лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права
 Скачать 339.18 Kb.
|
|
Часть 4 ст. 83 ЖК РФ перечисляет основания расторжения договора социального найма только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей нанимателем и членам его семьи. Помимо перечисленных оснований, расторжение договора социального найма жилого помещения имеет место в случаях возникшей объективной необходимости: сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудование жилого помещения в нежилое; признание жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо есть согласие нанимателя в членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом; приватизации жилого помещения; и другие основания, предусмотренные жилищным законодательством. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом. При расторжении договора социального найма происходит выселение нанимателя и членов его семьи. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке: с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; 5 Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2000. № 11. с предоставлением других помещений по договорам социального найма; без предоставления других жилых помещений. Статья 85 ЖК РФ регулирует вопросы выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке с указанием в решении суда предоставляемого жилого помещения. Предоставляемое гражданам жилое помещение взамен жилых помещений занимаемых до выселения должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. В соответствии с вышеуказанными положениями, суд обязан проверить отвечаемость предоставляемого помещения степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта. При этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункт в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель. Суд также учитывает состояние здоровья выселяемых граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств, затрудняющих пользование предоставленным жилым помещением. Предоставляемое другое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы провести обследование жилого помещения и предоставить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами. Выселение граждан из жилых помещение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма происходит в случаях установленных законодательством: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится. Ст. 90 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в случае, если наниматель и члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течении более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Уважительными причинами невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги признается продолжительная болезнь, задержки выплаты заработанной платы и другие. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Часть 14 ст. 155 ЖК РФ предусматривает начисление пени за несвоевременное или не полное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Поэтому выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений за не внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является крайней мерой. Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться без предоставления другого жилого помещения. Ст. 91 ЖК РФ устанавливает, что выселение без предоставление другого жилого помещения производится в случаях: использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допуская его разрушение. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения или проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Одним из основных принципов законодательства является ответственность виновного лица. В соответствии с ним выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность совместного с ним проживания. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу. В этом случае возможно изменение договора найма в связи с заменой нанимателя. Особым случаем выселения без предоставления другого жилого помещения из-за невозможности совместного проживания является выселение из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, что позволит защиты интересы несовершеннолетних. С учетом практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов, исходя из гуманных соображений, взамен выселения без предоставления жилой площади суд может обязать соответствующих лиц произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной, в соответствии с ч. 3 ст. 72 ЖК РФ. Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. |