лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права

• Название: Лекция по теме Основные положения жилищного права
• Дата: 07.06.2022
• Размер: 339.18 Kb.
• Имя файла: лекции.docx
• Тип: Лекция; #575040
• страница: 1 из 17

Лекция по теме 1. Основные положения жилищного права

В юридической литературе отсутствует единое понимание правовой природы жилищного права. В наиболее общем смысле термин «жилищное право» обозначает главным образом ту совокупность норм права, которая регулирует возникновение и осуществление жилищных отношений и рассматривается в узком и широких смыслах слова.

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как подотрасль гражданского права и рассматривается как совокупность норм гражданско-правого характера, регулирующих отношения по пользованию жилыми помещениями и проживания в них. Эти отношения считаются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания. В частности, И.Л. Брауде считает, что жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой системе права и то, что называется жилищным правом, есть часть гражданского.¹ Его точку зрения поддерживает современный правовед В.Н. Литовки, который подчеркивает, что жилищное право регулирует однородные самостоятельные обязательственные жилищные отношения, связанные одним предметом, методом и принципами гражданского права и поэтому выступает цельной системой гражданско- правовых норм.²

Сторонники этого взгляда исходят из понимания жилищного права как, главным образом, права, регулирующего пользование жилыми помещениями. Что касается других правовых норм, например, регулирующих управление, эксплуатацию жилищного фонда, то эти нормы рассматриваются не как жилищные, а как нормы «иного рода», регулирующие отношения, которые находятся за пределами жилищных отношений.

В отношении природы жилищного права, его формирования и состава существует другая точка зрения, согласно которой жилищное право рассматривается в широком смысле слова. Сторонники этого взгляда исходят из понимания жилищного права как комплексной отрасли, в которой объединены нормы и правовые институты не только гражданского, но и иных базовых отраслей права, представляющей собой совокупность норм права, регулирующих общественные отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье. По мнению П.И. Седугина жилищное право как комплексная отрасль права имеет свою систему, то есть свои правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных отношений, связанные с реализацией потребностей человека в жилье.³

Ю.К. Толстой обращает внимание на взаимосвязь жилищных и других общественных отношений, составляющих предмет иных отраслей
¹ Жилищное право / Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. - М.: Госюриздат, 1956. С. 13.

² Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права // Сборник статей. –М., 2000. С. 239.

³ Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1997. С. 15.

законодательства. По его мнению, жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, нормы административного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, распределение жилых помещений и контроль за ними, нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями и другие.⁴

Вышеуказанная точка зрения в современных условиях представляется более приемлемой, так как в теории права комплексная отрасль права характеризуется рядом признаков.

Во-первых, в комплексной отрасли право отсутствует единство общественных отношений, составляющих ее предмет. Проанализировав ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года за № 188-ФЗ⁵ в редакции от 28 декабря 2016 года (далее ЖК РФ), следует отметить, что жилищное законодательство регулирует отношения возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Все вышеперечисленные отношения, составляющие предмет жилищного права, охватывают разнообразный круг жилищных отношений различной отраслевой принадлежности.

Во-вторых, комплексная отрасль права имеет и комплексный метод правового регулирования, объединяющий признаки методов, присущих основным отраслям права. Рассмотрев своеобразные общественные отношения, составляющие предмет жилищного права, выявляется заимствование методов правового регулирования, используемых в других, основных отраслях права. Так, для отношений пользования жилыми помещениями частного жилищного права характерным является диспозитивный гражданско-правовой метод юридического равенства сторон и их имущественная самостоятельность. Для отношений предоставления жилья по договору социального найма и других отношений

⁴ Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. М.: Проспект, 2006. С. 250.

⁵ Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

организационного характера, присущ императивный метод административного права, основанный на началах власти и подчинения.

В-третьих, комплексная отрасль права характеризуется «удвоением» структуры права, так как правовые нормы комплексной отрасли одновременно входят в состав иных отраслей права. Так, в соответствии со ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит не только из ЖК РФ, но и других федеральных законов, изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, входящих в состав таких отраслей права, как гражданское право, административное право и других отраслей права.

Выявление вышеуказанных теоретических признаков характеризует жилищное право как комплексную отрасль права, в которой объединены нормы и правовые институты не только гражданского, но и иных базовых отраслей права.

Таким образом, жилищное право как комплексная отрасль Российской системы права, представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения, в целях обеспечения интересов личности, общества и государства.
Ведущие принципы жилищного права основаны на положениях Конституции РФ⁶ и закреплены ст. 1 ЖК РФ.

Одним из первых, необходимо отметить Принцип обеспечения органамигосударственной власти и органами местного самоуправления условий дляосуществления гражданами права на жилище основан на положениях ст. 7 и ст. 40 Конституции РФ.

Согласно ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация выступает социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, то есть в соответствии со ст. 2 ЖК РФ в пределах предоставленных полномочий органы государственной власти и местного самоуправления содействуют осуществлению гражданами права на жилище.

Следующий принцип жилищного права – принципнедопустимостипроизвольного,тоестьнезаконного,лишенияжилищаиегонеприкосновенности,основанный на ст. 25 и 40 Конституции РФ.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.

Произвольным лишением жилища является без законных на то оснований или в порядке, не предусмотренном законом, лишение права проживать в жилом помещении. Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не может быть
⁶ Российская газета. № 237. 25.12.1993.

вселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. Выселение из жилого помещения против желания пользователя допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке.

Согласно ст. 25 Конституции РФ никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. Статья 3 ЖК РФ подтверждает Конституцию РФ и закрепляет положение, согласно которому никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе, как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных иным федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Проникновение в жилище без согласия лиц, проживающих в нем на законных основаниях, допускается в случая и в порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера; задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо происшедшего несчастного случая.

Жилищное законодательство основывается на принципебеспрепятственного осуществления жилищных прав, признание равенстваучастниковжилищныхотношенийповладению,пользованиюираспоряжению жильем, если иное не вытекает из положений ЖК РФ, других федеральных законов или существа соответствующих отношений.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данные положения соответствуют ст.ст. 8, 19, 35, 40 Конституции РФ, которые закрепляют юридически равное положение перед законом и судом участников имущественных отношений.

Статьей 27 Конституции РФ и ст. 1 ЖК РФ предусмотрено, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Содержание данного принципа выражается и в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основании договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья.

Этот принцип получает реализацию в различных аспектах, и прежде всего путем широкого размаха жилищного строительства, позволяющего

большую часть новых жилых помещений предоставлять внаем либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Часть нового жилья строится или приобретается гражданами за счет своих средств или кредитной и иной денежной поддержке (в том числе через систему компенсаций) государства, а также за счет получения налоговых льгот. Лишь около одной трети жилых помещений наиболее дорогое и престижное жилье продается по коммерческим ценам.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании Жилищного кодекса, другого федерального закона.

Принципсудебнойзащитыжилищныхправиобеспечениявосстановлениянарушенныхправбазируется на положениях статей 18, 35, 46, 56 Конституции РФ, согласно которым права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Право на судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в случаях чрезвычайного положения.

Статьи 65 – 68 ЖК РФ закрепляют принцип необходимости обеспечениясохранностижилищногофондаииспользованияжилогопомещенияпоназначению, согласно которому к обязанностям наймодателя и нанимателя жилого помещения относится обеспечение сохранности жилищного фонда. Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению в пределах, установленных законодательством. Нарушение такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилища влекут за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ. Требование об использовании жилья по назначению законодатель возлагает также и на собственника жилого помещения, к которому в случае использования жилого помещения не по назначению могут применяться различные неблагоприятные меры, в том числе продажа жилого помещения с публичных торгов.

Принципобеспечениябезопасностижилищаотражен в статьях 2, 15, 85,

87 ЖК РФ, согласно которым жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания жилья непригодным для проживания в нем граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Под источниками жилищного права в юридическом смысле понимаются те внешние формы, в которых находят свое выражение правовые нормы

жилищного права. Источниками жилищного права являются нормативные акты, относящиеся к жилищному праву России и составляющие определенную систему, которая включает в себя разнообразные по своему характеру, юридической силе и сфере действия правовые акты.

Основу жилищного права базирует система жилищного законодательства. В соответствии со ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Главным источником жилищного права является КонституцияРФ,принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года,⁷ выступающая правовой основой развития жилищного законодательства. Она имеет высшую юридическую силу. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны соответствовать Конституции РФ.

Более того, Конституция РФ закрепляет основные положения. Так, в ст.

40 Конституции провозглашается право каждого гражданина России на жилище. Ст. 25 провозглашает принцип неприкосновенности жилища.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Статья 71 Конституции РФ относит гражданское законодательство к ведению РФ.

В отличие от этого, согласно п. «К» ст. 72 Конституции РФ, жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

На федеральном уровне жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права: законов и других нормативных правовых актов, принятых в разное время и на разном уровне.

Наибольшую юридическую силу в правовой регламентации жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ. Введен в действие с 1 марта 2005 года, в соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года

№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».⁸

Нормы ЖК РФ регулируют возникновение, изменение и прекращения отношений, складывающихся по вопросу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления и пользования жилыми помещениями; управления и эксплуатации жилищного фонда и другие.

Жилищное законодательство содержит нормы различных отраслей и, прежде всего, гражданского законодательства, поэтому одним из важнейших источников жилищного права является части первая Гражданского кодекса

⁷ Российская газета. N 237. 25.12.1993.

⁸Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 15.

РФ от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ⁹, вторая Гражданского кодекса РФ от 26 января 1996 года № 14-ФЗ¹⁰, третья Гражданского кодекса РФ от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (далее ГК РФ)¹¹.

ГК РФ в первой части регулирует право собственности и иные вещные права, дает понятие недвижимости, как объекта права собственности. В ГК РФ также указаны основные начала права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, а также деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Во второй части ГК РФ содержится главы, посвященные договору найма жилого помещения, договорам, предметом которых могут стать жилые помещения и нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений. Несмотря на это в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как комплексной отрасли законодательства.

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере – это области, регулируемые гражданским законодательством. Наем же жилого помещения социального использования и другие аспекты жилищных отношений – это в основном предмет регулирования жилищного законодательства и к нему применимы лишь некоторые статьи ГК РФ, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Из другихзаконов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить Закон РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».¹² Данный закон о приватизации устанавливает принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов создает важные условия для перехода жилища, как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан.

К источникам жилищного права следует относить указыПрезидентаРФ, а также утверждаемые указами положения. Например, Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1180 «О жилищных кредитах».¹³

Правительство РФ также регулирует отношения в сфере жилищного права. Например, ПостановлениеПравительстваРФот 28 января 2006 года

№ 47 утвердило Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.¹⁴

Субъекты РФ принимают свои акты жилищного законодательства. Они могут издаваться законодательными органами и органами исполнительной
⁹ Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301

¹⁰ Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

¹¹ Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.

¹² Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

¹³ Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692.

¹⁴ Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

власти и регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и другие. Например, Закон г. Москвы от 14 июня 2006 года N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».¹⁵

Важное значение в определении источников жилищного права имеют нормы международного права, которые имеют приоритет перед внутренним законодательством. В ст. 9 ЖК РФ установлено, что если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, то применяются правила международного договора.

Так, в ст. 25 Хартии прав человека (Всеобщая декларация прав человека принята и провозглашена резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеи от 10 декабря 1948 года)¹⁶ говорится, что «…каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и право на обеспечение на случай безработицы…».

Следующим важным документом является Международный пакт «Об экономических, социальных и культурных права» от 16 декабря 1966 года (пакт вступил в силу 03 января 1976 года)¹⁷. В ст. 11 этого акта говорится, что «…участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни.

Всеобщая декларация прав человека от 10 декабря 1948 года, провозглашающая право каждого человека на такой жизненный уровень, включая жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи.¹⁸ Согласно ст. 9 ЖК РФ установлено, что если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, то применяются правила международного договора.

Нормативные акты, содержащие нормы жилищного права, подлежат обязательному официальному опубликованию. В соответствии с ч. 1 ст. 105 Конституции РФ федеральные законы принимаются Государственной Думой. В течение 7 дней после подписания закона Президентом РФ акт подлежит официальному опубликованию в «Российской газете» или в

«Собрании законодательства Российской Федерации». По истечении 10 дней
¹⁵Ведомости Московской городской Думы. 2006. N 7. Ст. 170.

¹⁶ Международное публичное право. Сборник документов. Том 1. –М.: Издательство БЕК, 1996. С. 460.

¹⁷ Там же. С. 464.

¹⁸ Там же. С. 460.

после дня первой публикации полного текста закона он вступает в силу, если иной порядок не предусмотрен в самом законе.¹⁹

Иные правовые акты также подлежат обязательной официальной публикации в «Российской газете» или в «Собрании законодательства Российской Федерации» в течение 10 дней после дня подписания. Указы Президента РФ вступают в силу в течение 7 дней после дня их первого официального опубликования либо со дня их подписания.²⁰

Действие жилищного законодательства во времени определяется ст. 6 ЖК РФ. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы действия и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие. Вместе с тем, действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, согласно ст. 7 ЖК РФ применяется жилищное законодательство, регулирующие сходные отношения. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости

¹⁹ Федеральный закон от 14 июня 1994 года № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального собрания» // Собрание законодательства РФ. 1994. № 8. Ст. 801.

²⁰ Указ Президента РФ от 23 мая 1996 года № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 22. Ст. 2663.