лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права

• Название: Лекция по теме Основные положения жилищного права
• Дата: 07.06.2022
• Размер: 339.18 Kb.
• Имя файла: лекции.docx
• Тип: Лекция; #575040
• страница: 4 из 17

Лекция по теме 4. Право собственности и другие вещные права на

жилые помещения
Положения о права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения, то есть жилые дома, квартиры или части жилого дома, квартир. Основываясь на ст. 218 ГК РФ право собственности на жилое помещение может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, ренты или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Купля-продажа жилых помещений является одной из основных сделок, направленных на приобретения жилого помещения. В соответствии со ст.ст. 454, 549 ГК РФ договором купли-продажи жилого помещения следует признать соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры, а покупатель обязуется принять жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки. Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.

Статьей 558 ГК РФ предусмотрены особенности продажи жилых помещений. Установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением.

В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры или другой товар в обмен на другой товар, в том числе и жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры, находящийся в собственности такого лица. К договору мены применяется соответственно правила о купле-продаже. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения подоговорударения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона, безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилое помещение. Одаряемый вправе в любое время

отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилого помещения должен быть совершен в письменной форме и подлежать государственной регистрации. Статьей 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан; государственными служащими и служащими органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями. Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе подарить жилье, но только с согласия собственника.

В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым праве требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ имущество, в том числе жилое помещение, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику рентув виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача жилого помещения осуществляется на основании договора ренты. Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Жилое помещение, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником за плату, в таком случае к данным отношениям применяются нормы о купли-продажи, и бесплатно с применением норм о договоре дарения.

Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получать ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен в договоре. Если существенные условия договора не выполняются, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получать ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных таким расторжением договора.

В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данной организации. Права получателя ренты могут переходить по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Рента может быть постоянной и пожизненной. Договор пожизненногосодержаниясиждивениемвыступает разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору в соответствии со ст. 601 ГК РФ получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Статья 604 ГК РФ предусматривает ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Перечисленные выше договоры, являясь наиболее распространенными в практике гражданского оборота способами возникновения права собственности, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершать физические и юридические лица с жилыми помещениями. В свете экономических реформ в России сформировался новый способ приобретения жилья в собственность, предполагающий не только самостоятельное участие населения, но и возможность приобрести жилое помещение на праве собственности в случаях отсутствия необходимых денежных средств. К данному механизму относится ипотечное жилищное кредитование.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества и представляет собой заклад недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику. В Российской Федерации порядок осуществления ипотеки регулируется ГК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,¹ и другими нормативными правовыми актами.

Объектами договора жилищной ипотеки является жилое помещение, квартира, часть жилого помещения и квартиры. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объектами жилищной ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания, такие как летние садовые домики, общежития, гостиницы- приюты, дома маневренного фонда также не могут являться объектом жилищной ипотеки. Одним из главных условий жилищной ипотеки является

¹ Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

условие о том, что заложенное жилое помещение остается у залогодателя. При этом все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении данного имущества, предусмотренные законом и заключенным между ними договором.

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателем является лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержателем выступает лицо, принимающее его в залог. Рассматривая договор залога жилого помещения, заключаемый с целью обеспечения кредита на приобретение жилья, со стороны залогодержателя выступает только специальный субъект - банк или небанковская кредитная организация, имеющая соответствующую лицензию.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор. По договору залогодатель добровольно отдает в залог принадлежащее ему жилое помещение, гарантируя удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки, подлежащий обязательной государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека может возникнуть на основании норм закона. В том случае, если жилой дом, квартира или часть жилого дома и квартиры приобретается за счет кредита банковской или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенное такое жилое помещение считается находящимся в залоге с момента обязательной государственной регистрации договора купли-продажи.

Перечисленные выше сделки не являются исчерпывающим перечнем способов возникновения права собственности гражданина на жилое помещение. В соответствии со ст. 218 ГК РФ к