодателем при коммерческом найме выступает собственник жилого помещения. Собственником жилого помещения может выступать физическое, юридическое лица. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться в государственном, муниципальном и частном жилищных фондах, поэтому на стороне наймодателя может выступать Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, от имени которых действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

При отчуждении собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях.

В качестве нанимателя по договору коммерческого найма выступает только гражданин, поскольку ст. 288 ГК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и его членов семьи.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основании договора аренды или иного договора. Юридическое лицо не может использовать жилое помещение под свой офис или иные предпринимательские цели. Оно вправе лишь сдать это помещение для проживания своим сотрудникам или другим гражданам по договору найма жилого помещения.

Гражданское законодательство допускает множественность лиц на стороне нанимателя. Граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями.

Совместно с нанимателем могут проживать супруг, дети, родители и другие граждане, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определят лиц, проживающих совместно с ним в нанятом жилом помещении. В целях ограничения возможности нанимателятвселять в жилое помещение неустановленное количество лиц гражданское законодательство устанавливает в качестве существенноготусловия перечень лиц совместно проживающих с нанимателем. Вселение иных лиц в жилое помещение, не входящих в установленныйтперечень проживающих, производится с согласия наймодателя.

В соответствии со ст. 672 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора не влечет его недействительность. Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Срок договора коммерческого найма жилого помещения определяется в соответствии со ст. 683 ГК РФ. Согласно вышеуказанной норме договор коммерческого найма заключается на срок не выше пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются правила о постоянно проживающих гражданах вместе с нанимателем, правила о временных жильцах и преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

По истечении срока договора наниматель обладает преимущественным правом на заключение договора. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. В случае несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать

помещение внаем в течении года, наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним договор коммерческого найма жилья.

Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента согласования всех существенных условий. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. К существенным для рассматриваемого договора являются условия о предмете, лицах совместно проживающих с нанимателем в жилом помещении, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор коммерческого найма в отношении государственного и муниципального

жилого помещения считается заключенным с момента его регистрации в органах осуществляющих учет жилищного фонда.

Договор коммерческого найма жилого помещения является двусторонним. Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора и ответственность за неисполнение условий договора. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон определяются ГК РФ, ЖК РФ, а также соглашением сторон.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ наниматель, а также члены его семьи, иные лица, совместно проживающие с ним, имеют право пользоваться сданным внаем жилым помещением. Согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения правил пользования жилым помещением, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Необходимым условием пользования жилым помещением является соблюдение прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей. Допускается возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В право пользования жилым помещением нанимателем, а также членами его семьи, иными лицами, совместно проживающими с ним в соответствии со ст. 290 ГК РФ входит право пользования общими помещениями многоквартирного дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, если иное не установлено договором.

Право на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем предусмотрено ст. 679 ГК РФ. С согласия наймодателя,

постоянно проживающих с ним граждан в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем, если иное не установлено договором.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные права по пользованию жилым помещением и могут, известив наймодателя, заключить с ним договор о солидарной ответственности. За действия таких граждан, нарушающих условия договора найма жилого помещения, ответственность несет наниматель.

В соответствии со ст. 323 ГК РФ наниматель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения ее наймодателю, а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Согласно ст. 680 ГК РФ наниматель имеет право на вселение временных жильцов на срок не выше шести месяцев. Признаками

временного проживания являются безвозмездность пользования жильем и отсутствие самостоятельного права пользования. Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель. Сами временные жильцы отвечают лишь перед нанимателем.

Наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

ГК РФ, а также соглашением сторон предусмотрены обязанности нанимателя. В соответствии со ст. 678 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ наниматель, а также граждане, постоянно проживающие с ним, временные жильцы обязаны использовать жилое помещение только для проживания. Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно- технического и иного оборудования.

В соответствии со ст. ст. 679, 680 ГК РФ наниматель обязуется вселять других граждан в качестве постоянно проживающих с ним в жилом помещении, в том числе временных жильцов, с соблюдением требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека и получением согласия наймодателя.

Наниматель обязан немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в

случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель обязуется в соответствии со ст. 682 ГК РФ своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В период действия отношений, возникших из договора коммерческого найма жилого помещения, могут происходить изменения отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения, требующие изменения самого договора. Изменение гражданско-правовых отношений найма жилого помещения может касаться предмета, субъектов, прав и обязанностей сторон и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон или одностороннему волеизъявлению одной из них. Для изменения договора необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие: нанимателя, членов его семьи, иных лиц, совместно проживающих с нанимателем, наймодателя. В случаях недостижения взаимного согласия договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут или передан на рассмотрение в суд.

Одним из оснований изменения договора коммерческого найма жилого помещения является изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых граждан или выбытия таковых.

При расторжении договора коммерческого найма жилого помещения вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Понятие расторжения договора коммерческого найма жилого помещения неразрывно связано с понятием прекращения правоотношений, вытекающих из заключенного договора коммерческого найма жилого помещения. Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие его принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения, в первую очередь, относится расторжение договора.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения определяется как разрыв отношений коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, – по иску одной из сторон.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения по любому основанию является обязанность освобождения жилого помещения.

Прекращение правоотношения коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может наступить вследствие наступления события, такого как наводнение или иного стихийного бедствия, приводящего к гибели жилого помещения. Гибель предмета договора найма жилого помещения может наступить и вследствие противоправных действий граждан, приводящих к пожару, а также иных причин вызвавших уничтожение жилого помещения. В данном случае прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит вследствие невозможности исполнения обязательства.

Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнуть по взаимному согласию сторон, предупредив сторону договора в установленный законом срок. В исключение из правил о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения предоставлено право с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор коммерческого найма.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному

обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назанчению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, законодательством.